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再建築不可物件とは、その名の通り、再建築が不可能な物件のことです。

詳しくは再建築不可物件の定義は、大きく分けて4つあります。

1つ目は、敷地の上空に17万ボルト以上の高圧線がある場合。

2つ目は既存不適格物件で、建築当時の法律と現在の建築基準法の間に何らかの理由で隔たりがあり、現在の建築基準法では同じ建物を建てることができない場合。

３つ目はその物件が市街化調整区域にある場合です。都市計画法で指定されている都市計画区域の一つで市街化調整区域と市街化区域に分けられる市街化調整区域にある場合です。市街化区域は都市の活性化のための地域であるが、反対に市街化調整区域は無秩序な都市の拡大を防ぐためにあまり開発しない地域であり、新築や増改築する場合は自治体の許可が必要になります。そのため、市街化調整区域では建物の建設に多くの制約があり、建物の建設が困難となります。

4つ目は、後述する接道義務違反です。建築基準法には「接道義務」と呼ばれる規定がある。接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上の道路を道路として扱う地域は6m）の道路に2m以上接していない敷地には建物を建ててはいけないというもので、建築基準法ではこの接道義務を定めています。

また、建築基準法では接道義務の対象となる道路も定められています。

多くの人が悩むことが多いのが4つ目の問題です。道路に面していないため、建物の建て替えができないなどです。

というのも、弊社にご相談いただく方の多くが、4つ目の問題である「接道義務違反で建物の建て替えができない」ことを懸念されているから方が多いからです。その他「旗竿地でトラブルなった」、「再建築不可リフォームを依頼したい」、「旗竿地や狭小地を理由に間取りに制限がある」、「再建築不可を購入したが不可の意味を理解できていなかった、どうしたらよいのか途方に暮れています」などの問合せもあります。立て直し（建て直し）意味は建て替えと一緒ですが、再建築不可でもどうにか救済措置がないのか、救済できないのかとお考えの方は是非最後までご覧ください。

以下、詳しく見ていきましょう。

ここまで、再建築不可のケースは大きく2つに分かれると説明してきました。

(1)建築基準法第42条に規定される原則4m道路に接しているか

(2)そもそも敷地自体が建築基準法上の道路に接しているか

一見、2m以上の道路に接しているように見える敷地であっても、前面道路が建築基準法上の道路でなければ、再建築はできません。

ひと昔前までは、この再建築不可物件は価値がないとされ、不動産業界では相場の半値以下で流通していました。実際、一部の金融機関以外では住宅ローンが組めないケースが大半です。では、こうした再建築不可の敷地は全く価値がないのでしょうか？

デメリットしかないのでしょうか？

確かに、建物が倒壊してしまうと、再建築や建て替えができないことは、最大のデメリットです。

また、金融機関から融資を受けることが難しいため、融資を利用することが難しく、そのため売却が難しいという点は否めません。

しかし、一見すると価値がないように見える再建築不可物件でも、見方を変えれば大きな資産価値があると捉えることができる。

この点について考えてみたいと思います。

まず、メリットとして挙げられるのは、価格が相場より低いという値ごろ感が上げられます。付随して資産価値が低いので、固定資産税も安くなります。再建築ができないので、土地の評価も安くなりますし、再建築不可物件は築年数が古い物件が多いため建物の評価も安くなるのが理由です。弊社では、東京都心の再建築不可のフルリフォーム＆リノベーションを数多く手がけており、再建築不可物件購入後に大規模なフルリフォーム＆リノベーションを希望するお客様が随時順番待ちをされている状況になります。

なぜ、再建築不可物件を購入する人が多く、順番待ちが発生するのでしょうか？

大都市圏や主要駅や一部の人気エリアなどに限定されますが、そもそも都内や大都市圏の好立地なエリアでは駅から徒歩10分以内などでは、すでに空き地がなく、新築が建てられないまたは数が少ない状況です。物件がないのです。たまに中古の戸建て住宅が売れたとしても、都市部の駅近物件は価格が下がらず、すぐに売れてしまいます。

再建築不可物件はかなり古いものが多く、築50年、60年を超えているものも少なくありません。こうした物件は、超都心部の駅近で販売されることもあります。実際に数百棟のリノベーションを行いましたが、こうした物件を購入される方はかなりいらっしゃいます。

では、これらの購入者の多くはどのような目的で購入したのでしょうか。

もちろん、立地条件の良い場所に住んでいるケースもあります。しかし、購入者の多くは、その立地を武器に、賃貸アパートや賃貸併用住宅に生まれ変わらせているケースが多いのです。再建築不可の物件であっても、人が住むのに都合が悪いわけではありません。賃貸利用には影響はありません。

つまり、相場より安い価格で購入しました。大規模なフルリノベーションやリフォームを行い、賃貸にして、購入費用やリフォーム費用を家賃で回収しようというものです。一棟丸ごとマンションにしたり、賃貸住宅にしたりして、半分を住居、半分を賃貸物件として利用しているお客様を多く見かけます。購入費のイニシャルコスト固定資産税などのランニングコストが安いことが再建築不可物件の救済措置ともいえるのではないでしょうか。

ここまでが再建築不可物件の利用方法での救済措置です。次に再建築不可物件そのものの救済措置を解説していきたいと思います。

相当の築年数が経過していると思われる再建築不可物件です。再建築不可物件をリフォームして住む？再建築不可の建物をリノベーションして賃貸マンションにする？再建築不可物件で、そんなことができるのでしょうか？再建築不可物件の最大のウィークポイントは、文字通り「再建築不可」であることです。建て替えができない、建て替えができないリスクをどのようにヘッジするのか？再建築不可物件の救済措置これを次に説明したいと思います。

再建築不可物件を購入し、リノベーション・リフォームする際には、注意すべきポイントがあります。それは、大前提として再建築ができない敷地であるため、再建築不可できないというリスクを最大限に抑える必要があります。当たり前の話ですが、当たり前の話ではありません。

再建築物件の多くは、築30年、40年どころか、50年、60年、あるいは戦後間もない古い建物です。築30年、40年の建物もあれば、50年、60年の建物もあり、戦後間もない建物もあります。これらの建物にどう対処するかが最も重要なポイントになります。したがって、最も重要なのは「耐震性能」となってきます。再建築不可を購入しました。地震が起こりました倒壊してしまいました。が再建築不可を購入する上で一番のリスクです。購入した物件が地震で倒壊するリスクに対して、最大限の対処をすることが必要です。

私たち「増改築.com」にご相談いただいた施主様やオーナー様には、構造計算を行うことをお勧めしています。これは一般の木造2階建て住宅の新築時に免除される構造計算を行い新築時の最高耐震基準「耐震等級3」を基準として設計・施工を行う事を指しています。

現在の最高基準まで「耐震性能」を高めているからすべて大丈夫なのでしょうか？確かに、地震の揺れに対する不安は解消されます。しかし、再建築不可地域という立地の悪さから、もう一点注意すべき点があります。

それは、防火対策です。

再建築不可物件は人口密集地に建てられることが多く、場合によっては隣家との離隔がほとんどないこともあります。旗竿地になっており建物まで消防設備が届かない、届くまでに時間を要することがあります。そのような場所では、地震による火災や隣家からの出火で、延焼して建物全体が焼失する危険性があります。火災のリスクに備えることが必要なのです。「増改築.com」にご相談いただいた方には、外部は45分耐火性能をもつ外壁材で施工することをおすすめしています。また、隣家との距離の関係で足場が組めない建物には、外壁を内側から剥がして室内側から耐火セメントパネルを貼る「裏打ち工法」をご提案することもあります。足場が入らないなどを理由に外壁材の張替えを断られましたという方からも多く相談を承ります。

賃貸物件では、「耐震性能」と「耐火性能」は標準としても、各世帯の境界壁の防火対策・遮音対策も必要です。また、建て替えができないリフォームやリノベーションの場合、どこまでできるのか。再建築不可を新築のようにどこまでできるのか？そもそも、その線引きを明確にできる会社に相談することが必要です。こうした案件では、再建築不可の施工実績が豊富な会社に相談することが必要です。