更新日:2020年05年27日

再建築不可とは?

そもそも再建築不可物件とはどのような物件をいうのでしょうか?

 

再建築物件とはその名の通り再建築ができない物件になります。

再建築不可物件は大きく4つの定義に分類できます。

1つ目は、敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合。

2つ目は既存不適格物件である場合、何らかの理由で、建築当時の法律と、現在の建築基 準法に隔たりがあり、現在の建築基準法では、同一の建物が建てられない場合を指します 。

3つ目は市街化調整区域内にある場合です。簡単に説明すると、市街化調整区域と市街化 区域に分けられ、市街化調整区域はあまり市街地開発をせずに、無秩序な市街地の拡大を 防ぐ地域で、市街化区域は街を活性化させるための地域です。その為市街化調整区域には 建物建築にあたって、制限が多くあり、建物の建築が難しいエリアになります。

4つ目がこのあと詳しく見ていく接道義務違反です。「建築基準法」内には接道義務というものがあります。接道 義務とは、都市計画区域内で建物を建築する場合原則として、幅員4m(特定行政庁が幅 員6m以上を道路として扱う区域は6m以上)の道路に接する間口が2メートル以上確保で きない敷地に建物の建築を行うことはできません。また、接道義務の対象になる道路も建 築基準法で定められています。

 

多くの皆さんが問題とされるケースは4つめの接道義務違反にかかわる再建築不可になるでしょう。

弊社に相談されるお施主様の多くもこの4つ目の接道義務違反による再建築不可に関するものだからです。

以下で詳しく見ていきましょう。

 

 

再建築不可物件 現場写真

再建築不可とは? 

そもそもその敷地はなぜ再建築不可になってしまったのか?

多くの再建築不可の敷地は2つの理由から

 

再建築不可とはそもそもなぜ再建築不可になっているのか?

その理由は以下の2つの理由からです。

再建築不可とは、その土地に古家屋があっても、その建物を取り壊して建て替えが出来ない土地(物件)の事を言います。もちろん家を建て替え(新築)にすることができません。確認申請が必要な「改築」「大規模な修繕」「増築」もできません。なぜ再建築することが出来ないのでしょうか?

 

それは、それはその土地(物件)が接道義務を満たしていないからです。ここでの接道、つまり道路については建築基準法第42条に定められた原則幅員が4m以上の道路の事をいいます。この42条で定められた道路に接していない敷地は、再建築はできないとしています。(建築基準法第42条で定められた道路ではない通路に接している場合は再建築不可となります。)

 

さらに、敷地と道路については、接道義務として建築基準法第43条に明記されており、第43条 建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。とされております。

 

再建築不可の土地(物件)とはこの建築基準法第42条に定められている4メートル以上の道路(幅員4m未満の道路でも、建築基準法の道路≪2項道路、みなし道路など≫とみなされる場合があります。)に2メートル以上敷地が接していないため再建築できないとされています。

 

上記の2つのパターンに当てはまる敷地(建てられている一戸建て)は再建築ができない。これが再建築不可の意味になります。これらの基準が建築基準法で定められた理由は、災害の際に緊急車両が侵入できない等の理由からとなります。再建築不可の敷地をみても東京の下町の再建築不可などは、火災が起きた際も消防自動車、その他の緊急車両などがどう考えても入れない立地になっております。

 

 

 

再建築不可物件 上から見た写真
再建築不可物件 既存
再建築不可物件 道紀

再建築不可はデメリットしかないのか?

再建築不可は大きく分けて、2つのケースがあることを解説しました。建築基準法第42条に定められている原則4mの道路に2m以上敷地が接しているか、そして、そもそも建築準法上の道路に敷地自体が接しているのかどうか。一見すると道路に2m以上接道接道しているかに見える敷地であっても、前面道路が建築基準法上の道路でなければ再建築不可となります。

 

ひと昔前まではこの再建築不可の物件は価値がないものとして不動産業界では相場の半値以下で流通されてきた時代もありました。住宅ローンも事実、一部の金融機関をおいては組めないケースが大半となっています。では、この再建築不可の敷地はまったく価値がないのか?デメリットしかないのか?という問いです。

確かに、建物が倒壊してしまえば、再建築、建て替えはできませんのでそこは最大のウィークポイント、デメリットとなるでしょう。金融機関でのローン付が悪いことから、融資が使いづらく、その為、売りにくい側面は否めません。しかし、一見すると価値がないように見える再建築不可の物件も見方を変えれば大きな資産価値と捉えることができます。ここを考えていきたいと思います。

まずメリットとして挙げられるのが、価格が相場以下で買える割安感でしょう。資産価値が低くなっているために、固定資産税も低くなっているのが通例となっております。都心で再建築不可のフルリフォーム、リノベーションを数多く手がけてきた弊社では、再建築不可の物件購入後に、大規模なフルリフォーム&リノベーションをされるお施主様が常時順番待ちとなっている状況です。

 

なぜ、順番待ちになるほど再建築不可物件を購入される方が多いのか?主要都市圏に限定されますが、東京都内の好立地エリアや主要都市圏では、

駅から徒歩10分圏内などは、すでに空き地がなく、まず新築が建たない状況のため物件がない状況です。たまに中古戸建てが販売されても都市圏の駅近物件では、値が下がりませんし、すぐ売れてしまいます。再建築不可の物件の多くは築年数が相当古いものが多く、50年、60年を超える建物も多く見かけます。これらの物件が、超都心の駅近で販売されることがあります。これらを購入する方が相当数おられるのを実際に数百棟リノベーションして見てまいりました。

 

ではその多くの購入者の目的はなんだったのでしょうか?もちろん、好立地なエリアでお住まいになられるケースもあります。しかし多くの方はその立地を武器に、賃貸アパートや、賃貸併用住宅にされる方がかなりのウェイトを占めてきました。再建築不可であっても、賃貸にするには影響がないわけです。

 

つまり相場以下の価格で購入し、大規模なフルリフォームやリノベーションをして賃貸にして、購入費用とリノベーション費用を賃料で回収していくという考えになります。この方法で、まるごとアパートにされる方、あるいは、賃貸併用住宅にして半分を居住用、半分を賃貸とされるお施主様も多くみて参りました。

 

築年数の経過した再建築不可物件にリフォームをして住む!??再建築不可を賃貸アパートへリノベーション!??建て替えができない再建築不可でそのようなことが一体可能なのでしょうか?再建築不可の最大のウィークポイントとなるのが文字通り、再建築ができないということ。再建築ができない、建て替えができないリスクをどうヘッジするのか?こちらについて次に解説していきたいと思います。

 

 

 

 

再建築不可物件の注意点・ポイント

再建築不可物件を購入し、リフォームをする際にはポイントがあります。それは大前提として、再建築が出来ない敷地であることからそのリスクを最大限まで潰す必要があるからです。

 

再建築不可物件の多くが、築年数が経過している建物であることがほとんどです。30年、40年ならまだしも、50年、60年、なかには戦後初期の建物まであります。これらの建物をどう対処していくのかが最大のポイントになって参ります。その為、大切なのは「耐震性能」となってきます。せっかく購入した物件が地震で倒壊してしまうリスクに最大限対処することが必須になって参ります。

 

「増改築.com」でご相談されるお施主様へは一般の木造二階屋の新築では免除となっている構造計算までされることを勧めており、リフォームをされる方の多くが、新築での最高耐震基準となる「耐震等級3」で設計施工をさせていただくケースも増えて参りました。耐震性能を現行の最高基準まで引き上げることで安心か?確かに地震の揺れに対しての不安は払拭されるでしょう。しかし、再建築不可ではそのロケーションの悪さから注意をしなければならないポイントがもう一つあります。

それは防火対策です。

密集地に建てられているケースが多い再建築不可では、隣家との離隔距離がほとんどないようなケースもございます。このようなロケーションでは、地震で火災が起きた際、もしくは隣家で火災が起きた際に延焼し全焼してしまうリスクがあります。火災のリスクにも備えなければならないのです。「増改築.com」にご相談される方へは、外部は45分耐火性能をもつ外壁材での施工をお勧めさせていただいております。隣家との距離がない足場の入らないような建物では、外壁を内側から剥離解体し、室内から防火セメントパネルを張る「裏打ち工法」での提案もさせていただくこともございます。

 

「耐震性能」と「耐火性能」を大前提として、賃貸であれば、各世帯の界壁の防火対策に加え、遮音対策も必要になって参ります。また、再建築不可のリフォーム、リノベーションにおいては、一体どこまでリフォームできるのか?新築同様にどこまでできる?そもそもその線引きがはっきりできる会社へ相談が必要となります。これらの工事をされる際には、再建築不可での施工実績が豊富である会社に相談される事が必要です。

 

 

 

 

 

 

< 著者情報 >

稲葉 高志

 

ハイウィル株式会社 四代目社長

1976年生まれ 東京都出身。

【趣味】

アクアリウム歴30年。

【経歴】

家業(現ハイウィル)が創業大正8年の老舗瓦屋だった為、幼少よりたくさんの職人に囲まれて育つ。

中学生の頃、アルバイトで瓦の荷揚げを毎日していて祖父の職人としての生き方に感銘を受ける。 日本大学法学部法律学科法職課程を経て、大手ディベロッパーでの不動産販売営業に従事。

この時の仕事環境とスキルが人生の転機に。  TVCMでの華やかな会社イメージとは裏腹に、当たり前に灰皿や拳が飛んでくるような職場の中、東京営業本部約170名中、営業成績6期連続1位の座を譲ることなく退社。ここで営業力の基礎を徹底的に養うことになる。

その後、代議士秘書を経て、代々家業となっている工務店(現在のハイウィル)に入社。 平日は棟梁の弟子として、週末は大工学校の生徒としての生活が始まる。 このとき棟梁の厳しい躾けのもと建築を一から叩き込まれることになる。 建築現場の施工管理に従事。また職人に対する躾もこのときに学ぶ。 主に木造改築に従事し、100棟以上の木造リノベーションを職人として施工、管理者として管理

幼い頃からの祖父の教えにあった 「住まいはお客様のためのものであり、我々の自己満足的な作品であってはならない。作品とはお客様の生き方に触れ、共感することで初めて形となる」 という教訓を礎に、家業である会社を一度離れ、独立を決意。 2003年5月リノベーション専業会社株式会社リブウェルを設立。代表取締役に就任。 旧耐震基準の建物の性能価値をローコストでバリューアップする提案に特化したサロン 「ドゥ・スタジオ」を練馬区にオープン。木造リノベーション事業を本格的させる。 旧態依然の不透明だらけの住宅産業に疑問を持ち、特に費用ウェイトの高い”ハコモノ”と呼ばれるキッチン・バスなど定価があるものをすべて分離して安い会社から自由に購入できる施主支給システムを日本で初めて提案。「住設・建材百貨店」にて販売を開始する。

2003年年に業界内に「施主支給」というキーワードを公開し一大センセーショナルを業界に巻き起こす。 耐震性能と断熱性能を現行の新築の最高水準でバリューアップさせる戸建てリノベーションを150棟、営業、施工管理に従事

2008年設立時に推進していた戸建リノベーション事業、建材卸売事業のコア事業を家業であるハイウィル株式会社へ業務移管後、 4代目代表取締役に就任。 株式会社リブウェルでは全国の中小建築会社へのwebマーケティング支援事業を本格化。 自身の創業したリブウェルを部下に譲りハイウィル1社に集中することを決意。250棟の木造改修の営業、施工管理に従事

2015年旧耐震住宅の「耐震等級3」レベルへの推進、「断熱等級4」への推進を目指し、 自身の500棟を超える木造リノベーション経験の集大成として、性能向上に特化した日本初の木造フルリオーム&リノベーションオウンドメディア 「増改築com」をオープン。本社を日暮里へ移転。

2019年創業100周年、耐震工法のセミナー講師を務め、日本の住宅の耐震強化の普及活動を開始。

2020年「増改築com」に全国から寄せられる相談に応えるべく、「増改築.com」の全国展開の準備活動を開始。

 

【現在の活動状況】

ハイウィルでの木造フルリノベーションの担当者として現場で汗を流しつつ、全国の技術優位の中小工務店との共生ネットワーク構築のため、全国を飛び回り技術優位の企業に対する協力体制の構築、支援に全力を注いでいる。

【仕事のスタンス】 

何事も徹底的にやらないと気がすまないタチで 好奇心はかなり旺盛です。 失敗することも多いですが、人間は失敗からしか学ぶことはできないと考えていますので失敗を恐れるタイプではありません。

【私の課題】 

〇夏は暑くて、冬は寒く、地震に不安を抱える日本の建物を1棟でも多くバリューアップさせ、安心で快適な「住まい」を提供したい。

〇全国に埋もれている技術優位の工務店こそがスポットライトを浴びる建築業界へ変わるために大手に負けないソリューションを提供すること。

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