戸建フルリフォームなら「増改築.com」TOP ＞ 2025年建築基準法改正で再建築不可のリフォームはどうなる？

更新日：2025/4/1

【法改正後の増改築計画：確認申請自体は可能になるが…】

法改正後、4号特例の縮小と審査厳格化が進むことで、これまで「大規模な修繕・模様替え」に該当しても確認申請が不要だったケースでも、確認申請が必要になるケースが増えます。従来は4号特例を背景としたグレーゾーン的な改修が行われていた場合でも、改正後はそうはいかなくなります。

一方で、「再建築不可」という状態は「新築不可」を意味するものであって、増改築のための確認申請が理論的に一切できないわけではありません。しかし、確認申請を行うには、法適合性を立証しなければなりません。ここで大きな問題となるのが、前述の建蔽率・容積率オーバーや耐震不足です。

1. 法適合化のための大幅な是正措置
   建蔽率・容積率が基準を超過している場合、現行法に合致させるには「減築」が必要になる可能性があります。つまり、建物の一部を撤去して面積を減らし、基準値に収める必要が出てくるわけです。

   加えて、耐震性を確保するためには、新たな耐震補強材の導入、壁量増加、基礎補強、接合部補強などを行い、事実上、建物全体を「骨組みから見直す」ような大規模改修が求められます。

2. 省エネ基準適合も要求される可能性
   増改築部分が一定以上の規模になると、省エネルギー基準適合も求められる場合があります。これにより高性能断熱材や高断熱サッシ、高効率設備などの導入が不可欠となり、コスト負担はさらに増大します。

3. 結果的に「新築に近い」規模と費用のリノベーションに
   建蔽率・容積率を是正するための減築、耐震補強、断熱改修を合わせて行えば、実質的に「新築に近い」大規模なリノベーションが必要になります。再建築不可物件の多くは築古物件であるため、補修・交換を要する部位も多く、従来の安価な改修では済まない大掛かりなプロジェクトとなります。

このように、法改正後は確認申請のプロセス自体は理論上可能になりますが、その過程で法適合を求められ、結果的に減築や大規模補強を強いられるため、従来よりはるかに難易度の高いリノベーション計画となるのです。

【4号特例縮小と抜け道の閉鎖】

従来、再建築不可物件でも4号特例（木造2階建て住宅等に対する簡略措置）の恩恵で、詳細な構造審査が省略され、事実上グレーゾーン的に大規模修繕・模様替えが進められる余地がありました。しかし、改正後はこの特例が大幅に縮小され、省略されていた審査が行われるため、法適合性不足が明確に浮き彫りになります。

また、これまでは建築確認申請不要と解釈される範囲で内部改修や設備更新を進め、既存不適格状態を暗黙裡に温存することが可能だったケースもありますが、今後は許容範囲が大幅に狭まる可能性があります。建築主やリフォーム業者は、違法状態を温存したままの工事はリスクが大きく、法改正後は法令遵守が厳格に求められることになるでしょう。

【旧耐震基準建物が抱える課題：耐震補強と費用増】

再建築不可物件の多くは旧耐震基準下で建てられたものです。現行の新耐震基準は1981年6月施行で、これ以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準適合建物」とみなされ、地震に対する最低限の耐久性が期待できます。一方、旧耐震基準建物は、現行基準に比べ明確に構造安全性が劣ることが指摘されており、そのままでは確認申請プロセスをクリアできません。

耐震補強には、耐震壁の増設、梁・柱補強、基礎補強、接合部金物追加などが必要となり、構造計算に基づく詳細な補強計画の立案が求められます。この過程は設計費、材料費、施工費すべてで大幅な増加をもたらします。さらに、耐震補強は建物内部を大きく開放して行うため、他の設備・内装更新を同時に行うことになる場合が多く、結果として工事規模は拡大し、費用負担は飛躍的に増大する傾向にあります。

これまで旧耐震建物で行われていた「費用を抑えた表層的なリフォーム」は、確認申請手続きと法適合化が求められる法改正後には現実的でなくなり、ほぼ「全面的な改造」に近い形になっていくと予想されます。

【建蔽率・容積率オーバーへの対処：減築の現実性】

再建築不可物件で課題となるもう一つのポイントは、建蔽率や容積率が基準を超過しているケースが多いことです。戦前や戦後直後、または法改正前に建てられた密集住宅では、現行の用途地域や防火・準防火規定、斜線制限、日影規制などと合わず、現在の土地利用規制下で見ると「過剰な床面積」を有している場合があります。

確認申請段階で法適合を求められれば、その過剰部分を解消するために減築（床面積を減らす、あるいは増築部分を撤去する）を行わなければなりません。減築は単純な解体作業に加え、構造安定性の再計算、新たな外装仕上げや内部間取り再構築などが必要で、これも大掛かりな施工となります。

減築は、所有者にとって建物規模や使い勝手が損なわれる大きなデメリットとなり、資産価値低下も懸念されます。しかし、法適合させなければ確認申請は通らず、法改正後はこの選択を迫られる可能性が高まります。

【省エネ基準適合が生む追加負担】

増改築規模が一定以上になると、省エネルギー基準適合が義務付けられるケースが想定されます。具体的な適合条件は今後のガイドラインによるが、断熱性能向上、設備効率化、気密性確保など、様々な要件クリアのために追加費用が発生します。

再建築不可物件は建物自体が古く、断熱材が不十分であったり、開口部が多く断熱改修コストが高騰しやすい傾向にあります。窓の交換や外壁・屋根の断熱強化、床下断熱、設備交換など、これまでの「部分的な設備入れ替えリフォーム」から一転して「包括的な性能改善」が求められるため、実務上・費用上の負担は一挙に増大します。

【結果的に「新築に近い」改修が必要に】

以上の点を総合すると、法改正後に再建築不可物件で増改築を進めるには、

• 減築による法定要件（建蔽率・容積率）の順守
• 耐震補強による新耐震相当の安全性確保
• 省エネ基準適合による断熱・設備性能向上
• 確認申請取得のための詳細な図面・計算書類作成

といった多数のハードルがあり、これらをすべてクリアしなければ確認済証を得られません。これは事実上、新築同様の包括的な建物再生計画に相当し、従来想定していたような「低コストのリノベーション」からはほど遠いものとなるでしょう。

旧耐震建物への対応も含め、こうした包括的な改修は、建物価値、立地条件、資産戦略、居住者のニーズを総合的に勘案しなければ到底合理的な判断とは言えなくなります。

【再建築不可状態から脱却するオプション】

再建築不可物件を本格的に再生するためには、接道義務違反を解消し、建物を再建築可能な状態にすることも考えられます。例えば、

• 隣地取得や借地で2m以上の接道確保
• 道路セットバックによる道幅確保
• 建築基準法第43条ただし書き適用の特例承認

などを通じて「再建築可能」な状態とすれば、増改築計画も相対的には容易になります。
しかし、これらはいずれもハードルが高く、コストや交渉、行政協議が伴います。再建築可能になったとしても、旧耐震建物を現行法に合わせるための費用が大きく減るわけではありませんが、少なくとも増改築時の申請段階での根本的な法抵触状態からは解放されます。

【実務的影響と対応】

法改正後の再建築不可物件リフォームにおける基本認識として、

1. 小規模なリフォームに留めるか、思い切って抜本的な改修に挑むか
   内装仕上げ変更や設備交換程度なら確認申請不要の範囲で可能な場合もあります。ただし、建物性能向上は限定的です。性能向上や外観変更など大規模改修を目指す場合は、減築・耐震補強・省エネ改修という一連の大工事を覚悟する必要があります。

2. 費用対効果の厳密検討
   旧耐震建物を大幅に改修するコストは新築建替えと同等あるいはそれ以上になり得ます。にもかかわらず「再建築不可」のままでは将来的な資産価値にも限界があります。場合によっては、建物・土地売却や敷地形状変更、隣地取得など別の選択肢がコストパフォーマンス的に有利かもしれません。

3. 専門家への早期相談と行政協議
   法解釈や適用は地域差があり、自治体によっては緩和措置や特例許可制度が存在します。計画初期段階から建築士や検査機関、行政庁への相談を行い、実務的な可能性と必要な手続き、費用見通しを明確にすることが重要です。

【まとめ：法改正後の展望】

2025年4月に施行された建築基準法改正は、再建築不可物件が抱える法的不適合問題をより顕在化させます。改正後は、増改築時にも厳格な確認申請が求められ、4号特例が縮小されるため、これまでのようなグレーな運用は困難になります。
理論上は増改築による確認申請が可能となりますが、現行法適合に向けた減築、耐震補強、省エネ改修という、極めてハードルの高いクリア要件が存在します。再建築不可物件の多くが旧耐震であり、現行基準へ追いつくための費用は膨らみ、従来の「低コスト・短期間のリノベーション」は事実上困難になるでしょう。

この厳格化は、安全性・省エネ性を確保するためには不可欠な変化でもありますが、所有者にとっては大きな負担増となります。今後、再建築不可物件を抱える所有者は、コスト、技術的難易度、資産価値を総合的に見極め、抜本的な再生計画か、小規模な現状維持的リフォームか、あるいは立地条件見直しや不動産戦略の変更といった、根本的な意思決定を迫られることになります。