接道義務違反で再建築不可になっている.......

再建築不可物件で新築(建て替え)をする方法

2 新築を建てることができるのか。

再建築不可物件にはさまざまな定義がありますが、その多くは接道義務違反であることが多いです。

「建築基準法」内には接道義務というものがあり、都市計画区域内で建物を建築する場合原則として、幅員4m(特定行政庁が幅員6m以上を道路として扱う区域は6m以上)の道路に接する間口が2メートル以上確保できない敷地に建物の建築を行うことはできないとしています。

また、接道義務の対象になる道路も建築基準法で定められています。

この接道義務に関しては行政により違いはありますが、新築物件を建築することが可能な場合が あります。

 

ここを詳しくみていきましょう。

接道義務違反による再建築不可物件を詳しくご説明いたします。 先ほど、接道の対象になる道路も建築基準法で定められていると書きましたが、一概に道 路と呼んでいるものにもたくさんの種類があります。 詳しくは以下のようになります。

 

建築基準法(以下「法」という。)

第42条の規定による道路

法42条1項1号道路

道路法の道路(国道、都道及び市町村道)で、幅員4m以上のものです。

法42条1項2号道路

都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受け て築造した道路で、幅員4m以上のものです。工事完了後に市町村に移管され道路法の道路とな る場合が多く、その場合には法第42条1項1号の道路にも該当します。

法42条1項3号道路

「基準時(建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定さ れた時点とのいずれか遅い時点)」に既に幅員4m以上の道として存在し、現在に至っているもの です。

法42条1項4号道路

道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、事業者の申 請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです 。

法42条1項5号道路

いわゆる「位置指定道路」です。 土地の所有者が築造する幅員4m以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定を したものです。

法42条2項道路

「基準時(建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定さ れた時点とのいずれか遅い時点)」に存在する幅員4m未満の道で、既に建築物が建ち並んでお り、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。 この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2mの線を道路の境界線とみ なします。中心線から水平距離2m未満にがけや河川等が存在する場合は、これらの境界から水 平距離4mの線を道路の境界線とみなします。

などいろいろな種類の道路が存在します。 上記建築基準法42条に定める道路には該当しない場合、法43条第1項但し書きの適応を受 けることにより建築可能な場合があります。 この但し書きの適応を受けられる可能性があるにも関わらず、不動産会社、建設会社の知 識不足など様々な理由で再建築が諦められ再建築不可物件とされた物件があります。 その中で、幅員4m(6m)道路に2mしていないのに、再建築ができる可能性があるパタ ーンをご紹介致します。

 

 

 

パターン1 通路幅が2.7m以上の通路で但し書き道路申請。
パターン2 間口が1.5m以上の旗竿地を但し書き道路として申請
パターン3 位置指定道路の延長で、再建築可能に。
間口が1.5m未満の旗竿地を、隣地から土地を譲り受け(また借りて)間口 2m以上にする。

パターン1 通路幅が2.7m以上の通路で但し書き道路申請。 (図1)

パターン2 間口が1.5m以上の旗竿地を但し書き道路として申請 (図2)

パターン3 位置指定道路の延長で、再建築可能に。 (図3)

パターン4 間口が1.5m未満の旗竿地を、隣地から土地を譲り受け(また借りて)間口 2m以上にする。 (図4)

 

以上4つのパターンの場合には一見して再建築不可物件ですが、建築審査会を受けること により再建築可能になる可能性が高いのです。

注意点としては、必ずしも許可が下りるというものではないですし、各都道府県の行政に より細かい規制が異なってきます。

また、再建築はできるが、前面道路の幅員が4m未満でセットバックが必要な場合も出て まいります。

 

その際は再建築不可はどこまでリフォームできるの か? をお読み下さい。

現在の日本国内で空き家の総数は820万件(平成25年調査)2033年には空き家の数 は2150万戸になると言われています。

その中で再建築不可物件は大きなウエイトを占め ます。

2014年(2015年施工)には空き家対策特別措置法が制定され、 空き家の中でも倒壊の危険や周辺環境の悪化につながる可能性のある空き家は「特定空き 家」とされ、税金の免除もなくなり、段階的に行政支持が入り改善されない場合は行政代 執行で空き家が解体された場合は所有者が、費用を負担しなければなりません。

 

今後このような物件が増加傾向の市場で、その不動産の持つ魅力を最大限引き出せる実力 のある不動産会社、建築会社を選定することが大事です。

下記の事例は「パターン4」で改築が可能になった事例です。

早速ご紹介しましょう。

大正8年のハイウィルでは、さまざまな一戸建て(一軒家)リフォームをご依頼いただいておりますが、今回は接道の問題から再建築不可となっていた中古平屋付の土地を購入されたお客様で、隣地から土地を譲り受け間口 2m以上にすることで、改築をすることが可能になった事例のご紹介です。お客様からのご依頼で、2階屋にしたいという強い要望で施工させていただいた現場になります。どちらかと言えば滅多にはないカテゴリになります一戸建てリフォームの「お神楽」について紹介したいと思います。もちろん役所での申請が必要になりますが、再建築不可で確認申請が通るという大変貴重な事例になります。

 

間口が2m以上とれたことで新築をすることも可能になりましたが、隣地からの土地の購入がありましたので。ご予算の都合上増築という形をとりました。

本来のお神楽とは平屋建ての住まいで2階部を増築するようなとき、通柱を使わず管柱のみで、2階建てとする構造をいいますが、今回は柱も総入れ替えによる事実上、一戸建てのリフォームというよりは、ほぼ新築になりますが、平屋から2階屋へのご依頼です。

 

こちらの現場はお客様も職人ということもあって、弊社ハイウィルへは構造部分のみの相談でした。最低限の設備機器にまつわる配管工事、電気配線も取り回しまでの相談です。

 

要は「躯体渡し」と呼ばれるもので、弊社の得意とする建物の構造部の補強までをご依頼、造作は階段までの造作くらいのもので、内装などは職人のお客様が施工されるというケースです。一戸建て(一軒家)リフォームのお神楽工事のご依頼にも2パターンあります。すでに平屋で建設されている建物を補強して2階屋を作るものといづれお神楽をする予定で、当初は平屋を希望されるお客様です。後者は平屋の新築も弊社にご依頼されます。このような場合、平屋を新築する際に、のちのち2階屋を建てる想定で構造部の設計をします。

正確にはこのような場合、今回のケースはお神楽とは呼びません(柱等もすべて入れ替えのため)が、平屋から2階屋へする流れをお話したいと思います。

 

現場はこのように入り組んだ場所(再建築不可)にあり平屋となっております。

 

世田谷 お神楽.JPG

 

室内を一部解体し、既存の基礎や土台の状況を確認します。

世田谷お神楽1.JPG

 

平屋のため、構造は頑丈とはいえない作りになります。そのため、この構造材の延長でお神楽工事をしてしまうのは危険であることがわかります。

 

世田谷お神楽2.JPG

 

お神楽工事(実際は半新築)の2階建て構造になりますので、足場は高さをみます。

 

世田谷お神楽3.JPG

 

固定する場所がないため、通常はシートを貼りますが、固定されていない状態でシートをかけてしまうと風圧で足場が倒れる可能性がありますので解体と同時にシートを貼る方法をとりました。このあたりは新築とは違う難しさがあるのが一戸建てスケルトンリフォームになります。

 

世田谷お神楽4.JPG

 

既存の枠組みを残すのが前提(今回のこのケースは柱も新設)のため、手壊しによる解体となります。内部外部のスケルトンのため完全に骨組、構造体がむき出しになっている状態になります。

 

世田谷お神楽スケルトン.JPG

 

柱の太さや基礎の状況から、昭和の東京オリンピック前の建物であることがわかります。基礎が分断され一部、大谷石などで継ぎはぎになっている状態です。この状態ではとても2階を背負う基礎にはなっておりません。布基礎補強(一部新設)を提案し、フォールアンカー工法によるベタ基礎を提案させていただきました。

 

世田谷お神楽スケルトン2.JPG

 

この状況のため雨水も床下にまわり、ジメジメした状態、柱も私が押せば倒れてしまいそうなほどぜい弱な状態となっていました。

 

世田谷お神楽スケルトン3.JPG

 

世田谷お神楽スケルトン4.JPG

 

基礎が終わるまでは、新たな柱を立てることができませんので、構造体が倒れないよう応急処置をして基礎施工期間の簡易補強をします。

 

世田谷お神楽スケルトン5.JPG

 

布基礎を解体し、新たに布基礎を作っていきます。型枠をつくり配筋を組んでいきます。

 

世田谷お神楽基礎.JPG

 

一部増築部分がありましたので、増築部は新規で基礎を作っていきます。

 

世田谷お神楽基礎2.JPG

 

基礎が完成しました。

 

世田谷お神楽基礎完成.JPG

 

新築ができればこのような手順を踏まずとも、一気に解体し、一気にベタ基礎までいけるのですが、新築ができない都心ならではの事情もあり時間と手間をかけて作業を進めていきます。これが都市部の一戸建てリフォームの悩みどころでもあります。

 

世田谷お神楽基礎完成2.JPG

 

今回は2階部分を背負う構造が必要であることと、一階部分に工房、2階に居住スペースとなるため、工房部分では大スパンでの空間確保が必要であるため、鉄柱3本と鉄梁2本を建物の中心付近に2か所、計6本の鉄柱と4本の鉄梁をいれることで構造部分の強化を図りました。

木造住宅ではあまり使うことのない150角の鉄柱を中心に置き、両サイドを120角の鉄柱、2本のC型チャンネル鋼材(通称Cチャン)で2階の柱を受ける計画をしました。下は鉄骨屋に設計依頼をかけたラフです。

 

鉄柱鉄梁指示図.JPG

 

ところがここで事件発生、150角の鉄柱を立てる位置を掘っていくと、水が湧き出してきたのです。。これは予想していなかった事。。

掘れば掘るほど水が出てきて、周りは水浸し状態に。。調査をすると近くに水路があることが判明。。一番大事な柱になるため、補強計画を立てることになりました。

 

 

世田谷お神楽鉄柱部分.JPG

 

 

このぜい弱箇所を1メーター程度掘り D13程度の鉄筋を新たに組み込み  コンクリートで固め鉄柱のベースと緊結する方法を提案。  それなりのセメント量になりますが、お客様にも納得していただきました。

 

世田谷お神楽鉄柱部分処理2.JPG

 

生コンクリートを打設まで完了し、製作依頼していた鉄骨屋からいよいよ鉄柱を搬入します。

 

世田谷お神楽鉄柱部分処理.JPG

 

新築ではなくリフォームを前提としているためまだ既存柱をぬかず、鉄柱、鉄梁を組みました。右ななめ下の人で隠れている部分が水があふれ出し、補強した箇所になります。

 

世田谷お神楽鉄柱鉄梁.JPG

 

新規で作った布基礎にも鉄柱を緊結していきます。

 

世田谷お神楽鉄柱鉄梁2.JPG

 

逆側も同様に基礎に緊結していきます。

 

世田谷お神楽基礎へ鉄柱固定.JPG

 

ベタ基礎の工程までここでやっとこれたという状況です。一戸建てスケルトンリフォームは新築と違い本当に手間がかかります。弊社も大手のリフォーム会社の大規模リフォームとよばれる商品の下請けを長くやってまいりましたが、大手の営業マンもこのような手間をわかっている人間は少ないのが現状です。わかりやすくいうと、新築であればここまでの期間で家がもう建ってしまいます。

ベタ基礎の工程に入り、まずは砕石です。中心の鉄柱部分のベースは頑丈に固定してあります。

 

世田谷お神楽砕石転圧.JPG

 

メッシュを編んで敷き込み、湿気防止の防湿シートを隅々まで敷き込みます。

 

世田谷お神楽ベタ基礎防湿シート.JPG

 

ここでコンクリートミキサー車を呼んで生コンクリートを打設します。入り組んだ場所でミキサー車が入りませんでしたので、手押し車(通称:ネコ)でリレーをして打設しました。このまま湿潤期間を設けます。

 

世田谷お神楽ベタ基礎生コン.JPG

 

この間に、弊社棟梁への指示を終えているわけでございますが、木拾いを行い床伏せ図を書いて棟梁に、スケッチを渡し、構造部材の手刻みを依頼していました。

 

大工への指示図2.JPG

 

 

2階の床伏せ図と断面図を書いて、棟梁と打ち合わせをします。

 

大工への指示図.JPG

 

ベタ基礎の湿潤期間を待ち、手刻み加工が終わり、構造部材が搬入されます。

 

世田谷お神楽大工刻み完了.JPG

 

リフォーム大工といわれる内装大工ではこのような手刻みをできる職人は、今現在かなり少なくなってきました。残念なことです。リフォーム業がサービス業化してしまい簡易リフォームをする会社が増え、それに伴い内装大工が増えました。

 

新築もプラモデルを作るような感覚で技術を必要としない時代になってきました。弊社では常用と呼ばれる棟梁が何班かおりますが、大手の新築だけは請けさせないようにしています。それは、一度請けてしまうとなかなか戻ってこれなくなることもありますが、最大の理由、技術力が落ちてしまい、このような一戸建てのスケルトンリフォームのような改築でまったく叩けなくなってしまうからなのです。我々のような会社は、次世代にこれらの技術を継承していく義務があると考えております。

 

 

世田谷お神楽大工刻み完了2.JPG

 

このタイミングで古い柱を撤去し、新たな柱、2階の床組を組んでいきます。

 

世田谷お神楽木工事開始.JPG

 

2階を背負うため、通し柱を入れ、梁、桁、根太等2階床組を組んでいきます。

 

世田谷お神楽木工事2階床部分.JPG

 

2階床の捨て張りまで完了しました。

 

世田谷お神楽2階床3.JPG

 

2階を一階の鉄柱と鉄梁で持たせているイメージが分かりやすい写真になります。今回は、内装を施主様がやるという工事内容になっており、構造の木組みまでが我々の仕事になりますので、下の写真のように一階天井も現し状態のままとなります。

 

世田谷お神楽2階床2.JPG

 

1階部分を鉄骨で2階を背負い、2階部分は木構造でくみ上げます。

 

2階完成.JPG

 

 

今回のお客様は職人さんで、床・壁・天井の仕上げはDIYでご自分で施工したいお客様で構造造部のみのご依頼も弊社ではよくございます。

このような難易度の高い一戸建てリフォーム工事は、木造の知識を有している技術優位の会社へ相談をすることをお勧め致します。

 

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