再建築不可物件で新築（建て替え）をする方法

大正８年のハイウィルでは、さまざまな一戸建て（一軒家）リフォームをご依頼いただいておりますが、今回は接道の問題から再建築不可となっていた中古平屋付の土地を購入されたお客様で、隣地から土地を譲り受け間口 ２ｍ以上にすることで、改築をすることが可能になった事例のご紹介です。お客様からのご依頼で、2階屋にしたいという強い要望で施工させていただいた現場になります。どちらかと言えば滅多にはないカテゴリになります一戸建てリフォームの「お神楽」について紹介したいと思います。もちろん役所での申請が必要になりますが、再建築不可で確認申請が通るという大変貴重な事例になります。

 

間口が2m以上とれたことで新築をすることも可能になりましたが、隣地からの土地の購入がありましたので。ご予算の都合上増築という形をとりました。

本来のお神楽とは平屋建ての住まいで2階部を増築するようなとき、通柱を使わず管柱のみで、2階建てとする構造をいいますが、今回は柱も総入れ替えによる事実上、一戸建てのリフォームというよりは、ほぼ新築になりますが、平屋から２階屋へのご依頼です。

 

こちらの現場はお客様も職人ということもあって、弊社ハイウィルへは構造部分のみの相談でした。最低限の設備機器にまつわる配管工事、電気配線も取り回しまでの相談です。

 

要は「躯体渡し」と呼ばれるもので、弊社の得意とする建物の構造部の補強までをご依頼、造作は階段までの造作くらいのもので、内装などは職人のお客様が施工されるというケースです。一戸建て（一軒家）リフォームのお神楽工事のご依頼にも2パターンあります。すでに平屋で建設されている建物を補強して2階屋を作るものといづれお神楽をする予定で、当初は平屋を希望されるお客様です。後者は平屋の新築も弊社にご依頼されます。このような場合、平屋を新築する際に、のちのち2階屋を建てる想定で構造部の設計をします。

正確にはこのような場合、今回のケースはお神楽とは呼びません（柱等もすべて入れ替えのため）が、平屋から２階屋へする流れをお話したいと思います。

 

現場はこのように入り組んだ場所（再建築不可）にあり平屋となっております。

 

 

室内を一部解体し、既存の基礎や土台の状況を確認します。

 

平屋のため、構造は頑丈とはいえない作りになります。そのため、この構造材の延長でお神楽工事をしてしまうのは危険であることがわかります。

 

 

お神楽工事（実際は半新築）の２階建て構造になりますので、足場は高さをみます。

 

 

固定する場所がないため、通常はシートを貼りますが、固定されていない状態でシートをかけてしまうと風圧で足場が倒れる可能性がありますので解体と同時にシートを貼る方法をとりました。このあたりは新築とは違う難しさがあるのが一戸建てスケルトンリフォームになります。

 

 

既存の枠組みを残すのが前提（今回のこのケースは柱も新設）のため、手壊しによる解体となります。内部外部のスケルトンのため完全に骨組、構造体がむき出しになっている状態になります。

 

 

柱の太さや基礎の状況から、昭和の東京オリンピック前の建物であることがわかります。基礎が分断され一部、大谷石などで継ぎはぎになっている状態です。この状態ではとても２階を背負う基礎にはなっておりません。布基礎補強（一部新設）を提案し、フォールアンカー工法によるベタ基礎を提案させていただきました。

 

 

この状況のため雨水も床下にまわり、ジメジメした状態、柱も私が押せば倒れてしまいそうなほどぜい弱な状態となっていました。

 

 

 

基礎が終わるまでは、新たな柱を立てることができませんので、構造体が倒れないよう応急処置をして基礎施工期間の簡易補強をします。

 

 

布基礎を解体し、新たに布基礎を作っていきます。型枠をつくり配筋を組んでいきます。

 

 

一部増築部分がありましたので、増築部は新規で基礎を作っていきます。

 

 

基礎が完成しました。

 

 

新築ができればこのような手順を踏まずとも、一気に解体し、一気にベタ基礎までいけるのですが、新築ができない都心ならではの事情もあり時間と手間をかけて作業を進めていきます。これが都市部の一戸建てリフォームの悩みどころでもあります。

 

 

今回は２階部分を背負う構造が必要であることと、一階部分に工房、２階に居住スペースとなるため、工房部分では大スパンでの空間確保が必要であるため、鉄柱３本と鉄梁２本を建物の中心付近に２か所、計６本の鉄柱と４本の鉄梁をいれることで構造部分の強化を図りました。

木造住宅ではあまり使うことのない１５０角の鉄柱を中心に置き、両サイドを１２０角の鉄柱、２本のC型チャンネル鋼材（通称Cチャン）で２階の柱を受ける計画をしました。下は鉄骨屋に設計依頼をかけたラフです。

 

 

ところがここで事件発生、１５０角の鉄柱を立てる位置を掘っていくと、水が湧き出してきたのです。。これは予想していなかった事。。

掘れば掘るほど水が出てきて、周りは水浸し状態に。。調査をすると近くに水路があることが判明。。一番大事な柱になるため、補強計画を立てることになりました。

 

 

 

 

このぜい弱箇所を1メーター程度掘り D13程度の鉄筋を新たに組み込み  コンクリートで固め鉄柱のベースと緊結する方法を提案。  それなりのセメント量になりますが、お客様にも納得していただきました。

 

 

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生コンクリートを打設まで完了し、製作依頼していた鉄骨屋からいよいよ鉄柱を搬入します。

 

 

新築ではなくリフォームを前提としているためまだ既存柱をぬかず、鉄柱、鉄梁を組みました。右ななめ下の人で隠れている部分が水があふれ出し、補強した箇所になります。

 

 

新規で作った布基礎にも鉄柱を緊結していきます。

 

 

逆側も同様に基礎に緊結していきます。

 

 

ベタ基礎の工程までここでやっとこれたという状況です。一戸建てスケルトンリフォームは新築と違い本当に手間がかかります。弊社も大手のリフォーム会社の大規模リフォームとよばれる商品の下請けを長くやってまいりましたが、大手の営業マンもこのような手間をわかっている人間は少ないのが現状です。わかりやすくいうと、新築であればここまでの期間で家がもう建ってしまいます。

ベタ基礎の工程に入り、まずは砕石です。中心の鉄柱部分のベースは頑丈に固定してあります。

 

 

メッシュを編んで敷き込み、湿気防止の防湿シートを隅々まで敷き込みます。

 

 

ここでコンクリートミキサー車を呼んで生コンクリートを打設します。入り組んだ場所でミキサー車が入りませんでしたので、手押し車（通称：ネコ）でリレーをして打設しました。このまま湿潤期間を設けます。

 

 

この間に、弊社棟梁への指示を終えているわけでございますが、木拾いを行い床伏せ図を書いて棟梁に、スケッチを渡し、構造部材の手刻みを依頼していました。

 

 

 

２階の床伏せ図と断面図を書いて、棟梁と打ち合わせをします。

 

 

ベタ基礎の湿潤期間を待ち、手刻み加工が終わり、構造部材が搬入されます。

 

 

リフォーム大工といわれる内装大工ではこのような手刻みをできる職人は、今現在かなり少なくなってきました。残念なことです。リフォーム業がサービス業化してしまい簡易リフォームをする会社が増え、それに伴い内装大工が増えました。

 

新築もプラモデルを作るような感覚で技術を必要としない時代になってきました。弊社では常用と呼ばれる棟梁が何班かおりますが、大手の新築だけは請けさせないようにしています。それは、一度請けてしまうとなかなか戻ってこれなくなることもありますが、最大の理由、技術力が落ちてしまい、このような一戸建てのスケルトンリフォームのような改築でまったく叩けなくなってしまうからなのです。我々のような会社は、次世代にこれらの技術を継承していく義務があると考えております。

 

 

 

このタイミングで古い柱を撤去し、新たな柱、２階の床組を組んでいきます。

 

 

２階を背負うため、通し柱を入れ、梁、桁、根太等２階床組を組んでいきます。

 

 

２階床の捨て張りまで完了しました。

 

 

２階を一階の鉄柱と鉄梁で持たせているイメージが分かりやすい写真になります。今回は、内装を施主様がやるという工事内容になっており、構造の木組みまでが我々の仕事になりますので、下の写真のように一階天井も現し状態のままとなります。

 

 

1階部分を鉄骨で2階を背負い、2階部分は木構造でくみ上げます。

 

 

 

今回のお客様は職人さんで、床・壁・天井の仕上げはDIYでご自分で施工したいお客様で構造造部のみのご依頼も弊社ではよくございます。

このような難易度の高い一戸建てリフォーム工事は、木造の知識を有している技術優位の会社へ相談をすることをお勧め致します。