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平屋リノベーション事例(賃貸併用住宅リフォーム) 東京都葛飾区

葛飾区K様邸_TOP
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
建物概要
名前 K様
場所 東京都葛飾区
築年数 築60年
構造種別 木造
家族構成 大人2人+賃貸(大人1人~2人想定)
対象面積 29坪
リフォーム部位 平屋リノベーション
工期 5ヶ月
価格 非公開

お客様のご要望

・耐震ダンパーを設置したい。

・防音の為、断熱材はセルロースファイバーを使用したい。

・平屋を賃貸併用住宅にリノベーション

・サッシは全て断熱仕様のサッシへ取替

・床下を布基礎からべた基礎へ

・外壁は全て剥がしてサイディングへ

S様ご主人が所有しておりました平屋をフルリノベーションして住宅賃貸併用住宅にしたい。

賃貸併用平屋リノベーション:プランニングのポイント

S様ご主人様の所有する空き家を当面は奥様のご両親と同居するため、いずれは賃貸併用住宅としても利用できるようプランをご希望。

間取りは、各世帯がプライバシーを確保できるよう玄関から完全分離で分けるプランをご希望されておりました。

 

大手リフォーム会社での2世帯住宅(賃貸併用住宅)平屋リノベーションを相談後、提案間取りと費用金額でお話が進まず、弊社にご相談が参りました。S様は大変お急ぎで、引っ越ししたい時期が予め決まっておりましたので、賃貸併用平屋リノベーションの仕様を急ピッチで決めて頂くなど、S様にもかなりのご協力をいただき工事を開始することができました。

平屋リノベーション:打合せから完成まで

1 平屋リノベーション着工前

1-1 打合せ

東京都葛飾区の平屋リノベーションの施工事例を見ていきましょう。昭和40年代築の築50年を超える建物です。

 

広大なお庭もあり、本来なら新築をお願いしたいと相談を受けました。しかしながら、接道の問題より再建築不可となっていたため、内外部をフルスケルトンにする平屋リノベーションをご提案させていた経緯があります。

 

K様がもともと幼少期を過ごしたご実家が空き家となっているため、現在居住中のマンションを賃貸にされ、ご実家でリノベーション後に生活をされたいというご要望でした。ご夫婦2人では広すぎる平屋のため、賃貸併用住宅へのリノベーションをご希望されました。

 

葛飾区K様邸_施工前

葛飾区K様邸_施工前

入母屋となっている建物で、外観は経年劣化が見られますが、内部は何度かリフォームをされているとのことで、現地では柱の位置を押さえていきます。

 

葛飾区K様邸_施工前
葛飾区K様邸_施工前

外部は、正面がモルタル壁となっておりますが残りの3面は、下見板張りとなっております。

葛飾区K様邸_施工前
葛飾区K様邸_施工前

水回り設備は、K様ご両親がリフォームされて更新されていました。今回は、平屋を賃貸併用住宅へのリノベーションしますので、これらの設備機器は撤去となります。

葛飾区K様邸_施工前
葛飾区K様邸_施工前
葛飾区K様邸_施工前

葛飾区K様邸_施工前

何度か改装されておりますが、しっかりと施工されていることがわかります。

葛飾区K様邸_施工前
葛飾区K様邸_施工前

リフォームされている部屋以外は10尺天井となっており、天井高が高く、今回の平屋リノベーション後は、ロフトを作りたいとの要望がありました。

葛飾区K様邸_施工前
葛飾区K様邸_施工前

改装リフォームをしているところ、建築当時のままのお部屋とありましたが、施工は同じ大工さんがされているのか丁寧な納まりです。

 

 

1-2 平屋リノベーションプラン(賃貸併用住宅)提案
葛飾区K様邸_既存平面図

■施工前の平面図■

葛飾区K様邸_新規平面図

■平屋リノベーション後の平面図■

2棟が廊下を挟んでつながっている建物でしたが、ご予算の都合上道路に面している建物(図面上右の建物)までの工事範囲とし、賃貸併用住宅へのプランニングをしました。

2 平屋リノベーション着工

2-1 平屋リノベーション:解体

解体が始まりました。

平屋ですが、しっかりとした母屋組となっており、1階の懐にかなりの余裕があることがわかります。

葛飾区K様邸_解体
葛飾区K様邸_解体

屋根のザラ板は増し張りとさせていただき、外周面の土壁をすべて手壊しによる解体をし、平屋リノベーションはここからスタートとなります。

葛飾区K様邸_解体
葛飾区K様邸_解体
葛飾区K様邸_解体

管柱高さは11.5尺、屋根瓦の重さで持たせる日本の昔ながらの作りです。古民家や農家造りの建物には、柱の高さが13尺(じょうさんと職人はいいます)約4mのものもあります。

今回の平屋フルリノベーションでは、こちらの外部周りに構造用合板で補強し、金物で補強を加えます。


葛飾区K様邸_解体
葛飾区K様邸_解体

既存浴室部は外壁面の土台が腐食しておりましたので、ここは差し替えが必要となります。

新規の浴室とのサイズも変わるため、既存の布基礎を解体します。

2-2 基礎

基礎は耐圧版工事をご提案しました。

鋤取りをして基礎接地面を均等にして、砕石、転圧をしていきます。

葛飾区K様邸_基礎
葛飾区K様邸_基礎
葛飾区K様邸_基礎

コンクリート厚150に転圧天端をレベルを出してチェックしていきます。

葛飾区K様邸_基礎

差鉄筋はピッチ300としました。

葛飾区K様邸_基礎

防湿ポリフィルム敷き込み

葛飾区K様邸_基礎

防湿シートを張り込んだ後は、いよいよ鉄筋を配筋していきます。

 

K様の平屋リノベーションでの解体後の構造躯体は、水回り以外は腐食などの傷みはなく優秀な状態でした。主要構造体の傷みがない事で構造補強の計画はスムーズに進行しました。

砕石、転圧が終わると防湿シートを張り湿気止めを処理していきます。このとき、しっかりと重ね厚を設け、湿気があがらないように処理をすることが大切です。

葛飾区K様邸_基礎
ピッチ150㎜で配筋していきます。被り厚を確保するためにスペーサーを入れていきます。
葛飾区K様邸_基礎
コンクリート打設前に、配筋工事で防湿フィルムに穴が開いてしまったところなどテープで補修しチェックをします。
葛飾区K様邸_基礎

コンクリートミキサー車によるコンクリート圧送

葛飾区K様邸_基礎

レベルを均していきます。

K様の平屋リノベーションで大変助かったのがコンクリート打設において敷地内にコンクリートミキサー車が入れたことです。

再建築不可のリフォームを数多く手がけてきたハイウィルでは再建築不可リフォーム=搬入経路がないということが多い為、10現場中8現場は、離れた路上から手運びというケースがほとんどです。K様は再建築不可でありながら、敷地が広い(もちろん道路は狭い)ことで車両搬入が可能であったのがありがたい条件でした。

都内では広い建物になるK様の現場、手運びを想定すると大変な経費がかかっていたはずです。

 

葛飾区K様邸_基礎
コンクリート打設後
葛飾区K様邸_基礎
土台緊結用のアンカーボルトが等間隔で配置されています。

 

2-3 大工工事

基礎補強が終わり、大工工事にはいっていきます。

葛飾区K様邸_大工工事
葛飾区K様邸_大工工事

 

平屋の賃貸併用住宅にフルリフォームするため、大幅に間取りが変更されます。抜く柱へは、梁補強をしていきます。1820㎜スパンで梁を飛ばす際には、6分(ぶ)の梁背、2730㎜スパンで飛ぶ梁には、9分(ぶ)の梁背で設計しました。

 

葛飾区K様邸_大工工事
葛飾区K様邸_大工工事

筋交いの柱頭、柱脚部には金物補強をしていきます。間取りの輪郭が見えてきます。

葛飾区K様邸_大工工事
葛飾区K様邸_大工工事

外壁は、全面に構造用合板を張り、壁補強。補強計画に基づき、筋交いを配置していきます。

葛飾区K様邸_大工工事
葛飾区K様邸_大工工事

オーナー側の居住空間では、リビングは現し天井となっています。棟高が一般の二階屋とかわらない高さです。新設した補強梁の端部に、

羽子板金物の施工をします。梁の引き抜きに対して抵抗する為に必須の工事です。

葛飾区K様邸_大工工事
葛飾区K様邸_大工工事

 

構造補強も中盤戦にはいり、現場には材木が大量に搬入されてきます。K様の平屋リノベーションでは、敷地が広く、仮置きスペースが確保できたことが、工事の進行上大変ありがたいことでした。

 

葛飾区K様邸_大工工事
葛飾区K様邸_大工工事
葛飾区K様邸_大工工事

構造計算結果に基づき、耐力壁となる箇所へはたすき掛けの筋交いをしていきます。

葛飾区K様邸_大工工事

床には構造用合板を仮置きし作業をしやすい環境にしていきます。

葛飾区K様邸_大工工事

主要構造の構造補強が終わり、造作の準備に入っていきます。

葛飾区K様邸_大工工事

2階も構造計算にて指示がでた箇所へは耐力壁とし、筋交いをダブルで入れています。

葛飾区K様邸_大工工事

住宅設備で最も早くに搬入されるのがユニットバスになります。

葛飾区K様邸_大工工事

オーナーのK様居住スペースのLDK部分

一階部は筋交いがかなり多くなりました。既存の状態の耐力がなかったため、ここでしっかりと耐震補強をしておくことが大切です。

2-5 断熱工事

葛飾区K様の平屋リノベーションでは、賃貸併用住宅となっておりますが、ご自宅部分のリビングは現し天井となっております。その為、天井裏への断熱への配慮と致しまして通気層を屋根の野地裏で取りました。MAG社の「通気くん」を採用致しました。

 

 

葛飾区K様邸_断熱工事

防湿層付き高性能グラスウールを採用。2020年以降の省エネ基準の適応義務化基準に適合した商品を採用。
断熱性能 : 熱伝導率 0.038 W/(m・K)[16KHG]

葛飾区K様邸_断熱工事

現し天井部へは、通気層を野地裏で設け、さらに高性能グラスウール100㎜を2層にして充填します。

葛飾区K様邸_断熱工事

繊維系断熱材施工時の膨らみによる通気層の潰れを防止。
ダンボール素材なので、透湿・防風層としても機能。

2-6 外壁工事

K様邸の外周周りは、全面構造用合板12㎜(3尺×10尺)を柱間、土台と桁周りをビスで固定していきます。

葛飾区K様邸_外壁工事
葛飾区K様邸_外壁工事
葛飾区K様邸_外壁工事

構造用合板を全面張ることで、壁倍率が2倍になります。
外壁を剥がすリノベーションは
K様邸の平屋リノベーションのように、
解体費用が手壊しで高くなりますが、
長期で建物のことを考えた際、
このような壁補強は、のちのちを考えれば有効です。
新築ではあたりまえの工事となっていますが、
築50年の建物ではこのような構造にはなっていません。
賃貸併用住宅への平屋リノベーションであれば、
このように長期的に安心してお貸しできる構造体に
しておくのが良いと考えています。

葛飾区K様邸_外壁工事

一階、正面は賃貸用の玄関となります。
防水透湿シートを張り終えたら
サイディング張りへと移行します。

葛飾区K様邸_外壁工事

葛飾区K様邸_外壁工事

採用されたサイディングはケイミュー社の15mm厚ランブル EW4262です。重厚感がありとても上品なサイディングです。

 

2-7 内装・外観仕上げ
葛飾区K様邸_内装・外観仕上げ

クロス下地のパテを打っていきます。

葛飾区K様邸_内装・外観仕上げ

現し天井になるため、高所作業となります。
室内足場を組んで施工していきます。

葛飾区K様邸_内装・外観仕上げ

リビングにロフトを設置しました。

葛飾区K様邸_内装・外観仕上げ

 

 

3 平屋リノベーション竣工

純和風造りの家が洋風に変わりました。全体的に白を基調にレイアウトしてあります。

 

 

 

葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工

賃貸用の玄関片引き戸 れん樹B07

葛飾区K様邸_竣工

ご自宅用の玄関引き戸 コンコードE02

葛飾区K様邸_竣工

パナソニックロフト用階段を設置してあります。

葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工

▲ 洋室に1面収納スペースにさせて頂いております。

葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工

 

葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工

 

葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工
葛飾区K様邸_竣工

3-1 外壁 Before → After
葛飾区K様邸_施工前

平屋リノベーション前

都内で珍しい位とても大きな平屋です。とても趣が有り、素敵な家だったのですが

何年か住んでいない期間も有り、構造も心配とご要望を頂いておりました。

余りにも広いのでご夫婦ではスペースを持て余してしまうとの事で半分は賃貸の為

に空間を造りました。

葛飾区K様邸_竣工

外壁は窯業サイディングです。旭日トステム外装のシュクールホワイトです。
樋や軒などもホワイトで統一してあります。

3-2 キッチン Before → After
葛飾区K様邸_施工前

平屋リノベーション前

水周りは何年か前にリフォームをしていたので、まだそんなに古くはないのですが

メンテナンスをしていなかったし、レイアウトも変わるので新たに交換です。

葛飾区K様邸_竣工

母屋のLDKは天井を勾配天井にしているので、より開放感を出す為にキッチは対面キッチンを
ご提案しました。

3-3 バス Before → After
葛飾区K様邸_施工前

平屋リノベーション前

解体後にわかった最も被害の大きかった既存浴室。こちらの浴室の土台、柱はすべて腐っていました。

葛飾区K様邸_竣工

ユニットバスはTOTOサザナの1612タイプの HSシリーズ Sタイプです。ユニットバスでオプションに付けたのは、換気乾燥暖房機と断熱材パックです。断熱材パックはお風呂全体を断熱材で包み込むイメージの商品です。

3-4 洗面 Before → After
葛飾区K様邸_施工前

平屋リノベーション前

洗面所は昔のままの洗面器だけのものになります。

葛飾区K様邸_竣工

洗面化粧台はピアラの間口600サイズです。洗濯機パンの上には物が置けるように可動棚を設置しました。

3-5 トイレ Before → After
葛飾区K様邸_施工前

平屋リノベーション前

既存トイレはとても広い空間で造られていました。便器は新しいものに交換されてまました。

葛飾区K様邸_竣工

トイレはハイウィルオリジナルトイレです。ウォシュレット紙巻き器がセットになった商品になります。
オプションでタオル掛けの上に物が置けるタオル掛けを設置しました。

3-6 リビング Before → After
葛飾区K様邸_施工前

平屋リノベーション前

リフォーム前の和室です。とても丁寧に造られたお部屋が多くありました。

 

葛飾区K様邸_竣工

平屋リノベーション後のLDKです。立派な屋根がありましたのでお客様より解体後、可能ならオープンなロフトを造りたいとご要望を頂いておりました。屋根勾配形に8畳程のロフトが出来ました。

ハイウィルスタッフ

4 担当者より ハイウィル株式会社四代目代表 稲葉高志

K様は再建築不可の土地に建つ建物(平屋)

のリノベーションを検討されていました。大手リフォーム会社でも相談されて

おりましたが、満足いく提案がなされないとのことで、

再建築不可でのフルリノベーションで実績の多い

弊社にご相談頂きました。

役所との事前協議も踏まえ、

法的な協議もクリアし、

平屋の賃貸併用住宅リノベーションをスタート

させていただきました。

ご主人様が幼少期を過ごされた平屋造りの

建物は、予想以上にしっかりとした施工が

なされており、傷み具合も築50年の建物としては

少なく、我々として、木部補強がしやすく

現場自体はスムーズな現場でした。

一番有り難かったのは、

敷地が広く、材料を仮置きするスペースに

恵まれたことです。

再建築不可の多くは、搬入経路を計画するところ

から苦労しますため、

ここをクリアできている部分で

工事の中身に集中ができる環境を

頂けましたことに感謝申し上げる次第です。

 

パターン別『再建築不可リフォーム施工事例6選』これさえ読めば再建築不可のポイントがわかる!

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稲葉高志

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