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建物概要 | |
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名前 | K様 |
場所 | 東京都葛飾区 |
築年数 | 築60年 |
構造種別 | 木造 |
家族構成 | 大人2人+賃貸(大人1人~2人想定) |
対象面積 | 29坪 |
リフォーム部位 | 平屋リノベーション |
工期 | 5ヶ月 |
価格 | 非公開 |
・耐震ダンパーを設置したい。
・防音の為、断熱材はセルロースファイバーを使用したい。
・平屋を賃貸併用住宅にリノベーション
・サッシは全て断熱仕様のサッシへ取替
・床下を布基礎からべた基礎へ
・外壁は全て剥がしてサイディングへ
S様ご主人が所有しておりました平屋をフルリノベーションして住宅賃貸併用住宅にしたい。
S様ご主人様の所有する空き家を当面は奥様のご両親と同居するため、いずれは賃貸併用住宅としても利用できるようプランをご希望。
間取りは、各世帯がプライバシーを確保できるよう玄関から完全分離で分けるプランをご希望されておりました。
大手リフォーム会社での2世帯住宅(賃貸併用住宅)平屋リノベーションを相談後、提案間取りと費用金額でお話が進まず、弊社にご相談が参りました。S様は大変お急ぎで、引っ越ししたい時期が予め決まっておりましたので、賃貸併用平屋リノベーションの仕様を急ピッチで決めて頂くなど、S様にもかなりのご協力をいただき工事を開始することができました。
東京都葛飾区の平屋リノベーションの施工事例を見ていきましょう。昭和40年代築の築50年を超える建物です。
広大なお庭もあり、本来なら新築をお願いしたいと相談を受けました。しかしながら、接道の問題より再建築不可となっていたため、内外部をフルスケルトンにする平屋リノベーションをご提案させていた経緯があります。
K様がもともと幼少期を過ごしたご実家が空き家となっているため、現在居住中のマンションを賃貸にされ、ご実家でリノベーション後に生活をされたいというご要望でした。ご夫婦2人では広すぎる平屋のため、賃貸併用住宅へのリノベーションをご希望されました。
入母屋となっている建物で、外観は経年劣化が見られますが、内部は何度かリフォームをされているとのことで、現地では柱の位置を押さえていきます。
外部は、正面がモルタル壁となっておりますが残りの3面は、下見板張りとなっております。
水回り設備は、K様ご両親がリフォームされて更新されていました。今回は、平屋を賃貸併用住宅へのリノベーションしますので、これらの設備機器は撤去となります。
何度か改装されておりますが、しっかりと施工されていることがわかります。
リフォームされている部屋以外は10尺天井となっており、天井高が高く、今回の平屋リノベーション後は、ロフトを作りたいとの要望がありました。
改装リフォームをしているところ、建築当時のままのお部屋とありましたが、施工は同じ大工さんがされているのか丁寧な納まりです。
2棟が廊下を挟んでつながっている建物でしたが、ご予算の都合上道路に面している建物(図面上右の建物)までの工事範囲とし、賃貸併用住宅へのプランニングをしました。
解体が始まりました。
平屋ですが、しっかりとした母屋組となっており、1階の懐にかなりの余裕があることがわかります。
屋根のザラ板は増し張りとさせていただき、外周面の土壁をすべて手壊しによる解体をし、平屋リノベーションはここからスタートとなります。
管柱高さは11.5尺、屋根瓦の重さで持たせる日本の昔ながらの作りです。古民家や農家造りの建物には、柱の高さが13尺(じょうさんと職人はいいます)約4mのものもあります。
今回の平屋フルリノベーションでは、こちらの外部周りに構造用合板で補強し、金物で補強を加えます。
既存浴室部は外壁面の土台が腐食しておりましたので、ここは差し替えが必要となります。
新規の浴室とのサイズも変わるため、既存の布基礎を解体します。
基礎は耐圧版工事をご提案しました。
鋤取りをして基礎接地面を均等にして、砕石、転圧をしていきます。
K様の平屋リノベーションでの解体後の構造躯体は、水回り以外は腐食などの傷みはなく優秀な状態でした。主要構造体の傷みがない事で構造補強の計画はスムーズに進行しました。
砕石、転圧が終わると防湿シートを張り湿気止めを処理していきます。このとき、しっかりと重ね厚を設け、湿気があがらないように処理をすることが大切です。
K様の平屋リノベーションで大変助かったのがコンクリート打設において敷地内にコンクリートミキサー車が入れたことです。
再建築不可のリフォームを数多く手がけてきたハイウィルでは再建築不可リフォーム=搬入経路がないということが多い為、10現場中8現場は、離れた路上から手運びというケースがほとんどです。K様は再建築不可でありながら、敷地が広い(もちろん道路は狭い)ことで車両搬入が可能であったのがありがたい条件でした。
都内では広い建物になるK様の現場、手運びを想定すると大変な経費がかかっていたはずです。
基礎補強が終わり、大工工事にはいっていきます。
平屋の賃貸併用住宅にフルリフォームするため、大幅に間取りが変更されます。抜く柱へは、梁補強をしていきます。1820㎜スパンで梁を飛ばす際には、6分(ぶ)の梁背、2730㎜スパンで飛ぶ梁には、9分(ぶ)の梁背で設計しました。
筋交いの柱頭、柱脚部には金物補強をしていきます。間取りの輪郭が見えてきます。
外壁は、全面に構造用合板を張り、壁補強。補強計画に基づき、筋交いを配置していきます。
オーナー側の居住空間では、リビングは現し天井となっています。棟高が一般の二階屋とかわらない高さです。新設した補強梁の端部に、
羽子板金物の施工をします。梁の引き抜きに対して抵抗する為に必須の工事です。
構造補強も中盤戦にはいり、現場には材木が大量に搬入されてきます。K様の平屋リノベーションでは、敷地が広く、仮置きスペースが確保できたことが、工事の進行上大変ありがたいことでした。
一階部は筋交いがかなり多くなりました。既存の状態の耐力がなかったため、ここでしっかりと耐震補強をしておくことが大切です。
K様は再建築不可の土地に建つ建物(平屋)
のリノベーションを検討されていました。大手リフォーム会社でも相談されて
おりましたが、満足いく提案がなされないとのことで、
再建築不可でのフルリノベーションで実績の多い
弊社にご相談頂きました。
役所との事前協議も踏まえ、
法的な協議もクリアし、
平屋の賃貸併用住宅リノベーションをスタート
させていただきました。
ご主人様が幼少期を過ごされた平屋造りの
建物は、予想以上にしっかりとした施工が
なされており、傷み具合も築50年の建物としては
少なく、我々として、木部補強がしやすく
現場自体はスムーズな現場でした。
一番有り難かったのは、
敷地が広く、材料を仮置きするスペースに
恵まれたことです。
再建築不可の多くは、搬入経路を計画するところ
から苦労しますため、
ここをクリアできている部分で
工事の中身に集中ができる環境を
頂けましたことに感謝申し上げる次第です。
再建築不可リフォームの実際の詳細を施工事例とともにレポートしています。再建築不可リフォームには様々な制約があります。様々な条件下で様々な課題をクリアしていく必要があります。以下でケース別の現場詳細レポートを公開しています!
■全国のフルリフォーム・リノベーション『ピックアップ事例』※プロの詳細解説付きレポート
どのようなお悩みのご相談でも結構です。
あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。
営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
※設計会社(建築家様)・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年(令和7年)の4月1日建築基準法改正が決定、2025年(令和7年)4月以降に着手するフルリフォームに確認申請が義務化されることにより、現在大変混みあっております。
お問い合わせ・ご相談多数のため、ご返信、プランのご提案までに日数を頂いております。ご了承の程お願い申し上げます。
首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は11月解体着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2024年12月下旬の解体着工スタートより空きありとなります。※2024年10月9日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
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