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板橋区O様 地盤沈下(家の傾き)補正の戸建てリノベーション

20cm近い家の傾きは直りませんか??

リフォーム会社では提案できないといわれ・・・・

 

地盤沈下が原因で、家がかなり傾き、現場調査の段階でも24センチ程度、なんとか直してほしいというご要望がありましたO様。布基礎を固める工法で他社が提案されていましたが、杭工事までしてしまうと費用信じられないほど高額となるため、杭を打たない方法で傾きを補正できないか弊社へ相談がございました。弊社では、外壁まで解体後、躯体の状態(スケルトン状態)にし、荷重を軽くしてから土台からのジャッキアップで躯体のレベルを合わせなおかつ布基礎からベタ基礎への緊結する方法でののアプローチを提案させていただきました。

家の傾き補正(フルスケルトンリフォーム) 既存

外壁塗装をしてまだ1年程度と大変キレイいな状態となっておりました。

玄関の裏は擁壁にかこまれており、玄関から奥に向かって家が沈んている状態です。

既存玄関部
そこまで老朽化している状態ではないですが、玄関から奥に向かって歩くとめまいがするほどの傾きが体感できるほどです。

2階部へ上がる階段も違和感を感じる状態でした

写真でみると建物は右に倒れているイメージ、こちらは台所になります。

壁、床のタイルにヒビが入っている箇所が多数見受けられた浴室。ここの土台・柱の腐食を疑いました。

一階台所奥にある和室。
スケルトンリフォーム後は洋間へ。

微妙に右に傾いています。中の工事が悪いというわけではなく傾きが原因でところどころに支障をきたしているのがわかりました。

既存2階のベランダにつながる洋間。このお部屋が一番傾きを感じることができるお部屋でした。写真上で左に傾いています。

2階の洋間から玄関側の既存和室、こちらもスケルトンリフォーム後は洋間になります。

既存2階和室

既存2階洋室

ご提案プラン(リフォーム後の間取り)

■ 新規図面 ■
 

補強計画

■ 補強計画 ■
 

 地盤沈下(家の傾き)補正の戸建リノベーション 〜 解体 〜

解体撤去が始まります。今回のO様邸、地盤沈下(家の傾き)補正の戸建リノベーションでは、建物自体をジャッキアップにより持ち上げて補正を行うため、外壁まで解体をするスケルトンリフォームとなります。 写真上の階段上が公道となっており、解体時の廃棄物搬出にはかなりの手間がかかります。

公道から階段を降り奥にO様邸はあります。
施工業者としては最悪のロケーションにはなります。(資材の搬入、搬出に通常の倍以上の手間がかかるからです。)

内部から解体を始めていきます。解体の廃棄物をストックしておくスペースがないため、少しずつ解体をしては搬出をするため、通常の手壊し解体の倍の労力がかかります。

最初に内部の解体を勧め、すべての廃棄物を搬出後に外壁モルタルを剥がしていきます。

内部スケルトン解体では内部の天井壁床を剥がしたのち、サッシを取り外していきます。
 

サッシは、モルタルにカッターを入れ、外壁を剥がす前に外しておきます。

O様邸は階段上の公道が4トン車がはいらないロケーションとなっておりましたので、2トン車を何回にもわけ、少しゴミがまとまると搬出といった具合に、何度も分けてやりました。解体した廃棄物は解体工事のやりやすいように一箇所にまとめておきます。

外壁の解体が終わり骨の残し(スケルトン)となりました。

屋根下地は上部であれば利用するケースもありますがO様邸ではすべて外しました。

リフォームに構造上重要になる柱は新設します

O様邸の構造では2階部に問題はまったくなく、むしろ問題なのは1階部の構造部になっていました。

O様がスケルトンリフォームに踏み切った経緯は家の傾きにありました。解体で明らかになる一階部の構造をチェックしていきます。

傾きを確認後各構造体をチェックしていきます。

地盤沈下(写真右側へ倒れている)により布基礎が引っ張られせん断されてしまっているのがわかります。

こちらも同様、土台の継手部分下の布が地盤沈下によりせん断されてしまっているのがわかります。

こちらも基礎が裂けてしまっています。かなりの地盤沈下がしていることがわかります。

土台も一部腐食がありました。こちらも差し替えになります。

こちらも腐食しており、指を入れるとズブッと入ってしまうほど腐食していました。

想定していた浴室部は通し柱が腐食しております。
ここは差し替え後の補強が必須になります。

浴室と脱衣所間の管柱も腐食しております。
こちらも腐食しておりました。

ベタ基礎工事まえに先行配管をしていきます。

右に向かって地盤が沈下しているのが、中央部の亀裂をみてもわかります。

写真右の布基礎にも亀裂が入ってることがわかります。

 地盤沈下(家の傾き)補正の戸建リノベーション       〜 ジャッキアップ 〜

耐圧盤工事完了後、いよいよジャッキアップに備え、レーザーにてすべての基礎、土台の水平を取ります。

水平レベルにあわせ、すべての土台の高さを統一調整をジャッキアップにて施工していきます。

土台の位置によって隙間の大きさ(沈下のレベル)の違いがお分かりいただけるかと思います。写真上手前に行くに従いより沈下していることがわかり、写真上右にいくに従い沈下がなだらかなものになっていることがみてとれます。

水平レベルまでジャッキアップを終えると、一旦金物で固定していきます。

レーザーで水平をとりジャッキアップ後、本来の水平位置へと土台の高さを合わせたわけですが、写真奥へ行くほど傾いているのがわかります。写真右奥で14㎝、手前の土台が7㎝、そのまた手前が5㎝と奥に行くほど傾いていたことがわかります。写真に納まらなかった左奥の通し柱部分は実に17cmの隙間がありました。

せん断部位の既存にも補強が必要となります。

ジャッキで持ち上げた土台のこの隙間を見てください。基礎パッキンがこれだけ入るほど建物が沈下していたということです。この隙間にあらたにコンクリートを打設するのですが、打設までパッキンで仮押さえをしておきます。

すべての土台がジャッキで調整されましたので、すべての土台を固定していきます。

これだけ建物の傾きがあれば、生活をしていても大変なストレスであったことが理解できます。

最も傾きがひどかった箇所のレベル調整が完了しました。

基礎のせん断部に鉄板を加工しあと施工アンカーでの固定補強を行います。

 地盤沈下(家の傾き)補正の戸建リノベーション       〜 木部補強 〜

玄関からの搬入が困難を極めたため、裏の擁壁より足場を架けて搬出を行いました。近隣にお住まいの方にもご挨拶に回り説明をさせて頂きました。

スケルトン時の写真を見ていただければおわかりかりのとおり大半の構造材は再利用に耐えられる状態ではないことから、柱、梁、土台等の構造材の多くを新規で設置しました。

屋根下地となる野地板も構造用合板で張り替えをしています。

新たな柱、梁などで補強を入れ、あらゆる仕口を金物で補強していきます。

既存で使用できる構造体と新たに新設された構造体をうまく木組みしていかなければなりません。このあたりの木工事が新築のようにいかないのが、改築の難しさではあります。図面通りにプレカットで刻まれた木材をはめ込むだけの工事にはならないため、既存の仕口や継手に合わせ手刻みで加工するケースが大半となってきます。

既存のモルタル壁を手壊しで解体後、外周部の構造体の補強をすませたら、外壁面には構造用合板を全面に張って壁倍率を上げていきます。

構造計算の上で急所となりうる壁には、制震仕口ダンパーを設置しています。

制震仕口ダンパーの設置

既存の状態を見てお分かりの通り、筋交いが全く入っていない状態であったため筋交いを入れ、そのすべての筋交いに、筋交いプレートを設置します。こちらは既存の土台と新たに設置した柱間に筋交いをいれています。

既存柱に筋交いを入れ筋交いプレートで固定、外部は構造用合板で補強。建物の剛性を高めていきます。

こちらも既存柱への筋交い補強に筋交いプレートによる固定。外周面の構造用合板補強。

柱、筋交いには筋交いプレート、柱と梁にも仕口制震ダンパーを設置します

通し柱への筋交い入れプレート補強

主要構造部の補強が終わると、工程は床下地組、壁下地組、造作工事へと移行していきます。ここまでの構造補強の出来で8割は決まってしまうと言っても過言ではありません。ハイウィルでは、ここまでの構造補強に最も時間をかけます。

 地盤沈下(家の傾き)補正の戸建リノベーション       〜 外部工事・造作工事 〜

下屋部分へのルーフィング工事。木造で一番気を付けなくてはいけないのが雨仕舞となりますので、屋根の下地の雨仕舞、窓周りの雨仕舞へは最も注意を払っていきます。

外周面はすべて壁倍率2倍を取れる構造用合板を既存躯体へ固定張りして壁剛性を高めます

構造用合板を外周部に張り終えたら、すぐに防水シートを張っていきます。

サイディングを張る前に外周部の壁には防水シートを張ります。

住宅設備機器が設置される位置へ承認図をもとに排水管の立ち上げと給水給湯管の立ち上げをします。床にはスタイロにて断熱対策をします。

根太間にスタイロを敷き込み、敷き込み後構造用合板で捨て貼りを行います。

床下地の捨て貼りが終わりました。

床下地が完了しましたので、壁断熱、壁下地、天井断熱、天井下地の工程へ入っていきます。

階段の設置にあたり墨付けをおこなっていきます。

天井壁はグラスウールによる断熱になりますので隙間なく敷き詰めていきます。

グラウウール施工の注意点は隙間なく敷きこむことにありますので、隙間がないかをボードを張る前にチェックしていきます。

階段の設置が終わり、ボードも張り終わりました。

室内木製建具(ドア)の枠設置が完了し、扉のつり込みを待つのみとなりました。

 地盤沈下(家の傾き)補正の戸建リノベーション       〜 完成 〜

密集地で材料の搬入に大変苦労しましたが、外壁のサイディングも張り終わり大変きれいな仕上がりとなっています。

基礎が断裂していた補強部

土台を最大20cm近くジャッキアップした布基礎部はコンクリートを打設し基礎高を調整しました。

一階LDKもかなり開放的になりました。お施主様も大変喜んでいただきました。

システムキッチンはトクラスでカップボードも同色で揃えました。商品はショールームで選定されました。

システムバスルームはTOTOのサザナを採用。こちらもお施主様がショールームで選定された仕様で納めさせていただきました。

階段下スペースを有効活用したトイレはパナソニックのアラウーノVを採用

一番現場で苦労したのがこちらの洗濯機置き場の確保。階段との取り合いもあありギリギリで納めさせていただきました。

住宅建材はパナソニックに統一しました。暗かった階段も明るくなりました。

既存和室であった玄関上の居室。洋室となっています。

収納スペースは奥様のご要望でしたので、ウォークインクローゼットも大変喜んでいただけました。

ベランダも新規で設置をしました。奥行がとれない分、幅を広げたいとのご要望でしたので、幅を最大限にとり設置しております。

 

 

ハイウィルスタッフ

担当者より ハイウィル株式会社四代目代表 稲葉高志

今回のO様は20cm近くの傾きがある建物で、普段の生活にも大変なストレスを抱えておられました。地盤工事が難しい立地条件であったことから、布基礎からベタ基礎への耐圧盤工事を勧めさせていただき今以上に建物が傾かないよう補強させていただきました。

日々さまざまな案件相談を受けて傾いている建物の調査を数多く行っておりますが、工事ができない密集地であったりすることが多く、施工することが難しいロケーションもございます。傾きの理由もさまざまで、地震による傾き、地盤沈下による建物の傾き、地盤沈下でも隣のマンションを建てたら傾いてしまったなど、理由はさまざまです。

その建物のおかれている状況と状態によって工事の方針も変わって参ります。

O様においては、当初はリフォーム会社が提案しており、建物は傾いたまま、室内で水平にするという提案をされておりました。室内でレベルを合わせてリフォームをしてしまいますと外部が傾いている状態のため窓が傾いていることになり不自然な印象になってしまいます。工事的には難易度は下がりますが、お施主様にとっては満足いく提案ではなかったのだと思います。傾きも全体が傾いている場合、ある部屋だけが傾いている構造上の問題の場合などさまざまであります。 このような難易度の高い工事を相談する際は、木造を熟知している施工会社に相談することを強くお勧め致します。

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