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どんなリノベーションが良いの?費用は?

中古一戸建て住宅リノベーションにかかる費用とポイント・注意点

中古住宅リフォーム前
中古住宅リフォーム後

 

 このコーナーでは、リノベーションを前提とした中古一戸建て住宅の購入を希望されている方に向け、どれくらいの費用がかかるのか?さまざまな角度から解説をしていきたいと思います。

増改築.com運営会社の弊社ハイウィルも不動産仲介をしておりますので、中古住宅探しからお手伝いする事も多々ございます。その中で中古住宅を購入されて、弊社に中古住宅リフォームの相談を頂くケースの中で最も多いのが費用の問題です。

中古一戸建て住宅を検討する際に、最優先としてエリアの問題がありますが、ご希望のエリアでさまざまな物件を検討する中で、その建物に、ご自分の理想とする間取りでリノベーションをするとどの程度の費用がかかるのか?気になるところです。

ここでは、築年数別に建物の弱点から必要な工事を解説、その他の注意点も説明していきたいと思います。

 

1中古一戸建て住宅の築年数からリノベーション費用を検討する

ここでは、中古一戸建て住宅をその建物の築年数より、どのような工事が必要なるのか、時代背景と絡めてお話ししていきたいと思います。

中古戸建て住宅の築年数からリノベーションにかかる費用を考える

検討している中古一戸建て住宅の建物が築15年から築30年の建物の場合の特徴をまず挙げてみたいと思います。

築15年の建物というと、一番わかりやすいサインとして、住宅設備機器のひとつである給湯器の寿命が10年程度ということもあり、使える状態であっても、交換する時期は近いと予想できます。また、誰もが判断しやすい症状としては外回りにあらわてきますので、チェックをしてみましょう。モルタル下地に塗装をしている外壁の場合、前オーナーが塗装をしていなければ汚れが目立ってきているはずです。屋根は、スレート屋根であれば、劣化の状況を確認してみてください。コロニアル瓦葺きの屋根であれば、コケなどが付着し始める時期でもあります。洗浄をして塗装が必要でしょう。外壁が窯業サイディング張りの建物であれば、継ぎ目の目地シーリングのひび割れや劣化も始まり、この15年から20年までには打ち直しが必要となりますので、前オーナーがメンテナンスをしているか確認が必要です。キッチンやバス、トイレを新しくしたい、内装を新しくしたいという見た目の部分にフォーカスしてしまいますが、外回りはよく見なければなりません。

築30年までの中古一戸建て住宅をリノベーションする前に注意をしておきたいのは、建物の性能面で考えると、なんといっても「雨仕舞」につきます。築30年以上~築60年といった築古の戸建リノベーションを専門とする『増改築.com』では、日々さまざまな症状の建物への対処を行っておりますが、築30年経過する前に、前所有者様がどのような建物の手入れ、メンテナンスをしてきたか、構造部分の劣化の進行度合によって、費用が大きく変わってきます。劣化の進行を放置してきてしまった建物と、こまめにメンテナンスをきちんと行ってきた建物では、1,000万円程度の差が出てくることも実際にあります。

外壁にヒビがある場合、そこから雨水が浸水します。これを放置し続けると、柱や梁、桁といった主要構造部に雨水が浸水していきます。同時に断熱材までが雨水を吸ってしまい内部結露が始まります。そしてカビの温床となります。窓サッシ周りのシーリングも同様です。その為、外壁や屋根の塗装はしっかりと見ておきたい部位となります。→ (参考 内部結露の怖さ

内部を建物の性能維持の視点でみるならば、お風呂浴室周りになります。お風呂がユニットバスではなく、タイル張りの在来浴室のケースでは、目地のひび割れ、洗面脱衣所との取り合いの間仕切り部分は注視しておきたいとこになります。目地から浸水し土台腐食が進行する建物は非常に多いです。最低限の補修は必須になりますが、戸建て用のシステムバスルームに更新されるのも検討に値するでしょう。→(参考 浴室リフォームの注意点

  

「リノベーション」という言葉を「リフォーム」という言葉と分けて使うケースとして、大きく既存(現在の状態)よりも性能が向上するという意味で用いられます。築15年から築30年までの中古一戸建て住宅をリノベーションの種類から検討しますと、どちらかというと機能改善、メンテナンス的な工事の種類が多く営繕的な「リフォーム」にあたる工事が多いことがわかります。

この時期の建物の多くは、改装を主体としたリフレッシュ工事と言えます。

また、2000年以前に建てられた建物は、現行の耐震基準「2000年基準」で建てられておりませんので、最低限現行基準の耐震評点「Iw値1.0」以上、理想は「1.5」以上を目指したいところです。

 

 

検討中の中古一戸建て住宅の物件が、築30年~築40年までの建物はどうでしょうか?この時代の建物は1981年(昭和56年)6月1日「建築基準法施行令改正(新耐震)」がポイントとなってきます。日本の耐震基準の法改正の変遷の中で、大きな変更があったのがこの1981年だからです。つまり、購入を検討している中古一戸建て住宅が昭和56年以前に建てられた建物(旧耐震基準)なのか、あるいはそれ以降の建物(新耐震基準)なのかで、建物の耐震性能が大きく変わるからです。この時期、築30年~築40年の建物の多くは、法改正後となり「新耐震基準」で建てられた建物となります。しかし、安心してはいけません。その後の大地震、あの「阪神淡路大震災」での教訓から改正された「2000年基準(現行基準)」前の建物となることを忘れてはいけません。新耐震基準だからといって安心はできません。この時代の建物の特徴としては、構造の接合部がくぎ打ち程度となっている建物が多いのです。国も今のように金物を使った施工に関する明確な規定をつくっていませんでしたので、建物によって施工にばらつきがあるのが特徴的です。基礎と土台を緊結するホールダウン金物の規定もありませんでしたので、先の熊本地震においても土台が基礎から抜けてしまった被害が多数出ていたのがこの年代の建物でした。さらに耐力壁の配置バランスも考慮されていない時代となりますので、偏心率(揺れがどれだけ緩和されるか)を考慮した補強計画の策定が必要となるでしょう。築年数30年から築40年の中古一戸建て住宅を購入される方へは、間取り変更の自由度が高い内壁をすべて解体し再生するリノベーションを推奨します。部屋内の構造部をスケルトン状態にして、補強計画に基づき木組みの接合部を金物で補強、耐力壁の配置をリノベーション後の間取り合わせ配置することで、耐震性能は現行の新築での最高基準まで性能向上することも可能です。

断熱性能もこの時代の建物は現行の性能よりも低いと言わざるをえません。断熱改修もしっかりと行うことができる内部スケルトンリフォームは有効となります。必要に応じて断熱サッシを入れ替えるなども視野に入れてみるのもよいでしょう。

 

最後に築40年以上の中古一戸建て住宅の建物の特徴を見ていきましょう。築40年を超える築年数の建物は、建物自体には価値がなくなってきていますので、中古住宅でも高立地なロケーションでなければ割安な価格帯で流通しています。大規模な間取り変更、新築同様でリノベーションをされる前提でお探しの場合は、ある意味賢い判断だろ言えるでしょう。では、築40年以上の建物はどのような建物なのでしょうか?まず、大前提として、先ほど説明をさせていただいた1981年以前の旧耐震基準で建てられた建物になります。旧耐震基準で建てられた建物は新耐震基準以降に建てられた建物と比較し、圧倒的に壁量が不足しているのが特徴となります。またこの時代の建物の多くが無筋基礎となっているのも特徴となることから、専門的な耐震補強工事が必要となることを注意してください。大手リフォーム会社では提案されることのない「基礎補強」が耐震補強計画上、必須となってきます。多くのリフォーム会社は基礎補強をしない状態、つまり土台より上部の構造体を耐震補強する補強計画で提案をします。しかし、この補強計画では、数字上現行の最低建築基準をクリアするための数値(評点1.0)をギリギリクリアするような計画にならざるをえません。新築でいう耐震等級1というグレードを超える性能と近似しています。先の熊本地震では耐震等級2の建物が倒壊している事実から、やはり現行の最高基準となる耐震等級3レベルでの補強計画を推奨します。

その水準まで耐震性能を引き上げるためには、基礎補強は必須となることを理解しておくことがポイントです。

また、外壁の傷みが進行している建物やサッシが木製の単板ガラスなどの建物は、内部をスケルトンにするだけでなく、外壁までを剥離して、外部からも補強が可能な内壁・外壁までを解体する戸建てリノベーションを推奨します。後述する施工事例で実際の中身を解説しておりますので、実際にどのようなリノベーションになるのかを見ていただきたいと思います。最新の外壁材を使用することで、耐震性能だけでなく、断熱性能・耐火性能までも向上させることが可能となります。

2 中古戸建て住宅購入時の仲介のからくりに注意

中古住宅リフォーム

 

『増改築.com』では、日々中古一戸建て住宅のリノベーション費用についてご相談がよせられますが、一番多いご相談が、仲介業者がリフォーム会社を紹介するケースが多いのですが、その費用が高いというご相談です。

これには理由があります。リフォーム会社は、不動産会社から仕事を貰うという形となり、お客様の中古住宅リフォームの費用の総額金額の何パーセントかを不動産会社に戻すのが業界の風習となっているからです。その中古住宅リフォームで、リフォーム会社から総工費の何パーセントの費用を取るのかは、中古住宅を仲介する不動産会社が決める事が多いです。全体の工事費の10%のマ―ジン費用をとる会社もありますし、15%といった高いマージン費用を徴収する会社もあります。

つまり、お客様の中古住宅リフォームの見積金額にこれらのマージン費用が予め隠れて上乗せされているから高い費用となっている事が多いのです。

 

上記は不動産がリフォーム会社からバックマージンを徴収するケースですが、最近では、その逆もあります。大手リフォーム会社になりますが、大手リフォーム会社が全国の不動産会社へ、中古住宅を購入される方へのリフォーム案件(新築やリフォームも大規模なものに限定される)を紹介してくださいといった主旨のDMが、ごく平然と不動産協会にまわってきたりします。

弊社は宅建業者でもありますので、仲介もしますが、最近このような告知も頻繁にみるようになってきました。大手ハウスメーカーやハウスメーカー系のリフォーム会社ではこのような案件を不動産仲介会社へ通知し、不動産業者も「うちは●●ホーム」と提携してますのでなどといって、大手を紹介し、大手のハウスメーカーは、成約金額の数パーセントを不動産会社へ戻すといった流れになっています。

 

知らない間に不動産を仲介した会社へお金が戻っているという事です。ハウスメーカーの流れは、新しい流れになりますが、不動産会社主導の紹介は、昔から当たりまえにあった形です。不動産会社にお客様から仲介手数料を頂いていながら、工務店やリフォーム会社からも中古住宅リフォーム総工費からマージン徴収をしているという事です。

 

これが現状であり業界の慣習となっているのです。損をするのは、お客様なのです。

中古住宅リフォーム

 

 

弊社にはこのような費用の問題がきっかけで相談にこられるお客様が大変多いです。リフォーム会社の立場からみると1000万の中古住宅リフォームであれば100万が手数料として消えていくわけになりますので単純に考えれば100万を上乗せして1100万円の見積もりをするようなイメージです。1500万の中古住宅リフォームであれば150万の手数料ということになりますので、1350万で工事をやるのではなく、細かい計算を省くと1650万の中古住宅リフォームの費用金額となってくるわけです。

 

100万円という金額はすごい金額です。この100万があれば新居となるリフォーム後の住まいの家具や家電を新たに一式そろえられるかもしれません。中古住宅を購入し中古住宅リフォームをする場合の費用の高さ、リフォーム会社の問題というよりも、そもそもの経緯に問題があることがありますので、中古住宅リフォームをされる場合はこの点を注意する必要があるでしょう。

もちろん、このような背景を前提として、一戸建ての中古住宅をリフォームで扱うための技術的な要件をリフォーム会社が満たしていないのでは話になりません。中古住宅を購入し、かんたんな改装的なリフォームをされるようなケースでは、問題はあまりおきませんが、大幅に間取り変更をしたり、階段の位置を変更、サッシの入れ替え、玄関位置の変更など大掛かりな中古住宅リフォームになってきますと、木造建築のノウハウをもっている会社への相談をお勧めします。

 

 

中古住宅リフォーム

◆築35年東京世田谷区での中古住宅を購入されたお客様の事例

さらに難易度が高いリフォームのケースとして、下記の事例は弊社が中古住宅仲介からリフォームまでさせていただいたお客様になります。↓

◆中古住宅仲介+戸建リノベーション事例(築60年東京都S様)

上記のように、間取りを大幅に変更するような中古住宅リフォームをされる場合、費用の問題ももちろんでございますが、間違いのない施工が行われているのかが最も重要になってまいります。

 

 

更新日:2019.12.23

 

 

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