S様は、ハイウィル株式会社の本部である東京の日暮里より徒歩圏内のお施主様で、毎日弊社を通勤で通っていたため相談にこられました。弊社のお膝元である日暮里は下町情緒溢れる街ですが住宅が密集しているエリアでもあります。S様の相談内容は、外壁は土壁で、片側は隣家と10cm程度しか空いていないため、 他社にご相談したところ、外壁を残したままリフォームする提案しかいただけないとのことで、外壁を解体して張り替えたいのと、一部サッシも開かないところがあり建物がゆがんでいるため、しっかりと耐震補強したい。夏は暑く冬は寒く音漏れもひどいため、断熱対策や防音対策もお願いできないでしょうか?というご相談を頂きました。
建物概要 | |
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名前 | S様 |
場所 | 東京都荒川区 |
築年数 | 築59年 |
構造種別 | 木造一戸建て |
家族構成 | 大人2人 |
対象面積 | 20.7坪 |
リフォーム部位 | 基礎補強/間取変更/断熱サッシ取替/セルロースファイバー/外壁サイディング |
工期 | 5ヶ月 |
価格 | 1650万(税別) |
今回のリフォームで、S様からのご要望は以下の7点です。
S様のご要望が、陽当たりの良い2階にワンルームでLDKを持ってきたいとご要望を頂き2階スペースは階段以外全てLDKワンフロアでプランをさせて頂きました。1階は洋室1部屋と、大きめのWICを設置し残りスペースに浴室・洗面・トイレを配置致しました。
『2階LDKの1角に小さくても収納が出来る畳スペースが欲しいです』とご要望頂きました。4畳の小上がりの畳スペースを設置させて頂いております。
●S様が最もお悩みであったのが、玄関脇の隣家との離隔距離が10センチ程度しか離れていない為、老朽化している外壁を張り替えたいがどのリフォーム会社やハウスメーカーに相談しても不可能だと言われていたことでした。今回フルリフォームを検討するにあたって、やはり外壁はそのままでのリノベーション提案をうけておられました。
●逆側となる隣家との離隔距離も足場が入る立地ではなくリノベーションをする施工側からは大変手間がかかる立地であることがわかりました。
●室内から玄関をみて、玄関扉の右側の壁が土壁となっており、ここを今回の戸建てリノベーションでは解体したいと強くご要望がありました。離隔距離がないため、「外壁裏打ち工法」しかないとご提案しました。
●既存の間取りは、1階にリビング、2階に居室といった間取りでしたが、戸建てリノベーション後は日当たりのよい2階にLDKを変更したいご要望でした。
●既存2階より急階段で屋上に出れる作りとなっておりましたが、現状ほぼ使用していない為、今回の戸建てリノベーションを機会に、ベランダを撤去してほしいご要望を頂きました。
間取りの変更プラン
*既存の間取りは、建物の中央に階段が設けられており、2階の上がり口を階段で仕切り各部屋へつなぐ間取りとなっておりましたが、今回の戸建てリノベーションプランでは、階段を壁側に配置することで、2階のリビングルームをオープンになるように設計しました。
築60年東京都荒川区S様の戸建てリノベーション工事はこうしてはじまりました。
●解体は機械壊しはできませんので、手壊し作業、人力解体となります。S邸の戸建てリノベーションでは、隣家との距離がないため、一面の外壁面を部屋内から解体し、部屋内から外壁を張る、「裏打ち工法」となるため、まずは室内の天井、間仕切り壁などを解体し、躯体状態にしていきます。
●解体後の躯体チェック
S様邸は内外部を解体するフルスケルトンの戸建てリノベーションとなります。外壁解体前に、内部の躯体が見えた段階で、お施主様を交え、既存の躯体状態の傷み具合を再度調査していきます。その後、簡易ではなく精密診断後の耐震補強構造計算を行っていく流れです。この段階で使えない柱や土台などを検査していきます。検査完了後、外壁を解体していきます。
!大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
内外部のスケルトンリフォームの最大のメリットはこのような重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。
戸建てリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。
構造上のチェックが終わると、構造の専門家による構造計算が行われ、その補強計画通りにS様邸戸建てリノベーションでは、基礎補強工事へと移行していきます。S様は布基礎からベタ基礎への基礎補強工事となります。隣家との距離がない為、立ち上がり筋を既存布基礎の内側に補強していきます。
S様邸の戸建てリノベーションではベタ基礎補強を採用しました。
ベタ基礎への変更工事をご要望されるお施主様も多いのですが、すべてのケースでベタ基礎が良いというわけではありません。
ベタ基礎は建物全体と同程度の荷重となりますので、建物の重さとのバランスもかかわってきます。足元だけ固めていても屋根を含めた建物とのバランスが悪いと大地震が起きた際にせん断力が働き、ホールダウン金物が抜けるような事態になるケースもあるからです。
大規模な戸建てリノベーションをされる際には、木造を熟知し、実績が豊富な会社へ相談することをお勧めする理由でもあります。
●ベタ基礎って?
布基礎が立ち上がりとフーチングで持たせる基礎に対して、ベタ基礎は、立上りだけでなく、底板一面も耐圧盤を設け、立ち上がりと底面が一体化された鉄筋コンクリートになっている基礎をいいます。
建物の荷重を底板全体の面で受け止めるため、ベタ基礎は不同沈下を起こさない。といわれますが、それは良好な地盤での話です。
基礎の下の地盤面の地耐力が均一でない場合は、不同沈下が起こる可能性が充分あるのです。
耐震の世界では、重い瓦屋根は外して、軽いものに変えましょうと言われておりますが、それ自体は間違っていませんが、この理屈でいくと。屋根の瓦を外して、基礎はベタ基礎にしても、地盤に与える荷重は、瓦屋根以上の荷重がベタ基礎の荷重により地盤面にかかることになります。
地盤が軟弱な場合、布基礎を採用した方が有利な場合も出てきます。
戸建てリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。
基礎補強工事が終わり現場は大工工事へと移行します。戸建てリノベーション工事において構造躯体の強度を担保するためのメイン工事となります。
東京都荒川区のS様の戸建てリノベーションでの断熱材は、セルロースファイバーを採用。
S様のご要望に、夏暑く、冬寒い建物なので断熱もしっかり行いたいとご要望がありました。加えて、外部への音漏れを大変気にされておられました。そこで弊社は、使用する断熱材に吸音性の高いセルロースファイバーをご提案しました。
S様戸建てリノベーションでは、外壁の離隔距離が10㎝程度と足場が入らないロケーションであるため、外壁リノベーションは部屋内から外壁を張る特殊工法である「裏打ち工法」を採用しました。外壁と同時に悩みとなるのが、屋根の干渉の問題です。
工程が前後していますが、S様が最も気がかりであった、隣家と面する外壁のリノベーション工事(裏打ち工法)です。
創業大正8年のハイウィル株式会社では東京の下町エリア、関西においても神戸、大阪での長屋などの改修でこのようなケースをたくさん見てまいりました。外壁の裏打ち工法とは、室内より外壁を内側に倒し解体し、部屋内から外壁材を設置する特殊工法です。
こちらの工法は、他のリフォーム会社より施工を依頼されることもしばしばあります。
構造部の構造補強が終わると、造作工事に入ります。
東京都荒川区S様邸の戸建てリノベーションもいよいよお引渡しの時を迎えました。約5か月の工事を経ていよいよ竣工です。
S様邸の様子をご紹介します。
== 外観==
== 1F エントランス・玄関 ==
== 1F LDK ==
既存建物は、弊社ハイウィルの地元でもある荒川区の日暮里エリアです。このあたりは下町で賑やかですが建物が密集しているエリアでもあり、長屋なども多く今回のS様の建物も両隣足場を掛けるスペースがありませんでした。
== 階段 ==
既存階段急勾配でした。新規階段は緩やかな勾配です。位置も間取りに合わせて変わっています。
== 1F 和室・洋室 ==
== 1F 水まわり ==
Before
== 2F 洋室 ==
Sさまは、弊社ハイウィルの本社の徒歩圏内にお住いの方で、Sさまは通勤で毎日弊社を通って通勤されておられたようで、ご相談に来られました。お母様とお二人住まいでおられましたので、当初はお母様が半年以上前にハウスメーカーや折り込みチラシのリフォーム会社さまに今回の戸建てリノベーションの相談をされていたようです。金額面やプランを含め、今回のように足場が建たないロケーションでの外壁リノベーション(裏打ち工法)、そして何よりも基礎補強をしてくれる会社が1社もいなかったとのことで、半年間ご計画が止まっていたようでした。「まさかこんな近所にこんな会社があったなんて!」とおっしゃられておりましたが、ハイウィルでは折り込みチラシや巨大な展示場はありませんので、仕方ありません(笑)ハイウィル株式会社では、旧耐震基準の建物については、例外なく基礎補強をご提案しております。それは、上部の構造体をいくら補強しても、基礎から上部構造体が抜けてしまえばその耐震は絵に描いた餅となってしまうからです。S様には耐震・断熱面で新築の最高基準の性能でお引渡しをすることが出来ました。S様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
■全国のフルリフォーム・リノベーション『ピックアップ事例』※プロの詳細解説付きレポート
どのようなお悩みのご相談でも結構です。
あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。
営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
※設計会社(建築家様)・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年の4月1日建築基準法改正が決定、フルリフォームに確認申請が義務化されることにより、現在大変混みあっております。
お問い合わせも殺到状態のため、お問い合わせの返信、プランのご提案までに日数を頂いております。
首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は8月解体着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2024年9月中旬の解体着工スタートより空きありとなります。※2024年7月16日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
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