住宅ローン減税「13年延長」でも待ってはダメ？金利上昇×建築費高騰の時代に、性能向上リノベーションで勝つための「短期決戦」戦略

 

結論:2026年度から、中古住宅でも新築と同等の「最長13年間」の住宅ローン減税が受けられる見込み。ただし、恩恵を受けられるのは「省エネ性能を満たした住宅」のみ。

 

 

2026年度の住宅ローン減税改正で、最も大きな変化は「中古住宅の控除期間が13年に延長される」という点です。

これまで中古住宅は10年間の控除が上限でしたが、改正後は新築と同じ13年間の控除が受けられるようになる見通しです。さらに、借入限度額も大幅に拡大される方向で調整が進んでいます。

しかし、ここで重要なのは「すべての中古住宅が対象になるわけではない」ということです。恩恵を受けられるのは、あくまで「一定の省エネ性能基準を満たした住宅」のみなのです。

 

現行制度(2024年入居)と2026年改正案の比較

 

まず、現在の制度と改正後の見込みを比較してみましょう。

【現行制度:2024年入居の場合】

※控除率は年末ローン残高の0.7%

この表を見れば一目瞭然ですが、現行制度では新築と中古の間に、控除期間で3年、借入限度額で最大2,000万円もの大きな差があります。

【2026年改正案:予想される変更点】

※2026年度税制改正大綱の議論を基にした予測。正式決定は2025年12月

改正の最大のポイントは以下の3つです:

 

ポイント①:控除期間が「10年→13年」へ延長

 

これまで中古住宅は最長10年間しか控除を受けられませんでしたが、省エネ性能を満たせば新築と同じ13年間に延長されます。

たった3年の差と思うかもしれませんが、実際の減税額で計算すると大きな違いです。

 

【試算例:借入額3,000万円、控除率0.7%の場合】

• 10年間の控除:約150万円
• 13年間の控除:約195万円
• 差額:45万円

 

この45万円という金額は、リノベーション工事の断熱改修費の一部をカバーできるレベルです。

 

 

ポイント②:借入限度額が最大「3,000万円→4,500万円」へ拡大

 

さらに重要なのが、借入限度額の大幅な引き上げです。

現行制度では、中古住宅の借入限度額は最大3,000万円(認定住宅・省エネ適合住宅の場合)でした。しかし改正後は、認定住宅やZEH水準の中古住宅であれば、4,500万円まで拡大される見込みです。

 

これが何を意味するのか?

都市部では、築2030年の中古マンションや一戸建てでも、立地が良ければ物件価格は2,5003,500万円程度します。そこに性能向上リノベーション費用(5001,500万円)を加えると、**総額3,0005,000万円**になることも珍しくありません。

現行制度では借入限度額3,000万円なので、4,000万円以上借りた場合、超過分には減税が適用されません。しかし改正後は4,500万円まで減税の対象になるため、より高額なリノベーションを計画している人にとっては大きなメリットです。

【試算例:借入額4,000万円、控除率0.7%、13年間の場合】

• 現行制度(限度額3,000万円):減税額約195万円
• 改正後(限度額4,500万円):減税額約260万円
• 差額:65万円

 

ポイント③:「新築並み」の優遇で、中古リノベが一気に有利に

 

改正後の制度を整理すると、省エネ性能を満たした中古住宅は、ほぼ新築と同等の減税メリットを享受できるようになります。

新築の場合、土地代+建物代で総額が高くなりがちですが、中古リノベなら物件価格を抑えつつ、減税メリットは新築並みという「いいとこ取り」が可能になるのです。

【新築 vs 中古リノベの比較例】

この表から分かるように、中古リノベは初期投資を1,500万円抑えつつ、減税額もほぼ新築並みという、極めて合理的な選択肢になります。

ただし、罠がある:「性能なし」の中古は旧制度のまま

 

ここで最も注意すべきなのが、「省エネ性能を満たさない中古住宅は、改正の恩恵を受けられない」という点です。

改正後も、性能基準を満たさない「その他の中古住宅」は:

• 控除期間:10年のまま
• 借入限度額:2,000万円のまま
• 総減税額:約140万円程度

つまり、「ただ中古を買っただけ」では何も変わらないのです。

 

結論:2026年改正は「性能向上リノベーション」を選んだ人への最大の追い風

 

2026年度の住宅ローン減税改正は、一見すると「すべての中古住宅購入者にとっての朗報」のように見えますが、実際には**「省エネ性能に投資した人だけが圧倒的に得をする仕組み」**です。

逆に言えば、国は明確に「性能の低い住宅を買うことを推奨しない」というメッセージを発しているのです。

では、その「省エネ性能」とは具体的に何を指すのか? どうすればその基準を満たせるのか?

次の第2章で、詳しく解説していきます。

 

結論:住宅ローン減税の恩恵を受けるには、断熱等性能等級4以上(または省エネ基準適合)が絶対条件。単なる内装リフォームでは対象外。性能証明の取得も必須。

 

前章で見たように、2026年度の住宅ローン減税改正では、中古住宅でも最長13年間・最大4,500万円の借入限度額という新築並みの優遇が受けられるようになります。

しかし、その恩恵を受けられるのは「一定の省エネ性能基準を満たした住宅」のみです。

ここで多くの人が勘違いするのが、「中古を買ってリフォームすれば、自動的に対象になるだろう」という甘い認識です。

結論から言えば、それは完全に間違っています。

住宅ローン減税の対象となるためには、以下の2つの条件を満たす必要があります:

1. 住宅が一定の省エネ性能基準をクリアしていること
2. その性能を証明する公的な書類を取得すること

この2つのうち、どちらか一方でも欠ければ、減税は一切受けられません。

 

 

条件①:「断熱等性能等級4以上」または「一次エネルギー消費量等級4以上」

 

まず、最も基本的な条件が「省エネ基準適合住宅」であることです。

具体的には、以下のいずれかの基準を満たす必要があります:

 

A. 断熱等性能等級4以上(通称:平成28年省エネ基準)

断熱等性能等級4とは、住宅の「断熱性能」を評価する国の基準で、2016年(平成28年)に義務化された最低ラインです。

この基準を満たすには、以下のような断熱改修が必要になります:

• 外壁の断熱材施工:既存の壁に断熱材を充填、または外張り断熱
• 屋根・天井の断熱:天井裏や屋根に高性能断熱材を施工
• 床下の断熱:床下に断熱材を敷設、または基礎断熱
• 窓の高性能化:単板ガラスをペアガラス(複層ガラス)に交換、または内窓設置
• 玄関ドアの断熱化:断熱ドアへの交換

 

【重要】内装リフォームだけでは絶対に達成できない

ここで最も注意すべきなのが、「キッチンやお風呂を新しくする」「壁紙を張り替える」といった一般的なリフォームでは、断熱等性能等級4は満たせないということです。

省エネ性能の向上には、建物の「外皮(外壁・屋根・窓)」に手を入れる本格的な断熱改修が必須なのです。

 

B. 一次エネルギー消費量等級4以上

もう一つの基準が、一次エネルギー消費量等級4以上です。

これは、住宅で消費する「暖房・冷房・給湯・照明・換気」のエネルギー量を評価する基準で、以下のような設備改修が求められます:

• 高効率エアコンの導入
• 高効率給湯器(エコキュート・エコジョーズ等)の設置
• LED照明への全面切り替え
• 24時間換気システムの導入

ただし、設備だけを新しくしても、断熱性能が低ければ意味がありません。なぜなら、断熱性能が低い家では、いくら高効率設備を入れても、熱がどんどん逃げてしまい、エネルギー消費量が減らないからです。

 

結論:断熱改修と設備改修の両方が必要

 

つまり、省エネ基準を満たすには、断熱性能の向上(外皮改修)と設備性能の向上(機器更新)の両方に取り組む必要があるということです。

 

さらに高みを目指すなら:「ZEH水準」「認定住宅」

2026年改正では、省エネ基準適合住宅(等級4)であれば控除期間13年・借入限度額3,000万円の恩恵が受けられます。

しかし、さらに高い性能基準を満たせば、借入限度額が4,500万円まで拡大される可能性があります。

 

ZEH水準(断熱等性能等級5+一次エネルギー消費量等級6)

ZEH(ゼッチ:ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)とは、「年間の一次エネルギー消費量を正味ゼロにする住宅」のことです。

ZEH水準を満たすには、省エネ基準適合住宅よりもさらに高い断熱性能と、太陽光発電などの創エネ設備が必要になります。

• 断熱等性能等級5:省エネ基準の約1.5倍の断熱性能
• 一次エネルギー消費量等級6:省エネ基準の20%削減
• 太陽光発電システムの導入(推奨)

 

認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅)

さらに最上位の優遇を受けられるのが、認定住宅です。

• 長期優良住宅:耐震性・劣化対策・維持管理・省エネ性能など、9つの基準を満たし、行政の認定を受けた住宅
• 低炭素住宅:省エネ性能に加え、CO2排出削減に貢献する設備を備えた住宅

 

これらの認定を受けるには、設計段階から専門家(建築士)と連携し、詳細な申請書類を準備する必要があります。

【性能レベル別:減税メリットの比較】

この表を見れば明らかですが、性能レベルを上げるほど、減税メリットが大きくなるのです。

 

 

条件②:性能を証明する「公的書類」の取得が必須

ここまで読んで、「よし、断熱改修をすれば減税が受けられるんだな」と思った方、まだ落とし穴があります。

どれだけ立派な断熱改修をしても、それを証明する公的な書類がなければ、税務署は一切認めてくれません。

住宅ローン減税の申請には、以下のいずれかの書類が必要です:

 

A. 増改築等工事証明書

リノベーション工事を行った場合、建築士または指定検査機関が発行する「増改築等工事証明書」が必要です。

この証明書には、以下の内容が記載されます:

• 工事の内容(断熱改修、耐震改修など)
• 工事後の省エネ性能(断熱等性能等級など)
• 工事金額

重要なのは、この証明書を発行できるのは、建築士または指定検査機関だけだということです。工務店やリフォーム業者が「ちゃんと断熱しましたよ」と言っても、それだけでは証明になりません。

 

B. 建設住宅性能評価書

新築または大規模改修の場合、登録住宅性能評価機関が発行する「建設住宅性能評価書」を取得する方法もあります。

これは、住宅の性能を第三者機関が評価・証明する書類で、以下の項目が評価されます:

• 断熱等性能等級
• 一次エネルギー消費量等級
• 耐震等級
• 劣化対策等級など

C. BELS評価書(建築物省エネルギー性能表示制度)

BELS(ベルス)とは、建築物の省エネ性能を星の数で表示する国の制度です。

省エネ基準適合住宅であれば★★(2つ星)以上、ZEH水準であれば★★★★★(5つ星)が取得できます。

BELS評価書は、登録BELS評価機関が発行します。

D. 長期優良住宅認定通知書・低炭素住宅認定通知書

認定住宅として減税を受ける場合は、所管行政庁(市区町村)が発行する認定通知書が必要です。

これらの認定を取得するには、設計段階で申請を行い、審査を受ける必要があります。

【重要】証明書の取得には費用と時間がかかる

これらの証明書は、無料で自動的に発行されるわけではありません。

• 増改築等工事証明書:5~15万円程度
• 建設住宅性能評価書:10~30万円程度
• BELS評価書:5~15万円程度
• 長期優良住宅認定:20~50万円程度(申請費用+技術的審査費用)

また、申請から発行まで1~3ヶ月程度かかることもあります。

つまり、リノベーション計画の段階から、証明書取得を視野に入れた設計・施工・申請のスケジュールを組む必要があるのです。

よくある失敗パターン:「工事が終わってから証明書を取ろうとしたら、取れなかった」

実際に起こりがちなのが、以下のような失敗です:

【失敗例①】工事後に証明書を依頼したが、図面や施工記録がなく発行不可

• リフォーム業者が図面を作っていなかった
• 断熱材の種類や厚みの記録がない
• 建築士のチェックを受けていない → 証明書発行不可。減税も受けられない。

【失敗例②】省エネ性能が基準に届いておらず、証明書を取得できなかった

• 窓を一部だけペアガラスに交換(全窓交換が必要だった)
• 断熱材の厚みが基準を満たしていなかった → 基準未達。減税対象外。

【失敗例③】工事金額が100万円未満で、増改築等工事証明書の対象外だった

• 住宅ローン減税を受けるには、工事金額が100万円以上(税込)であることが条件
• 簡易な断熱工事だけでは金額が足りなかった → 証明書は発行されたが、減税の要件を満たさず。

 

結論:「設計段階から建築士と連携」が成功の絶対条件

 

ここまで読めば分かるように、住宅ローン減税を受けるためには、単にリノベーション工事をすればいいわけではありません。

成功するためには、以下のステップを踏む必要があります:

1. 物件購入前:省エネ改修が可能な物件かを建築士に確認
2. 設計段階:省エネ基準を満たす設計を行い、証明書取得の手続きを開始
3. 施工中:基準に沿った施工を行い、記録を残す
4. 完成後:建築士または評価機関による検査を受け、証明書を取得
5. 入居後:確定申告で証明書を提出し、減税を申請

特に重要なのは、「設計段階から建築士と連携すること」です。

リフォーム業者の中には、「断熱工事はやります」と言っても、性能計算や証明書取得のノウハウを持っていない業者も少なくありません。

必ず、以下の条件を満たす専門家に依頼してください:

• 建築士の資格を持っている
• 省エネ基準適合住宅の設計・施工実績がある
• 増改築等工事証明書やBELS評価書の発行経験がある
• 住宅ローン減税の要件を熟知している

 

まとめ:「省エネ性能」は単なるオプションではなく、絶対条件

 

2026年度の住宅ローン減税改正は、確かに中古住宅にとって大きなチャンスです。

しかし、その恩恵を受けられるのは、「省エネ性能に真剣に投資し、正しい手続きを踏んだ人」だけです。

逆に言えば、「ただ中古を買ってリフォームしただけ」の人は、何も変わらないのです。

省エネ性能へのアップデートは、減税を受けるための「絶対条件」である。

そして、その条件をクリアするためには、設計段階から建築士と連携し、計画的に進める必要があるということを、決して忘れないでください。

次の第3章では、もう一つの大きな問題である「金利上昇」について、具体的にどう向き合うべきかを解説します。

 

結論:変動金利(0.61.0%)と固定金利(1.82.0%)の差は、30年で500万円以上。今は「変動で借りて、繰上返済で逃げ切る」短期決戦が最適解。ただし、金利上昇リスクへの備えは必須。

 

2024年3月、日銀はマイナス金利政策を解除し、17年ぶりに金利を引き上げました。さらに2024年7月には追加利上げを実施。日本は「金利ゼロの時代」から「金利のある世界」へと、歴史的な転換期を迎えています。

この変化は、住宅ローンを組む人にとって極めて重大です。なぜなら、わずか0.5%の金利差が、総返済額で数百万円の違いを生むからです。

しかし、ここで多くの人が陥る罠があります。それは、「金利が上がるなら、今は買わない方がいいのでは?」という誤った判断です。

結論から言えば、それは完全に間違っています。

むしろ、金利が上がり始めた今こそ、「変動金利で借りて、短期間で返済する」という戦略が最も有効なのです。

 

現状:変動金利はまだ「0.6~1.0%台」の低水準

まず、現在の住宅ローン金利の実態を見てみましょう。

 

【2024年12月時点の主要銀行の金利】

※2024年12月時点。各銀行の最優遇金利(審査条件あり)

この表を見れば分かるように、変動金利は依然として0.3~1.0%台の低水準です。

一方で、固定金利(10年固定や全期間固定)は1.32.4%と、変動金利の23倍の水準にあります。

つまり、今は「変動金利」と「固定金利」の差が極めて大きい状態なのです。

 

変動 vs 固定:30年でどれだけ差がつくのか?

では、具体的にどれだけの差が生まれるのか、シミュレーションしてみましょう。

【前提条件】

• 借入額:3,000万円
• 返済期間:30年
• 元利均等返済
• ボーナス返済なし

ケース①:変動金利 0.6%(現在の水準)

• 月々返済額:88,518円
• 総返済額:31,866,480円
• 利息総額:1,866,480円

ケース②:固定金利 1.8%(現在の水準)

• 月々返済額:104,353円
• 総返済額:37,567,080円
• 利息総額:7,567,080円

差額:570万円

つまり、変動0.6%と固定1.8%では、30年間で約570万円もの差が生まれるのです。

この570万円という金額は、性能向上リノベーションの断熱改修費用(300~500万円)をほぼカバーできるレベルです。

固定金利を選ぶということは、「安心料」として570万円を先払いするようなものなのです。

では、変動金利は今後どれくらい上がるのか?

ここで多くの人が不安に思うのが、「変動金利は今後どんどん上がるのでは?」という点です。

確かに、日銀は利上げ路線に転じました。しかし、急激な利上げは考えにくいというのが専門家の共通見解です。

 

日銀が急激な利上げをできない3つの理由

理由①:日本経済がまだ脆弱

• インフレ率は23%程度で、欧米(45%)よりも低い
• 賃金上昇率も限定的で、消費が本格回復していない
• 急激な利上げは景気を冷やすリスクがある

理由②:政府債務が巨額

• 日本の政府債務はGDP比250%超(先進国で最悪)
• 金利が1%上がるだけで、国の利払い費が数兆円単位で増加
• 財政破綻リスクから、日銀は慎重にならざるを得ない

理由③:欧米との金利差

• 米国の政策金利は4.5~4.75%(2024年12月時点)
• 日本が急激に利上げすれば、円高が進み、輸出企業が打撃を受ける
• 為替の安定を保つため、利上げペースは緩やか

 

現実的な金利上昇シナリオ

多くのエコノミストは、以下のような緩やかな利上げシナリオを予測しています:

 

つまり、今後34年かけて、変動金利は1.52.0%程度まで上昇するというのが現実的な見通しです。

 

戦略:「変動で借りて、5~10年で繰上返済」が最適解

では、この金利上昇シナリオを踏まえて、どう行動すべきか?

答えは明確です:変動金利で借りて、5~10年の短期間で積極的に繰上返済を行い、元本を大きく減らす。

この戦略のポイントは以下の3つです:

 

 

ポイント①:変動金利のメリットを最大限に活かす

現時点で変動金利は0.6~1.0%という超低水準です。この低金利のメリットを享受しながら、まずは元本を大きく減らすことに集中します。

例えば、3,000万円を変動0.6%で借りた場合、月々の返済額は約88,500円。一方、固定1.8%なら約104,300円です。

月々の差額は約15,800円。これを繰上返済に回せば、年間約19万円の追加返済ができます。

 

 

ポイント②:繰上返済で「金利上昇リスク」を軽減

仮に5年後に変動金利が1.5%に上昇したとしても、その時点で元本が大きく減っていれば、利息負担は限定的です。

【シミュレーション:繰上返済の効果】

ケースA:繰上返済なし

• 借入:3,000万円、変動0.6%
• 5年後の残高:約2,530万円
• 金利が1.5%に上昇→月々返済額が約92,000円→約105,000円(+13,000円)

ケースB:毎年100万円繰上返済

• 借入:3,000万円、変動0.6%
• 5年間で500万円繰上返済
• 5年後の残高:約2,030万円
• 金利が1.5%に上昇→月々返済額が約84,000円(元々の88,500円より安い)

このように、繰上返済を行っていれば、金利が上昇しても月々の負担は増えないのです。

 

ポイント③:5~10年で完済を目指す「短期決戦」

さらに理想的なのは、10年以内に完済してしまうことです。

例えば、世帯年収700万円の家庭が、毎年100~150万円の繰上返済を行えば、3,000万円のローンは10年以内に完済できます。

10年以内に完済すれば、金利上昇リスクはほぼゼロになります。

 

 

固定金利を選ぶべき人はどんな人か?

ここまで読んで、「それでも固定金利の方が安心では?」と思う方もいるでしょう。

確かに、以下のような人には固定金利が向いています:

• 収入が不安定で、繰上返済の余裕がない
• 金利上昇に一切耐えられない(返済額が少しでも増えたら困る)
• 35年間、一切繰上返済せずに定額で返し続けたい

しかし、これらに当てはまらない人、つまり「ある程度の貯蓄があり、繰上返済の余裕がある人」は、変動金利の方が圧倒的に有利です。

 

 

変動金利を選ぶ際の「3つの鉄則」

もし変動金利を選ぶなら、以下の3つの鉄則を守ってください:

 

鉄則①:借入額は「年収の5倍以内」に抑える

変動金利は金利上昇リスクがあるため、無理な借入は絶対にNGです。

一般的に、安全な借入額の目安は「年収の5~6倍以内」と言われていますが、変動金利の場合は「年収の5倍以内」に抑えることを強く推奨します。

【例】

• 世帯年収700万円→借入額3,500万円以内
• 世帯年収600万円→借入額3,000万円以内
• 世帯年収500万円→借入額2,500万円以内

 

鉄則②:「金利上昇バッファー」を確保する

変動金利が1~2%上昇しても耐えられるよう、毎月の返済額に「余裕」を持たせることが重要です。

具体的には、「手取り月収の20~25%以内」に返済額を抑えるのが理想です。

【例:手取り月収40万円の場合】

• 返済額の上限:8~10万円
• 借入可能額:3,000~3,500万円程度(変動0.6%、30年)

 

鉄則③:繰上返済資金を計画的に貯める

変動金利で借りるなら、「毎年100万円以上の繰上返済」を目標に貯蓄を続けることが成功の鍵です。

そのためには、以下のような家計管理が必要です:

• 固定費の見直し(保険、通信費、サブスクなど)
• ボーナスの50%以上を繰上返済に充てる
• 住宅ローン減税で戻ってくる還付金を全額繰上返済に回す

 

結論:金利上昇は「敵」ではなく、「管理すべきリスク」

多くの人は、金利上昇を「恐ろしいもの」と捉えていますが、それは間違いです。

金利上昇は、正しく対処すれば十分にコントロール可能なリスクなのです。

むしろ、「金利が怖いから動かない」という判断こそが、最大のリスクです。なぜなら、待っている間に:

• 建築費が年5%ずつ上昇し、工事費が数百万円単位で高騰する
• 優良な中古物件が市場から消え、選択肢が減る
• 金利がさらに上昇し、結局もっと不利な条件で借りることになる

からです。

今、変動金利0.6~1.0%で借りられる今この瞬間は、極めて貴重な「最後のチャンス」かもしれません。

そして、その低金利のメリットを最大限に活かしながら、5~10年の短期決戦で繰上返済を進める。これが、金利上昇時代を生き抜く最強の戦略なのです。

次の第4章では、「待つこと」がなぜ最大のリスクなのか、具体的な数字とともに解説します。

 

結論:「2026年改正まで待とう」は危険。その間に金利0.5%上昇+建築費5%高騰で、減税メリットは完全に消える。今すぐ動いた人だけが、低金利と適正価格の恩恵を受けられる。

 

ここまで読んで、多くの方がこう考えているかもしれません。

「2026年の改正まで待てば、もっと有利な条件で中古リノベができるのでは?」

この考え方は、一見すると合理的に思えます。しかし、これは極めて危険な誤算です。

なぜなら、あなたが「待っている」間にも、金利と建築費は容赦なく上昇し続けているからです。

そして、その上昇スピードは、税制優遇のメリットを完全に打ち消すほど速いのです。

 

 

試算①:金利が0.5%上がると、総返済額は300万円増える

 

まず、金利上昇のインパクトを具体的に計算してみましょう。

【前提条件】

• 借入額:3,000万円
• 返済期間:30年
• 元利均等返済

 

ケースA:今すぐ借りる(変動金利0.6%)

• 月々返済額:88,518円
• 総返済額:31,866,480円
• 利息総額:1,866,480円

 

ケースB:2年後に借りる(変動金利1.1%=0.5%上昇)

• 月々返済額:96,492円
• 総返済額:34,737,120円
• 利息総額:4,737,120円

差額:287万円

たった0.5%の金利上昇で、総返済額が約287万円も増えるのです。

さらに、もし金利が1.0%上昇すれば、差額は約580万円にまで膨らみます。

【重要】住宅ローン減税の増加分は、たかだか45万円

一方、2026年改正で中古住宅の控除期間が10年から13年に延びることで増える減税額は、せいぜい45万円程度(借入3,000万円の場合)です。

つまり、金利が0.5%上がるだけで、減税メリット(45万円)の6倍以上の損失(287万円)が発生するのです。

これが、「待つことのリスク」の正体です。

 

試算②:建築費が5%上がると、150万円のコスト増

次に、建築費高騰のインパクトを見てみましょう。

 

現在の建築費高騰の実態

2020年以降、建築費は急激に上昇しています。主な要因は:

• ウッドショック:木材価格が2020年比で1.5~2倍に高騰
• 資材価格の上昇:鉄鋼、断熱材、設備機器などが軒並み値上がり
• 人件費の上昇:職人不足により、施工費が年々上昇
• 円安の影響:輸入資材のコストが増大

実際、国土交通省の「建設工事費デフレーター」によれば、2020年から2024年の間に、住宅建築費は約15~20%上昇しています。

そして、この上昇トレンドは今後も続くと予測されています。

 

建築費5%上昇のインパクト

仮に、性能向上リノベーションの工事費が3,000万円だとします。

• 現在の工事費:3,000万円
• 2年後(5%上昇):3,150万円
• 差額:150万円

さらに、毎年5%ずつ上昇すると仮定すると:

• 3年後:3,472万円(+472万円)
• 4年後:3,646万円(+646万円)

つまり、2~3年待つだけで、数百万円のコスト増が確実に発生するのです。

 

試算③:金利上昇+建築費高騰の「ダブルパンチ」

では、金利上昇と建築費高騰が同時に起こった場合、どうなるのか?

【シナリオ:2年後に購入・借入した場合】

結論:2年待つと、実質565万円の損失。減税45万円では到底カバーできない。

この565万円という金額は、性能向上リノベーションの断熱改修費用(300~500万円)を完全に超えています。

つまり、待っている間に、断熱改修費用がまるまる消えてしまうのです。

 

 

さらに深刻な問題:「優良物件の枯渇」

金利や建築費以上に深刻なのが、優良な中古物件が市場から消えていくという問題です。

今、中古市場で何が起きているか?

2024年現在、中古住宅市場では以下のような現象が起きています:

①立地の良い物件から売れていく

• 駅近、都心部、学区の良いエリアの物件は、出たらすぐ売れる
• 待っている間に、選択肢がどんどん減っていく

②「買える価格帯」の物件が減少

• 建築費高騰により、リノベ前提で買える「安い物件」が減少
• 価格が高騰し、手が届かなくなる

③「レッドゾーン(災害リスク地域)」の物件ばかり残る

• 安全な立地の物件は売れ、災害リスクの高い物件だけが残る
• 後で買おうとすると、選べるのは「買ってはいけない物件」だけ

結論:今、市場に出ている優良物件は、2年後にはもう残っていない。

 

 

心理的な罠:「もう少し待てば、もっといい条件になるはず」

ここで、多くの人が陥る心理的な罠があります。それが、「もう少し待てば、もっといい条件になるはず」という根拠のない期待です。

しかし、現実はその逆です。

 

過去のデータが示す残酷な真実

過去の住宅ローン金利と建築費の推移を見ると、「待てば待つほど条件が悪化する」というトレンドが明確です。

【住宅ローン金利の推移】

• 2020年:変動0.4~0.5%
• 2021年:変動0.4~0.5%
• 2022年:変動0.4~0.6%
• 2023年:変動0.5~0.7%
• 2024年:変動0.6~1.0%
• 予測2025年:変動0.8~1.2%
• 予測2026年:変動1.0~1.5%

【建築費の推移】

• 2020年:基準値100
• 2021年:105(+5%)
• 2022年:112(+12%)
• 2023年:118(+18%)
• 2024年:120(+20%)
• 予測2025年:126(+26%)

このデータから分かるのは、「待てば待つほど、金利も建築費も上がり続けている」という事実です。

「いつか下がるだろう」という期待は、完全に裏切られ続けています。

 

 

成功者の共通点:「決断が早い」

私がこれまで数百件の性能向上リノベーションを手がけてきた中で、成功している人には明確な共通点があります。

それは、「決断が早い」ということです。

 

成功者の行動パターン

• 情報収集は迅速に行う(1~2ヶ月)
• 物件探しを即座に開始する(見学は10~20件)
• 良い物件が出たら即決する(見学から1週間以内に申込)
• 設計・施工も迅速に進める(契約から6~9ヶ月で完成)

一方、失敗する人の典型的なパターンは:

• 「もっといい物件があるはず」と探し続ける(半年~1年)
• 「もう少し金利が下がるかも」と様子見する(さらに半年)
• 気づいた時には、金利も建築費も大幅に上昇している
• 結局、当初より数百万円高い条件で妥協する

「待つ」という選択は、一見すると慎重に思えますが、実際には「機会損失」という最大のリスクを生んでいるのです。

 

 

2026年改正の恩恵を受けられるのは「今動く人」だけ

ここで、改めて重要なポイントを確認しましょう。

2026年度の住宅ローン減税改正の恩恵を受けるには、2026年度中(2026年4月~2027年3月)に入居する必要があります。

そして、性能向上リノベーションには、以下の期間が必要です:

• 物件探し:1~3ヶ月
• 設計・申請:2~3ヶ月
• 施工:3~6ヶ月
• 検査・引渡し:1ヶ月
• 合計:最短でも7~9ヶ月、余裕を持てば12ヶ月以上

つまり、2026年度中に入居するには、遅くとも2025年春~夏には動き始める必要があるのです。

「2026年まで待とう」と考えている人は、実は2026年改正の恩恵を受けられない可能性が高いのです。

 

結論:「今すぐ動く」ことが、唯一の正解

ここまで読んで、結論は明確です。

「待つ」ことは、リスク回避ではなく、リスクそのものである。

• 金利は待ってくれない(年0.3~0.5%ずつ上昇)
• 建築費も待ってくれない(年5%ずつ上昇)
• 優良物件も待ってくれない(出たらすぐ売れる)
• 2026年改正も待ってくれない(今から準備しないと間に合わない)

今、この瞬間が、最も有利な条件でリノベーションができる「最後のチャンス」かもしれません。

では、具体的にどう動けばいいのか?

次の第5章で、2026年改正を最大限に活用するための「実践ガイド」を詳しく解説します。

 

結論:2026年度入居を実現するには、「レッドゾーン回避」「証明書取得の段取り」「6~12ヶ月の工程管理」の3つが必須。今から準備すれば、低金利×減税フル活用が可能。

 

ここまで、2026年改正のメリットと、待つことのリスクを解説してきました。

では、具体的にどう行動すれば、2026年度の制度を最大限に活用できるのか?

この章では、実際に2026年度中に入居を完了し、減税メリットをフルに享受するための「実践ガイド」を、ステップバイステップで解説します。

 

ステップ1:物件探しの「3つの絶対ルール」

性能向上リノベーションの成否は、物件選びの段階で8割決まると言っても過言ではありません。

どれだけ優れた設計・施工を行っても、物件選びを間違えれば、すべてが台無しになります。

 

ルール①:「レッドゾーン」の物件は絶対に買わない

最も重要なルールが、災害リスクの高い「レッドゾーン」を避けることです。

近年、国は災害リスクの高いエリアでの住宅建築を厳しく規制する方向に舵を切っています。2025年以降、レッドゾーンの物件は住宅ローンが組めなくなる可能性すらあります。

避けるべき「レッドゾーン」の定義

以下のいずれかに該当するエリアは、絶対に避けてください:

• 土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン):急傾斜地の崩壊、土石流、地すべりのリスクが極めて高い。新築の建築制限がかかる地域
• 浸水想定区域(3m以上):ハザードマップで浸水深3m以上とされる地域。洪水時に2階まで水没するリスク
• 津波災害警戒区域:南海トラフ地震などで津波被害が想定される沿岸部
• 液状化リスクの高いエリア:埋立地、旧河川敷、旧水田など。地震時に地盤が液状化し、建物が傾くリスク
• 活断層の直上または近接地:活断層から数百m以内のエリア

ハザードマップの確認方法

物件を検討する際は、必ず以下のサイトで災害リスクを確認してください:

• 国土交通省 ハザードマップポータルサイト:https://disaportal.gsi.go.jp/
  洪水、土砂災害、津波、地震などのリスクを地図上で確認可能
• 各自治体のハザードマップ:市区町村のホームページで公開されている詳細版

【重要】不動産会社は災害リスクを積極的に教えてくれない

多くの不動産会社は、災害リスクについて積極的には説明しません(法的義務はあるが、最小限の説明にとどまることが多い)。

自分でハザードマップを確認し、リスクを判断することが絶対に必要です。

 

ルール②:「築年数」よりも「構造」と「立地」を重視

中古物件を選ぶ際、多くの人が「築年数」にこだわります。しかし、性能向上リノベーションにおいては、築年数よりも「構造」と「立地」の方がはるかに重要です。

優先順位①:構造(木造・RC造・鉄骨造)

• 木造住宅:メリット=断熱改修がしやすい、工事費が比較的安い。デメリット=耐震性に不安がある場合が多い(1981年以前の旧耐震は要注意)。推奨=1981年6月以降の新耐震基準で建てられた物件
• RC造(鉄筋コンクリート造):メリット=耐震性・耐火性が高い、遮音性に優れる。デメリット=断熱改修費用が高い、結露リスクがある。推奨=内断熱+外断熱の併用が理想
• 鉄骨造:メリット=耐震性が高い、間取り変更の自由度が高い。デメリット=断熱性能が低い、結露リスクがある。推奨=外壁・屋根の断熱改修が必須

優先順位②:立地(駅距離・生活利便性・資産価値)

性能向上リノベーションは、「住み続けること」を前提にした投資です。

そのため、以下のような立地条件を満たす物件を選ぶべきです:

• 駅徒歩15分以内(できれば10分以内)
• スーパー・病院・学校が徒歩圏内
• 将来的に資産価値が下がりにくいエリア(都心部、人気の学区、再開発エリアなど)

築30年でも、駅近で立地が良ければ、資産価値は維持される。
逆に、築10年でも、駅から遠く災害リスクが高ければ、資産価値は下がり続ける。

 

ルール③:「フルリノベ前提」で物件を選ぶ

性能向上リノベーションは、「内装がボロボロでも構わない。構造さえしっかりしていればOK」という考え方です。

そのため、以下のような物件が実は「狙い目」です:

• 内装はボロボロだが、構造(柱・梁・基礎)はしっかりしている
• 間取りが古臭いが、耐震性に問題ない
• 設備(キッチン・風呂)が古いが、配管に問題ない

こうした物件は、見た目が悪いため価格が安く、リノベーションで大化けするのです。

逆に、以下のような物件は避けるべきです:

• 見た目は綺麗だが、構造に不安がある(雨漏り、シロアリ被害、基礎のひび割れなど)
• 中途半端にリフォーム済みだが、断熱や耐震は手付かず

 

 

ステップ2:「証明書取得」を見据えた設計・施工

 

2026年改正の恩恵を受けるには、「増改築等工事証明書」または「BELS評価書」などの公的書類の取得が必須です。

しかし、前章でも述べたように、工事が終わってから証明書を取ろうとしても、取れないケースが多いのです。

成功の鍵:「設計段階から建築士と連携」

証明書を確実に取得するには、物件購入前の段階から建築士に相談することが絶対条件です。

理想的な流れ

①物件購入前:インスペクション(建物調査)を実施

• 購入を検討している物件について、建築士に現地調査を依頼
• 構造の安全性、劣化状況、リノベーションの可能性を診断
• 費用:5~10万円(ただし、この投資が後で数百万円の失敗を防ぐ)

②購入後:省エネ性能を満たす設計プランを作成

• 断熱等性能等級4以上(またはZEH水準)を満たす設計
• 具体的な断熱材の種類、厚み、施工方法を図面に明記
• 設計費用:工事費の1015%程度(例:工事費1,500万円なら設計費150225万円)

③施工中:建築士による現場監理

• 設計図通りに施工されているかをチェック
• 断熱材の施工不良、気密性の確保などを確認
• 監理費用:工事費の35%程度(例:工事費1,500万円なら監理費4575万円)

④完成後:性能検査+証明書発行

• 建築士または評価機関による最終検査
• 増改築等工事証明書、BELS評価書などを発行
• 証明書発行費用:5~15万円

 

信頼できる建築士・施工会社の選び方

ここで最も重要なのが、「誰に依頼するか」です。

残念ながら、リフォーム業界には、省エネ基準や証明書取得のノウハウを持たない業者が多数存在します。

必須条件:以下をすべて満たす専門家を選ぶ

• 建築士の資格を持っている(一級または二級建築士)
• 省エネ基準適合住宅の設計・施工実績が豊富(最低10件以上)
• 増改築等工事証明書の発行経験がある
• 住宅ローン減税の要件を熟知している
• 断熱・気密の専門知識がある(できればパッシブハウスジャパン会員など)

避けるべき業者の特徴

• 「証明書? 後から何とかなりますよ」と曖昧な回答
• 断熱材の種類や厚みを具体的に説明できない
• 設計図面を作らず、「見積もりだけ」で進めようとする
• 「うちは安いですよ」としか言わない(品質や性能への言及がない)

安さだけで業者を選ぶと、後で証明書が取れず、減税を受けられないという最悪の事態になります。

 

 

 

ステップ3:「6~12ヶ月」の工程管理

2026年度中(2026年4月~2027年3月)に入居するには、逆算して計画を立てることが必須です。

 

標準的な工程表(合計9~12ヶ月)

合計:最短9ヶ月、余裕を持てば12ヶ月

 

 

2026年度入居のための逆算スケジュール

目標:2026年12月入居(余裕を持ったスケジュール)

• 2026年12月:入居・住民票移動
• 2026年11月:引渡し、検査、証明書取得
• 2026年5~10月:施工(6ヶ月)
• 2026年2~4月:設計・申請(3ヶ月)
• 2026年1月:契約・ローン審査
• 2025年10月~12月:物件探し(3ヶ月)

結論:2026年度入居を実現するには、2025年秋~冬には動き始める必要がある。

つまり、今すぐ動き始めても、決して早すぎることはない。

 

 

 

ステップ4:資金計画と「繰上返済戦略」

最後に、資金計画の立て方と、変動金利で借りる場合の「繰上返済戦略」を解説します。

 

必要資金の内訳(例:総額4,000万円の場合)

 

自己資金の目安

• 理想:総額の2030%(9001,350万円)
• 最低ライン:諸費用+予備費分(500万円)

自己資金が多いほど、借入額が減り、金利上昇リスクが下がる。

 

変動金利での「繰上返済シミュレーション」

【前提】

• 借入額:3,000万円
• 変動金利:0.6%
• 返済期間:30年
• 世帯年収:700万円

【戦略:毎年100万円繰上返済】

10年で完済すれば、利息総額は約200万円で済む。
(比較:30年かけて返済すると、利息総額は約570万円)

 

 

まとめ:2026年改正を活かす「4つの絶対条件」

最後に、2026年改正を最大限に活用するための「4つの絶対条件」をまとめます。

 

条件①:レッドゾーンを避ける

• ハザードマップで災害リスクを確認
• 土砂災害・浸水・液状化リスクの高いエリアは絶対に避ける

 

条件②:設計段階から建築士と連携

• 物件購入前にインスペクションを実施
• 省エネ基準を満たす設計を行い、証明書取得を確実に

条件③:6~12ヶ月の工程を確保

• 2026年度入居を目指すなら、2025年秋~冬には動き始める
• 逆算スケジュールを立て、余裕を持って進める

 

条件④:変動金利で借りて、繰上返済で逃げ切る

• 現在の低金利(0.6~1.0%)を最大限に活用
• 毎年100万円以上の繰上返済を目標に、10年以内の完済を目指す

 

この4つの条件を満たせば、2026年改正の恩恵を最大限に享受しつつ、金利上昇リスクも最小化できます。

逆に、どれか一つでも欠ければ、せっかくの改正メリットが台無しになる可能性があります。

 

6-1. 2026年改正は「追い風」だが、「逆風」の方が強い

2026年改正による減税増加(約105万円)は確かに魅力的です。しかし、金利上昇と建築費高騰という「逆風」の方がはるかに強力であり、待っている間に失う金額は、減税増加分を大きく上回る可能性があります。

 

 

6-2. 今すぐ動いた人は、5年後に600万円有利

今すぐ動いた人と、2026年改正を待った人を比較すると、5年後には600万円近い差が生まれる可能性があります。

 

 

6-3. 性能向上リノベーションは、最強の「資産防衛戦略」

性能向上リノベーションは、単なる減税メリットだけでなく、光熱費削減・資産価値向上・快適性向上という3つの効果を同時に得られる、最強の資産防衛戦略です。

 

結論:2026年改正は追い風。しかし、金利上昇と建築費高騰という逆風の方が強い。今すぐ動き、性能向上リノベーションに投資した人だけが、快適さと資産価値の両方を手にできる。

 

この記事を通じて、私が最も伝えたかったこと。

それは、「待つことが最大のリスク」だということです。

2026年度の住宅ローン減税改正は、確かに中古住宅にとって大きなチャンスです。控除期間が13年に延び、借入限度額も最大4,500万円まで拡大される見込みです。

しかし、その恩恵を受けられるのは、「省エネ性能に真剣に投資し、今すぐ行動を始めた人」だけです。

 

 

この記事で解き明かした「5つの真実」

改めて、この記事で解説した重要なポイントを振り返ります。

 

真実①:中古でも「13年・4,500万円」の減税が可能に(第1章)

 

2026年改正により、中古住宅でも新築並みの減税メリットが受けられるようになります。

• 控除期間:10年→13年
• 借入限度額:3,000万円→最大4,500万円
• 総減税額:最大315万円(認定住宅・ZEH水準の場合)

ただし、恩恵を受けられるのは「省エネ基準を満たした住宅」のみ。

 

 

真実②:「省エネ性能」は絶対条件。証明書がなければ1円も減税されない(第2章)

減税を受けるには、以下の2つが必須:

• 断熱等性能等級4以上(または一次エネルギー消費量等級4以上)を満たす
• 増改築等工事証明書またはBELS評価書などの公的書類を取得する

内装リフォームだけでは基準を満たせない。断熱・設備の本格的な改修が必要。

 

 

真実③:変動0.6%と固定1.8%の差は、30年で570万円(第3章)

現在、変動金利は0.61.0%、固定金利は1.82.0%。

この差は、30年間で約570万円にもなる。

金利上昇リスクはあるが、「変動で借りて、5~10年で繰上返済」すれば、リスクは最小化できる。

金利が1.5%に上がっても、元本を減らしていれば返済額は増えない。

 

 

真実④:2年待つと、金利+建築費で565万円の損失(第4章)

「2026年改正まで待とう」は危険。

• 金利0.5%上昇:総返済額+287万円
• 建築費5%上昇:工事費+150万円
• 減税増加分:+45万円
• 実質565万円の損失。減税メリットなど一瞬で消える。

 

 

真実⑤:2026年度入居には、2025年秋~冬から動く必要がある(第5章)

性能向上リノベーションには、最低でも6~12ヶ月かかる。

2026年度中に入居するには、今すぐ準備を始めなければ間に合わない。

• 物件探し:1~3ヶ月
• 設計・申請:2~3ヶ月
• 施工:3~6ヶ月
• 検査・証明書取得:1ヶ月

「2026年まで待とう」と考えている人は、実は2026年改正の恩恵を受けられない。

 

「待つ人」と「動く人」の5年後の差

ここで、「待つ人」と「今すぐ動く人」の5年後を比較してみましょう。

 

ケースA:「様子見」を選んだ人(2年後に購入)

 

ケースB:今すぐ動いた人(現在購入)

【差額】

• 実質負担の差:632万円(Bの方が安い)
• 5年後の残債の差:637万円(Bの方が少ない)

結論:今すぐ動いた人は、5年後には600万円以上も有利な状況になっている。

 

 

性能向上リノベーションは「投資」である

ここで、改めて強調したいのが、性能向上リノベーションは「消費」ではなく「投資」であるということです。

 

 

投資①:快適性への投資

断熱性能を向上させることで得られるのは:

• 冬暖かく、夏涼しい快適な住環境
• 光熱費の大幅削減(年間10~20万円の節約も可能)
• 健康リスクの低減(ヒートショック、結露によるカビ・ダニの抑制)
• 住宅の長寿命化(結露が減り、構造体の劣化が遅くなる)

これらは、何十年にもわたって享受できる「一生ものの価値」です。

 

 

投資②:資産価値への投資

今後、日本の住宅市場では「性能のない家は売れない時代」が確実に来ます。

• 2025年4月:新築住宅の省エネ基準適合が義務化
• 2030年:既存住宅の省エネ基準適合が努力義務化
• 将来:省エネ基準を満たさない住宅は、融資が受けられなくなる可能性

性能向上リノベーションを行った住宅は、将来売却する際も高値で売れる。

逆に、性能のない住宅は、どんどん価値が下がり、最終的には「売れない、貸せない、解体費用だけかかる負動産」になるリスクがあります。

 

 

投資③:インフレへの対抗策

現在、日本は30年ぶりのインフレ時代に突入しています。

現金を持っているだけでは、価値がどんどん目減りしていく。

一方、実物資産(不動産)に投資しておけば、インフレに対抗できるのです。

特に、性能向上リノベーションを行った住宅は、快適性と資産価値の両方を兼ね備えた「最強の実物資産」と言えます。

 

 

「覚悟を決めた人」だけが、未来を変えられる

最後に、私がこれまで数百件の性能向上リノベーションを手がけてきた中で確信していること。

それは、「覚悟を決めた人」だけが、本当に理想の住まいを手に入れているということです。

 

成功する人の共通点

成功している人には、明確な共通点があります。

• 「待てば何とかなる」という幻想を捨てている
• 性能への投資を「必要経費」と割り切っている
• 目先の安さではなく、長期的な価値を見ている
• 決断が早く、行動も早い
• 信頼できる専門家(建築士)と連携している

 

失敗する人の共通点

一方、失敗する人にも共通点があります。

• 「もっといい条件が来るはず」と待ち続ける
• 性能への投資をケチり、見た目だけのリフォームで済ませる
• 安い業者に飛びつき、証明書が取れずに減税を逃す
• 決断を先延ばしにし、気づいた時には金利も建築費も大幅に上がっている

成功と失敗を分けるのは、能力でも運でもなく、「覚悟」です。

 

 

今、あなたに問いたい3つの質問

この記事を読み終えた今、あなた自身に問いかけてください。

 

 

質問①:あなたは「待つリスク」を受け入れられますか?

金利は年0.3~0.5%ずつ上がり、建築費は年5%ずつ上がり、優良物件は市場から消えていく。

あなたは、その間ただ待ち続けますか?

 

 

質問②:あなたは「性能のない家」で一生暮らせますか?

冬は寒く、夏は暑く、光熱費は高く、健康リスクも高い。そして、将来売ろうとしても買い手がつかない。

あなたは、そんな家で満足できますか?

 

 

質問③:あなたは「今」を逃して、5年後に後悔しませんか?

5年後、金利も建築費も大幅に上がり、「あの時動いていれば600万円も得だったのに」と気づく。

あなたは、その後悔を受け入れられますか?

 

 

最後に:「今すぐ動く」ことが、唯一の正解

この記事の結論は、極めてシンプルです。

「今すぐ動く」ことが、唯一の正解である。

2026年改正は追い風です。しかし、その追い風を活かせるのは、今から準備を始め、2026年度中に入居できる人だけです。

そして、今この瞬間は、変動金利0.6~1.0%、建築費もまだギリギリ手が届く水準という、極めて貴重なタイミングです。

この機会を逃せば、次はありません。

あなたの行動が、5年後、10年後、そして一生の住まいを決める。

「覚悟を決めた人」だけが、資産になる家を手にできる。

今、動き始めましょう。

 

---

【次のステップ】

もしあなたが本気で性能向上リノベーションを検討しているなら、今すぐ以下の行動を起こしてください:

 

1. ハザードマップで災害リスクを確認する

国土交通省 ハザードマップポータルサイト:https://disaportal.gsi.go.jp/

 

 

2. 信頼できる建築士に相談する

• 省エネ基準適合住宅の実績がある建築士を探す
• インスペクション(建物調査)を依頼する

 

3. 住宅ローンの事前審査を受ける

• 自分がいくら借りられるかを把握する
• 変動金利と固定金利の条件を比較する

 

4. 物件探しを始める

• 不動産サイトで条件に合う物件を探す
• 内覧を始める(最低10件は見る)
• 参考記事「買ってはいけない中古住宅」を熟読する

これらの行動を、今すぐ始めてください。

あなたの未来は、今日の決断で決まります。

 

 

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