今回のお施主様は、谷根千で有名な谷中でのリノベーション工事。
「日暮里」駅から坂を上るとそこは寺町となっているのが特徴で、谷中商店街で有名な谷中ですが、こちらは商店街側ではなく、上野寄りの地域となります。谷中でのリノベーション実績が多数の弊社ですが、寺町特有の工事ロケーションがあります。お寺さんに工事の概要を説明したりと事前にお話を通したり、お彼岸中の工事を制限されるケースもあります。
寺町ではこのようなことを想定しながら工程も組む必要が出て参ります。今回T様からのご依頼は、建物がボロボロの状態のため(10年空家)となっているので 耐震等級などはないに等しいと思うのですが金額と相談しつつ内部スケルトンを検討しております。 弊社にご相談があった際にすでに他社様からの大まかなプランが出来ておられる状態でした。他社での問題点をお聞きすると、基礎の補強までをお願いしたところ、基礎は補修で十分だと言われた事、住設機器は好きな商品をこだわりたいが、指定の商品以外は一気に金額が高くなってしまう事。外壁までを剥がしてフルリノベーションを希望したが、外壁を剥がす工事はできないと言われた事が問題となり、『増改築.com®』へご相談を頂いたお施主様です。
建物概要 | |
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名前 | T様 |
場所 | 東京都台東区 |
築年数 | 築40年 |
構造種別 | 木造一戸建て |
家族構成 | 大人2人/子供2人 |
対象面積 | 24坪 |
リフォーム部位 | 基礎補強/間取変更/断熱サッシ取替/外壁・屋根リノベーション/断熱/耐震等級3/外構 |
工期 | 6ヶ月 |
価格 | 2200万(税別)※外構込 |
今回の東京都台東区T様二世帯住宅リフォームでのご要望は以下の6点です。
!Iw値とは?
1981年以前の旧耐震基準で建てられた木造家屋では、2000年の品確法で定められた『耐震等級』という耐震指標保有水平力、耐震等級によって耐震力を測れないため、Iw値という指標で耐震力を測ります。「Iw値=家の保有耐力/耐震のために必要な耐力」によって数値化されます。1.0をクリアすることで震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性が低いとされており、国の耐震改修の最低基準値となっている指標であります。
T様のご実家をご自身のご家族が住むのを機にフルリフォームのご要望を頂きました。
1階に水回り(バス・トイレ・洗面)とLDKを持ってきて、狭くなってしまってもキッチンは対面式のご要望を頂き限られたスペースなので階段下も勾配形に空間として開放し少しでもLDKのスペースを広く取らせて頂きました。
2階はお子様のお部屋2部屋とトイレをプランさせて頂きました。
3階は構造は1階2階の軸組み工法とは違い2×4になっており、天井の形状が屋根勾配形になっている空間をワンルームで使用されてました。リフォーム後もここは間仕切り等を造らずワンルーム主寝室とし、天窓が設置してあったのですが日差しが入りすぎてしまうのと断熱を考慮し埋めさせて頂きました。
●谷中T様邸は築40年以上を経過した建物であり、建築基準法以前又は旧耐震の建築物でした。従っ て、この年代の建築物は現行の木造の仕様規定と比べて耐震性が劣っている可能性が高いわけです。 本建物でも壁量のバランスの規定や、柱頭柱脚の引き抜き防止措置等は現在の規定のよう な措置がなされておらず、耐震性が劣っている点が見られました。しかも3階部分を増築している状態です。3階部が乗っているのが写真でお分かりいただけると思います。
●台東区T様の建物はお寺の借地内に建てられており、お寺からも厳重な注意を受けました。谷中でリノベーションの実績の多いハイウィルでは、心得ておりますが、寺町での大規模リノベーションの経験がない会社さんで泣きを見る事例を何度も見て参りました。
●既存和室
台東区谷中T様の建物の既存和室は、数十年もの間、人が入らないような状態とのことで、結露によるカビがひどく、解体後の躯体の影響が心配でした。
●2階部
3階部を増設したのが階段を見てわかります。
間取りの変更プラン
●解体は手壊し作業になります。
T様の耐震補強計画では、上部構造評点(Iw値)を国の最低基準の1.5倍以上をご要望されておられました。内部だけでなく外壁までを解体する躯体残しのスケルトンリフォームとなります。1.5倍以上の数値を計画する場合は、基礎補強が絶対条件となり、かつ内部からの補強だけにとどまらず、外部からの補強も必要となります。解体後は、非破壊段階での構造計算が、そのまま計画として成り立つのか、既存の状態と当てはめ入念に躯体チェックをしていきます
!大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
内壁だけでなく外壁までを解体するフルスケルトンリフォームの最大のメリットはこのように重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。フルリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。
構造上のチェックが終わると、T様のは、基礎補強工事へと移行していきます。
他社の提案では基礎は補修をすれば大丈夫との提案を頂いていたようですが、T様の建物は、旧耐震基準の建物であることから基礎に鉄筋が入っていない「無筋基礎」になることから、弊社では抱き合わせ基礎(添え基礎)補強での補強を提案させていただきました。
●ポイント
K様邸では、当初はベタ基礎での補強をご要望でしたが、我々が提案したのは、抱き合わせ基礎補強でした。
その理由は、ベタ基礎は建物全体と同程度の荷重となりますので、建物の重さとのバランスもかかわってきます。足元だけ固めていても屋根を含めた建物とのバランスが悪いと大地震が起きた際にせん断力が働き、ホールダウン金物が抜けるような事態になるケースもあるからです。大手を含め多くのリフォーム会社が、基礎補強をしない現実がありますが、無筋基礎の状態の建物に基礎補強をしないのは、フルリフォームやリノベーションではありえないと弊社は考えております。基礎補強なしでいくら耐震といったところで、その計画は絵に描いた餅となるのです。
大規模な戸建てリノベーションをされる際には、木造を熟知し、実績が豊富な会社へ相談することをお勧めする理由でもあります。
●ベタ基礎って?
布基礎が立ち上がりとフーチングで持たせる基礎に対して、ベタ基礎は、立上りだけでなく、底板一面も耐圧盤を設け、立ち上がりと底面が一体化された鉄筋コンクリートになっている基礎をいいます。
建物の荷重を底板全体の面で受け止めるため、ベタ基礎は不同沈下を起こさない。といわれますが、それは良好な地盤での話です。
基礎の下の地盤面の地耐力が均一でない場合は、不同沈下が起こる可能性が充分あるのです。
耐震の世界では、重い瓦屋根は外して、軽いものに変えましょうと言われておりますが、それ自体は間違っていませんが、この理屈でいくと。屋根の瓦を外して、基礎はベタ基礎にしても、地盤に与える荷重は、瓦屋根以上の荷重がベタ基礎の荷重により地盤面にかかることになります。
地盤が軟弱な場合、布基礎を採用した方が有利な場合も出てきます。
戸建てフルリフォームやリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。
基礎補強工事が終わり大工工事へと移行します。構造躯体の強度を担保するためのメイン工事となります。この段階より間取り変更を想定した解体が始まります。いわゆる躯体の組み換え。ハイウィルではマンションリフォームのご依頼も請けますが、この工程は、マンション大工では施工ができませんので木造専門の棟梁が担当します。
東京都台東区T様の戸建てリノベーションでの断熱材は、グラスウールを採用。
T様は屋根は既存のコロニアル瓦葺きでしたので、既存の野地板に増し打ちをして新たな仕上げ材を葺いていきます。
構造部の構造補強が終わると、造作工事に入ります。
約6カ月の工事を経て、いよいよ竣工です。
T様邸の様子をご紹介します。
== 外観==
== 1F エントランス・玄関 ==
== 1F LDK ==
1階は明るい日差しの入る窓に向かっての対面キッチンです。
極力、構造・断熱・コストを考慮しサッシは優先順位を付けて大きめの窓は少なくしてますが
LDKの窓は昼間家族みんなが集う場所なので掃き出し窓を設置しています。
解体後、既存柱・梁を確認し耐震計画を行いキッチン脇に1本柱を設置する事となりました。
既存のLDKはキッチンはブロックキッチンを使用しており、リビング・ダイニングは和室の造りです。
== 階段 ==
== 2F 洋室 ==
== 水まわり ==
Before
== 小屋裏居室 ==
== 外構 ==
外観はサイディングはケイミューはる一番 コーストライン柄 グラングレー です。
■全国のフルリフォーム・リノベーション『ピックアップ事例』※プロの詳細解説付きレポート
どのようなお悩みのご相談でも結構です。
あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。
営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
※設計会社(建築家様)・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年の4月1日建築基準法改正が決定、フルリフォームに確認申請が義務化されることにより、現在大変混みあっております。
お問い合わせも殺到状態のため、お問い合わせの返信、プランのご提案までに日数を頂いております。
首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は8月解体着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2024年9月中旬の解体着工スタートより空きありとなります。※2024年7月16日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
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