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再建築不可の長屋リノベーション

長屋狭小住宅の性能向上リノベーション(フルリフォーム) 施工事例 

長屋狭小住宅の性能向上リノベーション(フルリフォーム)施工事例 荒川区M様邸|戸建てフルリフォームなら増改築.com®

 

増改築com運営会社ハイウィル株式会社のお膝元の荒川区のM様、ご相談内容は

築60年以上2階建ての長屋の片方の建物です。フルリフォーム希望です。  道路に面しておらず家までの通りが2メートル以内の建て替え不可の物件です。  物件は15坪ありません。予算は1000万~1,500万でお願いしたいです。”

M様が増改築.comにご相談された際には、すでに他社様からの大まかなプランが出来ておられました。しかし、そのプランにはいくつかの問題点がありました。まず、基礎の補強までをお願いしたところ、基礎は補修で十分だと言われたことが問題でした。築60年以上の建物の基礎は、時間とともに劣化している可能性が高く、補修だけでは安全性を確保できない可能性があります。また、外壁までを剥がしてフルリノベーションを希望したが、外壁を剥がす工事はできないと言われたことも問題でした。外壁を剥がすことで、建物の構造体を確認し、必要な補強を行うことができます。

これらの問題点を解決するために、M様は増改築.comにご相談されました。

建物概要
名前 M様
場所 東京都荒川区
築年数

築60年

構造種別 木造一戸建て
家族構成 大人2人+子供2人
対象面積 19坪
リフォーム部位 基礎補強/間取変更/断熱サッシ取替/外壁リノベーション/セルロースファイバー/耐震等級3/外構
工期 6ヶ月
価格

2750万(税別)

お客様のご要望

今回の東京都荒川区M様邸戸建てリフォームでのご要望は以下の5点です。

  • 隣と繋がってしまっているので、分けて断熱耐震をしっかりしたい。
  • 外壁までを剥がすフルリノベーション工事
  • 基礎は補修ではなく補強をして欲しい
  • 断熱材はセルロースファイバーを採用したい
  • 各住宅設備機器や建材は好きなメーカー数社をショールームで選定したい。

Iw値とは?

1981年以前の旧耐震基準で建てられた木造家屋では、2000年の品確法で定められた『耐震等級』という耐震指標保有水平力、耐震等級によって耐震力を測れないため、Iw値という指標で耐震力を測ります。「Iw値=家の保有耐力/耐震のために必要な耐力」によって数値化されます。1.0をクリアすることで震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性が低いとされており、国の耐震改修の最低基準値となっている指標であります。

プランナー 北畠より 
~リフォームプランニングのポイント~

M様邸は、荒川区の下町長屋造りの狭小住宅でした。限られたスペースの中で1階にLDKと水廻りスペース、2階に子供部屋2部屋と、寝室1部屋プランさせて頂きました。1階のLDKには2畳程の空間を造れるように、間仕切戸を設置しました。玄関には小さくても良いので手洗い器が欲しいとご要望を頂きましたので、コンパクト洗面を設置致しました。

解体後、屋根の小屋組を確認後小屋裏収納も少しですが取れるスペースが有りましたので、小屋裏収納も設置致しました。

 

荒川区M様邸 戸建てリノベーション施工事例テーマカテゴリー

  • 再建築不可リフォーム
  • 耐震等級3相当(上部構造評点1.5以上)リフォーム(性能向上リノベーション)
  • 長屋リノベーション
  • 狭小住宅リフォーム
  • セルロースファイバー仕様

打ち合わせから着工、完成までの詳細施工事例紹介

1 リフォーム着工前

1-1 現場調査・打合せ

狭小長屋の戸建てリノベーションの現状

M様の長屋は、東京都の下町、荒川区に位置しています。この地域は、古くからの狭小住宅や長屋が密集しており、地域の歴史や風情を感じることができる場所です。M様の長屋も、そんな下町の特性を持つ伝統的な建物でした。

この長屋は、M様のご両親から譲り受けたもので、M様の娘様夫婦とお子様が移り住むためのリフォームを計画していました。しかし、隣家との壁が一枚しか隔てていないため、音の筒抜けやプライバシーの問題が常に頭の中にありました。さらに、耐震性や防火性に関する不安も抱えていました。また、都市部の狭小地での再建築は、接道問題などの都市計画法の制約から難しい場合が多いです。M様の長屋も、そのような接道問題により再建築が不可能でした。

実は、M様はすでに大手リフォーム会社と商談中でした。しかし、基礎の補強方法や防音対策などの提案内容に納得がいかず、さらに良い解決策を求めてハイウィルに相談されました。ハイウィルは、荒川区をはじめとする下町エリアでの狭小住宅や長屋のリノベーションに豊富な経験があり、M様のような特有の問題や要望にも柔軟に対応することができました。

このリノベーションでは、M様夫婦とお子様が快適に過ごせるよう、生活スタイルや将来のライフプランを考慮した間取りや設備の選定が行われました。

東京都荒川区 M様邸 既存
東京都荒川区 M様邸 既存
東京都荒川区 M様邸 既存
東京都荒川区 M様邸 既存
東京都荒川区 M様邸 既存
東京都荒川区 M様邸 既存
東京都荒川区 M様邸 既存
東京都荒川区 M様邸 既存
東京都荒川区 M様邸 既存

1-2 東京都荒川区M様邸 戸建てリフォームプラン
東京都荒川区 M様邸 新規平面図

1階 リフォームプラン平面図

東京都荒川区 M様邸 新規平面図

2階 リフォームプラン平面図

2 着工

2-1 解体・撤去

木造戸建てスケルトン人力解体工事の解説

長屋のリノベーションにおいて、解体工事は非常にデリケートな作業となります。特に、隣家との壁が共有されている場合、その壁を傷つけずに解体を進める必要があります。このような状況での解体は、大型の機械を使用することが難しく、人力による解体が求められます。

M様の長屋では、隣家の壁を残し、自宅部分のみをフルスケルトンで解体することを決定しました。この方法により、隣家への影響を最小限に抑えることができました。また、人力による解体は、細かい部分まで丁寧に作業を進めることができるため、安全性も高まります。

フルスケルトンでの解体は、建物の骨組みだけを残し、それ以外の部分をすべて取り払う方法です。この方法を選択することで、新しい間取りや設備を自由に配置することが可能となります。しかし、この工程には高い技術と経験が求められます。特に、隣家との壁を傷つけないように解体を進めるための技術は、プロの技術者でなければ難しい作業となります

ハイウィルでは、このような狭小住宅や長屋の解体工事に豊富な経験があります。そのため、M様の長屋の解体も、安全かつ効率的に進めることができました。隣家との関係を考慮しながら、最適な解体方法を選択し、M様の要望に応えるリノベーションを実現しました。

東京都荒川区 M様邸 解体工事
東京都荒川区 M様邸 解体工事
東京都荒川区 M様邸 解体工事
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し
東京都荒川区 M様邸 解体工事 手壊し

大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム

内壁だけでなく外壁までを解体するフルスケルトンリフォームの最大のメリットはこのように重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。フルリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。

2-2 基礎補強工事
基礎伏せ図 東京都荒川区 M様邸
基礎伏せ図 東京都荒川区 M様邸
基礎伏せ図 東京都荒川区 M様邸
基礎伏せ図 東京都荒川区 M様邸
基礎伏せ図 東京都荒川区 M様邸

構造上のチェックが終わると、基礎補強工事へと移行していきます。

他社の提案では基礎は補修をすれば大丈夫との提案を頂いていたようですが、K様の建物は、築60年を経過した建物であり旧耐震基準の建物であることから基礎に鉄筋が入っていない「無筋基礎」になることから、弊社では抱き合わせ基礎(添え基礎)補強での補強を提案させていただきました

建物の基礎は、構造の土台となる部分であり、その強度や耐久性が建物全体の安全性に直結します。特に、既存の無筋基礎は鉄筋が入っていないため、地震などの外力に対して脆弱です。そのため、M様の住宅においても、基礎の補強が必要不可欠でした。M様邸では既存の無筋基礎へ新たに鉄筋コンクリート基礎を新設しました。これにより、基礎の強度を大幅に向上させることができました。特に、立ち上がり基礎部分や新規基礎の鉄筋の埋め込み、添え基礎補強のベース配筋など、構造計画上必要な箇所には特に注意を払いながら作業を進めました。

また、基礎の補強だけでなく、防湿対策も重要です。土からの湿気や水分が基礎に浸透することを防ぐため、ベースコンクリート打ちを行いました。この際、底面にはメッシュ配筋を施しました。メッシュ配筋は、コンクリートの中に鉄筋ネットを入れることで、コンクリートの強度を向上させるとともに、裂けや割れを防ぐ役割があります。

しかし、業界内には、メッシュ配筋のみを既存の基礎に緊結して基礎補強としている会社も存在します。これは、正しい基礎補強方法とは言えません。鉄筋コンクリート基礎の新設なしに、メッシュ配筋のみでの補強は、十分な強度を確保することができません。そのため、基礎補強を検討する際は、専門的な知識と経験を持つ業者を選ぶことが非常に重要です。

東京都荒川区 M様邸 基礎工事
東京都荒川区 M様邸 基礎工事
東京都荒川区 M様邸 基礎工事
東京都荒川区 M様邸 基礎工事
東京都荒川区 M様邸 基礎工事
東京都荒川区 M様邸 基礎工事
東京都荒川区 M様邸 基礎工事
東京都荒川区 M様邸 基礎工事
東京都荒川区 M様邸 基礎工事

ポイント

M様邸では、当初はベタ基礎での補強をご要望でしたが、我々が提案したのは、抱き合わせ基礎補強でした。コンクリートを全面に打設しているように見えますが、これは防湿目的のコンクリートでありベタ基礎ではありません。

ベタ基礎をお勧めしなかった理由は、ベタ基礎は建物全体と同程度の荷重となりますので、建物の重さとのバランスもかかわってきます。足元だけ固めていても屋根を含めた建物とのバランスが悪いと大地震が起きた際にせん断力が働き、ホールダウン金物が抜けるような事態になるケースもあるからです。大手を含め多くのリフォーム会社が、基礎補強をしない現実がありますが、無筋基礎の状態の建物に基礎補強をしないのは、フルリフォームやリノベーションではありえないと弊社は考えております。基礎補強なしでいくら耐震といったところで、その計画は絵に描いた餅となるのです。

大規模な戸建てリノベーションをされる際には、木造を熟知し、実績が豊富な会社へ相談することをお勧めする理由でもあります。

ベタ基礎って?

布基礎が立ち上がりとフーチングで持たせる基礎に対して、ベタ基礎は、立上りだけでなく、底板一面も耐圧盤を設け、立ち上がりと底面が一体化された鉄筋コンクリートになっている基礎をいいます。

建物の荷重を底板全体の面で受け止めるため、ベタ基礎は不同沈下を起こさない。といわれますが、それは良好な地盤での話です。

基礎の下の地盤面の地耐力が均一でない場合は、不同沈下が起こる可能性が充分あるのです。

耐震の世界では、重い瓦屋根は外して、軽いものに変えましょうと言われておりますが、それ自体は間違っていませんが、この理屈でいくと。屋根の瓦を外して、基礎はベタ基礎にしても、地盤に与える荷重は、瓦屋根以上の荷重がベタ基礎の荷重により地盤面にかかることになります。

地盤が軟弱な場合、布基礎を採用した方が有利な場合も出てきます。

戸建てフルリフォームやリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。

2-3 木工事

建物の骨組みとなる構造体の工事は、リノベーションの中でも特に重要な工程となります。

M様の住宅では、既存の構造体を新たな間取り構造へと組み換えることで、生活スタイルやニーズに合わせた最適な空間を実現しました。この組み換え工事では、N値算定に基づく引き抜き金物の配置が不可欠です。N値とは、建物の耐震性能を示す指標の一つで、この値に基づいて引き抜き金物の位置や数を正確に計算し、配置することで、建物全体の耐震性を向上させることができます。特に、地震の際の揺れを効果的に分散させるため、金物の配置は非常に重要です。

また、構造体の組み換えと同時に、必要な箇所には補強も行われました。これにより、建物の強度や耐久性が一層向上し、長期間にわたる安全な住まいとなりました。

二階の床に関しては、剛床仕様を採用しました。剛床とは、床の変形を抑制するための仕様で、24㎜の構造用合板を使用して水平耐力を計算し、適切な強度を確保しました。これにより、地震時の揺れや日常生活の中での荷重にもしっかりと耐えることができる床となりました。

木工事は、専門的な知識と技術が求められる工程です。ハイウィルでは、長年の経験と実績をもとに、お客様の安全と快適な住まいを実現するための最適な工事を提供しています。

東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強
東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強
東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強 剛床
東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強 剛床
東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強 剛床
東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強 剛床
東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強 剛床
東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強 剛床
東京都荒川区 M様邸 木工事 金物補強 剛床
2-4 断熱工事(セルロースファイバー)

長屋の住宅は、隣家との壁が一枚しか隔てていないため、音の筒抜けや室内の温度変化が大きな悩みとなります。M様も、隣家からの騒音や冬の寒さ、夏の暑さに悩まされていました。 このような課題を解決するために、断熱材としてセルロースファイバーを採用しました。セルロースファイバーは、再生紙を主原料とした環境に優しい断熱材であり、以下のような多彩な効果を持っています。

断熱効果: セルロースファイバーは、空気の動きを抑制し、室内の温度変化を緩和します。これにより、冬の寒さや夏の暑さから住まいを守り、快適な室内環境を保つことができます。

防音効果: セルロースファイバーの繊維構造が、外部からの騒音や隣家との音の筒抜けを大幅に低減します。これにより、静かな室内空間を実現することができます。

防燃効果: セルロースファイバーは、防燃処理が施されており、火災の際の燃焼を遅らせる効果があります。

防湿・防虫効果: セルロースファイバーは、湿気を吸収しやすく、同時に湿気を放出する性質を持っています。これにより、室内の湿度を適切に保ち、カビやダニの繁殖を抑制します。

環境への配慮: セルロースファイバーは、再生紙を主原料としており、環境に優しい素材として注目されています。

ハイウィルでは、これらの特性を活かし、M様の住宅に最適な断熱工事を提供しました。セルロースファイバーの採用により、M様の住まいは快適で安全な空間へと生まれ変わりました。

東京都荒川区 M様邸 断熱工事セルロースファイバー
東京都荒川区 M様邸 断熱工事セルロースファイバー
東京都荒川区 M様邸 断熱工事セルロースファイバー
東京都荒川区 M様邸 断熱工事セルロースファイバー
東京都荒川区 M様邸 断熱工事セルロースファイバー
東京都荒川区 M様邸 断熱工事セルロースファイバー
2-5 屋根工事

長屋の屋根工事は、一般的な戸建て住宅とは異なる独特の課題を持っています。特に、隣家との接続部分における雨仕舞や防水対策は、長屋の屋根工事の中でも最も重要なポイントとなります

雨仕舞の重要性: 長屋は、隣家との境界に屋根が接しているため、この接続部分からの雨水の侵入を防ぐ「雨仕舞」が必要不可欠です。雨仕舞が不十分な場合、雨水が建物内部に浸入し、内部の構造材や内装を損傷させるリスクが高まります。

隣家との屋根の接合: 隣家との屋根を解体する際、新しい屋根との接合部分の検討は非常にデリケートな作業となります。この接合部分における雨仕舞の施工方法や材料の選定は、専門的な知識と経験が求められます。

防水工事の重要性: 屋根の防水工事は、雨水の侵入を防ぐための最後の砦となります。特に、長屋の屋根は隣家との接続部分が多いため、防水工事の施工精度や材料の品質が非常に重要となります。

長屋特有の課題: 長屋の屋根は、隣家との接続部分や、屋根の形状、傾斜など、多くの要因が絡み合っています。これらの要因を総合的に考慮し、最適な屋根工事を行うためには、長屋専門の経験と知識が不可欠です。

ハイウィルでは、これらの長屋特有の課題を深く理解し、最適な屋根工事を提供しています。長屋の屋根工事における雨仕舞や防水対策は、住まいの快適性や耐久性を保つための基盤となるため、その重要性は計り知れません。

東京都荒川区 M様邸 屋根工事
東京都荒川区 M様邸 屋根工事
東京都荒川区 M様邸 屋根工事
東京都荒川区 M様邸 屋根工事
東京都荒川区 M様邸 屋根工事
2-6 外壁工事

長屋の外壁工事は、一般的な戸建て住宅とは異なる特有の課題を持ちます。特に、隣家との境界部分での外壁の納め方や特に重要なポイントとなります。

切り離しのない長屋リノベーションでは、隣家との境界部分での外壁の納め方が最大の課題となります。この見切り部分の仕上げは、外観の統一感を保ちつつ、隣家との境界を明確にするための重要な工程です。 隣家との接続部分や、外壁の形状、材料の選定など、多くの要因が絡み合っています。

これらの要因を総合的に考慮し、最適な外壁工事を行うためには、長屋専門の経験と知識が不可欠です。 ハイウィルでは、これらの長屋特有の課題を深く理解し、最適な外壁工事を提供しています。

東京都荒川区 M様邸 外壁工事
東京都荒川区 M様邸 外壁工事
東京都荒川区 M様邸 外壁工事
東京都荒川区 M様邸 外壁工事
東京都荒川区 M様邸 外壁工事
2-7 内装仕上げ工事

長屋のリノベーションにおいて、造作仕上げ工事は室内の雰囲気や機能性を大きく左右する要素の一つです。特に、M様のような伝統的な長屋の空間を現代のライフスタイルに合わせて再構築する際、材料の選択は非常に重要となります。

東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事
東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事
東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事 腰壁造作
ボード貼り 東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事
東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事
戸建リノベ 床貼り 東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事
東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事
東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事
東京都荒川区 M様邸 内装仕上工事

3 竣工

6か月前、M様の長屋リノベーションの物語が始まった時、それはただの古い建物でしかありませんでした。しかし、その背後にはM様の夢や希望、そして家族の未来への願いが詰まっていました。

最初の打ち合わせでは、M様の不安や悩み、そして何よりも家族のための理想の住まいを実現したいという強い想いを感じました。大手リフォーム会社との商談中、基礎の補強方法や防音対策に納得がいかず、ハイウィルへの道を選ばれました。

数々の打ち合わせを重ね、M様の要望やライフスタイルを反映した設計図が完成し長屋特有の問題を解決するための独自のアプローチが盛り込まれました。構造と安全 新しい構造体の組み立て、そして基礎補強。

M様の安全への不安を払拭するため、最新の技術とノウハウを駆使しました。これらの工程を通じて、M様の理想の住まいが現実のものとなりました。


  =外観==  

Before

東京都荒川区 M様邸 既存

施工前は隣家とひと続きの長屋でした。

After

東京都荒川区 M様邸 竣工

施工後は長屋形式をとりながらも新たなお宅として生まれ変わりました。

東京都荒川区 M様邸 竣工

隣家との境

東京都荒川区 M様邸 竣工

雨戸を廃止してベランダを広げました。


  == 玄関 ==  

Before

東京都荒川区 M様邸 既存

After

東京都荒川区 M様邸 竣工

玄関ドアはLIXILジエスタです。開きドアに変更しました。

東京都荒川区 M様邸 竣工

玄関入ってすぐの所に手洗場所を設けました。感染対策もばっちりです。


  == 1F LDK ==  

東京都荒川区 M様邸 竣工

LDKは洗面・浴室とつながっています。

東京都荒川区 M様邸 竣工

LDK内、階段下を利用した収納。

東京都荒川区 M様邸 竣工

キッチンはトクラスのベリーです。

東京都荒川区 M様邸 竣工 カップボード

同じくトクラス製の収納。壁のインテリアモザイクタイルが爽やかです。

 


  == 水まわり ==  

Before

東京都荒川区 M様邸 既存

既存浴室はタイル張りの在来工法浴室でした。

After

東京都荒川区 M様邸 竣工

新しい浴室はTOTOのシンラです。肩楽湯、除菌水床ワイパー機能付。

東京都荒川区 M様邸 竣工 洗面化粧台

 1階洗面化粧台はリクシルL.C.間口900です。

東京都荒川区 M様邸 竣工

 2階トイレはTOTOです。

東京都荒川区 M様邸 竣工 階段下トイレ

 1階トイレはハイウィルオリジナルトイレ。


ハイウィル株式会社 取締役専務 稲葉悟

4 担当者より(ハイウィル株式会社 取締役専務 稲葉悟)

この度は、貴重なお住まいのリノベーションを私たちハイウィルに託していただき、心より感謝申し上げます。お家というのはただの建物ではなく、家族の思い出や夢、希望が詰まった大切な場所。その大切な場所を私たちに任せていただけたこと、その重みと責任を深く感じております。

私がこの仕事を始めた頃、先代に「家を建てるのは技術だけではなく、心を込めることが大切だ」と教わりました。それを胸に、一つ一つの作業を丁寧に、そして心を込めて取り組んできました。M様のお家も、その想いを込めて手がけさせていただきました。

最後になりましたが、このリノベーションがM様の新しい生活のスタートとなり、これからの日々がより豊かで幸せなものとなることを、心より願っております。今後とも、どんな小さなことでもお気軽にご相談ください。私たちハイウィルが全力でサポートさせていただきます。

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代表稲葉高志

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営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。

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※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。

2025年の建築基準法改正が決定、フルリフォームに確認申請が義務化されることから、現在大変混みあっております。

お問い合わせも殺到状態のため、プランのご提案までに日数を頂いております。

首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は4月解体着工のお施主様まで埋まっております。

・直近は2024年5月GW明けの解体着工スタートに1枠が空きありとなります。※2024年2月6日時点

※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。

必須

(例:増改築太郎)

必須

(例:contact@high-will.co.jp)

(例:03-5615-2826)

必須

(例:東京都荒川区西日暮里2-35-1)

(例:築40年)

(例:25坪・100㎡など)

(例:2000万程度など)

  • ※再建築不可のリフォームでは金融機関が限られます。事前審査をお勧めいたします。

    (例:2024年3月くらいに完成希望など)

    必須

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