戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP > 施工事例 > 都道府県で探す > 東京都 > 台東区> 施工事例 東京都台東区一軒家リノベーション
N様からの最初のお問い合わせは、
「現在大手リフォーム会社での現地調査が完了し、プランと見積もりを出していただいたのですが、一連のコンタクトの中で、調査手法や施工方法に疑問を感じる場面もあります。」
というものでした。 それは
「基礎は補修すれば大丈夫ですと言われ、基礎補強をお願いしても提案をしてくれなく困っていた。そんな折、『増改築com』で三鷹市の再建築不可の施工事例を拝見致し、まさにこういったリノベーションをしたいと考えております。また再建築不可での一軒家リノベーションの実績が豊富であったので、ぜひ一度現地を確認のうえご提案を頂きたくご連絡申し上げました。」「S56年頃に増築しており、トタン屋根の上に金属屋根を被せる形での改装をしています(記録なく時期不明)」
こんなお問い合わせから調査が始まり、弊社ハイウィル株式会社にて施工させていただいた現場となります。
建物概要 | |
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名前 | N様 |
場所 | 東京都台東区根岸 |
築年数 | 築52年 |
構造種別 | 木造一戸建て(在来工法2階建て) |
家族構成 | 大人3人 |
対象面積 | 22.4坪 |
リフォーム部位 | ベタ基礎/間取り変更/断熱サッシ/耐震補強 ※内外部スケルトンリフォーム |
工期 | 5ヶ月 |
価格 | 1850万(税別) |
今回のリフォームで、N様からのご要望は以下の4点です。
N様はスケルトンにし新築に近い形でリフォームをしたいとご要望頂きました。間取りは既存とほぼ変えずに、和室を無くし全て洋室にしバリアフリー設計にしました。
● 私道(幅2660mm)の一番奥の立地。再建築不可物件は、建築基準法上の道路に敷地が接道しておらず、再建築不可となっておりました。
搬入経路が厳しい現場になると予測ができます。
●敷地と通路の接道も1.8m未満となっており、通路が指定道路であったとしても再建築不可となることがわかります。
N様の現場では通路から出てほど近い場所にコインパーキングがあったことは救いとなりました。
このようなロケーションでの長期間のリノベーションの場合、付近の月極駐車場を探すことが多いのですが、N様の現場の近くでは、土地柄もありますが、月極の駐車場自体が少なくコインパーキングを利用する方向で計画を立てます。
●既存1階部分
●既存2階部分
●既存水周り
間取りの変更プラン
既存図面は昔ながらの間取りで3部屋で区切られた作りになっていました。一軒家リノベーション後はLDKを大きく取り、残りのスペースで洋室を造りました。N様は既存にはない脱衣所は広めにしたいご要望がありましたので、広めのプランを提案させていただきました。
N様の再建築不可戸建て一軒家フルリノベーション工事はこうしてはじまりました。
●解体は手壊し作業(人力解体)
台東区のN様の戸建て一軒家フルリノベーションでは、内部のみのスケルトン解体ではなく、外壁までを解体する内外部スケルトンリフォームとなります。その為、完全な躯体(スケルトン)残しとなります。
再建築不可の建物のフルリフォームやフルリノベーションで最も大変工程の一つが、この解体工事となります。
そもそも内外部スケルトンリフォームのような躯体残しのリフォームでは、新築のような機械壊しが出来ないことから、解体職人による手壊し作業となります。それもリノベーション後の間取りを検討し、抜く柱や抜けない柱など細心の注意を払いながらの解体となります。再建築不可の多くのケースは、解体した廃棄物を搬送する際に、トラックなどを現場に横付けすることはほぼできず、時には、数百メートル先のトラックまで手運びになる現場もあります。N様邸の一軒家リノベーションでは幸いトラックが横付けできる工事環境であったことは救いとなりました。
●内部スケルトン解体後(一次解体完了)
築52年の一軒家リノベーション、内部の天井、壁の解体が終わり、産業廃棄物の廃棄が完了しました。
●外壁部スケルトン解体後(二次解体完了)
解体の二期工事、外壁の剥離解体工事が終わり、産業廃棄物の廃棄が完了。
既存の間柱までは解体し、既存の基礎と木構造体のみの躯体残しの状態となりました。
!大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
内部の天井・壁・床だけでなく外壁まで解体しスケルトン状態(躯体残し)にする一軒家リノベーションの最大のメリットはこのような重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。
フルリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。今回のN様邸は、国の推奨基準である上部構造評点1.0の1.5倍の耐力となる評点1.5で計画を立てました。
構造上のチェック、耐震補強計画が終わると、一軒家リノベーションは、基礎工事へと移行していきます。多くのリフォーム会社がやらないのが、この基礎補強工事です。旧耐震基準の建物の多くは、鉄筋が入っていない無筋基礎となり、基礎補強が必要です。基礎補強をするしないでは、構造耐力上30%相当の耐力が変わってきますので、一軒家リノベーションをされる場合は最優先の工事となります。
N様はベタ基礎がご希望でした。
N様邸では地盤が良好であることからベタ基礎を採用しました。
すべてがベタ基礎が良いというわけではありません。
ベタ基礎は建物全体と同程度の荷重となりますので、建物の重さとのバランスもかかわってきます。足元だけ固めていても屋根を含めた建物とのバランスが悪いと大地震が起きた際にせん断力が働き、ホールダウン金物が抜けるような事態になるケースもあるからです。
大規模な戸建て一軒家のリノベーションをされる際には、木造を熟知し、実績が豊富な会社へ相談することをお勧めする理由でもあります。
●ベタ基礎って?
布基礎が立ち上がりとフーチングで持たせる基礎に対して、ベタ基礎は、立上りだけでなく、底板一面も耐圧盤を設け、立ち上がりと底面が一体化された鉄筋コンクリートになっている基礎をいいます。
建物の荷重を底板全体の面で受け止めるため、ベタ基礎は不同沈下を起こさない。といわれますが、それは良好な地盤での話です。
基礎の下の地盤面の地耐力が均一でない場合は、不同沈下が起こる可能性が充分あるのです。
耐震の世界では、重い瓦屋根は外して、軽いものに変えましょうと言われておりますが、それ自体は間違っていませんが、この理屈でいくと。屋根の瓦を外して、基礎はベタ基礎にしても、地盤に与える荷重は、瓦屋根以上の荷重がベタ基礎の荷重により地盤面にかかることになります。
地盤が軟弱な場合、布基礎を採用した方が有利な場合も出てきます。
そもそも正しい基礎補強方法を知らず、基礎補補修程度しか行わないリフォーム会社が多くを占めている現状ですが、
戸建て一軒家のリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。
基礎補強が終わると、やっと木工事となります。まずは、耐震補強金物の設置工事です。2000年以降はこの金物の配置方法が義務付けられました。構造計算の世界では、国で認められた耐震金物が決まっていますので、これらを決められた位置へと配置していきます。
基礎が終わり大工工事へと移行します。構造躯体の強度を担保するためのメイン工事となります。
台東区根岸のN様の戸建てリノベーションでの断熱材は、グラスウールを採用。グラスウールは施工技術が要求される最も難しい断熱材となります。隙間があると全く意味がなくなってしまう為、隙間なく施工するために相応の施工技術が要求されます。グラスウールを押し込みすぎただけで断熱性能が落ちてしまいます。その為施工には細心の注意を払います。
構造部の構造補強が終わると、造作工事に入ります。
約5か月の工事を経て、いよいよ竣工です。
台東区の下町の住宅密集地に佇む築50年戸建てがどのように生まれ変わったのか。
一軒やリノベーションによってどのように変わったのかN様邸の様子をご紹介します。
== 外観==
私道(幅2660mm)の一番奥の立地に佇む 再建築不可特有のロケーション。モルタル下地に塗装仕上げの既存外壁。
== 室内 ==
Before
== 1F 水まわり ==
Before
この度は弊社に大事なお住まいの耐震改修工事をご依頼をいただきましてありがとうございました。
N様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
■全国のフルリフォーム・リノベーション『ピックアップ事例』※プロの詳細解説付きレポート
どのようなお悩みのご相談でも結構です。
あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。
営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
※設計会社(建築家様)・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年(令和7年)の4月1日建築基準法改正が決定、2025年(令和7年)4月以降に着手するフルリフォームに確認申請が義務化されることにより、現在大変混みあっております。
お問い合わせ・ご相談多数のため、ご返信、プランのご提案までに日数を頂いております。ご了承の程お願い申し上げます。
首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は11月解体着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2024年12月下旬の解体着工スタートより空きありとなります。※2024年10月9日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
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