戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP > 施工事例 > 都道府県で探す > 東京都 > 中央区 > 施工事例 戸建てリノベーション 東京都中央区O様邸
ハイウィルでは中央区の戸建てリノベーション実績は多数ですが、中央区とりわけ月島・佃エリアは、戦災や震災を免れたこともあり古屋も多く東京の古き良き風景を色濃く残しているのが特徴です。長屋造りが多いのもこの町の特徴です。
今回ご依頼いただいたO様は、海外勤務の息子様が東京へ戻るために築古となった家屋を性能向上リノベーションしたいご要望でした。
建物概要 | |
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名前 | O様 |
場所 | 東京都中央区 |
築年数 | 築49年 |
構造種別 | 木造一戸建て |
家族構成 | 大人3人 |
対象面積 | 26.11坪 |
リフォーム部位 | ベタ基礎/間取変更/断熱サッシ取替/外壁サイディング/断熱セルロースファイバー/耐震等級3/屋根葺き替え/外構 |
工期 | 6ヶ月 |
価格 | 2430万 |
今回のリフォームで、O様からのご要望は以下の*点です。
既存インナーガレージが今物置の様になってしまってもったいないので洋室にしたいとご要望を頂きました。インナーガレージの上には中二階の位置で既存洋室が有りその部屋との天井高のバランスを考えプランをしました。その他の間取りは、基本あまり変更せず和室を洋室へ替える等のリフォーム内容になります。
●中央区の戸建て事情として、密集エリアであることが業者泣かせともいえるロケーションではありますがO様の建物は比較的恵まれたロケーションであり、ホッとしました。
●既存1階
●既存2階
間取りの変更プラン
既存和室は全て洋室に変えて、今インナーガレージとして使用している空間を洋室として使用したい。と間取りに関しましてご要望を頂きました。既存中二階の位置にあった洋室を2階からは入れる様にし、1階既存インナーガレージ箇所に新たに洋室を作成させて頂きました。
O様の戸建てフルリフォーム&性能向上リノベーション工事はこうしてはじまりました。
●解体は手壊し作業
スケルトンリフォームでは、内部をすべて解体し間取り変更に応じて、柱を抜き梁補強などを行いますが、外壁の傷み具合によっては外壁まで剥離解体する完全なスケルトンリフォームもございます。中央区のO様の性能向上戸建てリノベーションでは、外壁の傷みはそこまで進行しておらず残す選択肢もご提案させていただきましたが、せっかくの大々的な工事ならば、外壁までしっかりやっていただきたいという強いご要望もいただきましたため。内部のみのスケルトン解体ではなく、外壁までを解体する内外部スケルトンリフォームとなります。その為、完全な躯体(スケルトン)残しとなります。
そもそも外壁までを解体する躯体残しのリフォームでは、新築のような機械壊しが出来ないことから、解体職人による手壊し作業となります。それもリノベーション後の間取りを検討し、抜く柱や抜けない柱など細心の注意を払いながらの解体となります。
!大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
内部の天井・壁・床だけでなく外壁まで解体しスケルトン状態(躯体残し)にする戸建てリノベーションの最大のメリットはこのような重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。
フルリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。
構造上のチェックが終わると、フルスケルトンリフォームでは、基礎工事へと移行していきます。
O様は、基礎は補修ではなく、基礎補強をして欲しいとの強うご要望がございました。O様の建物は旧耐震基準の建物となっておりました。旧耐震基準の多くは、無筋基礎であることが多くO様のお住まいも無筋基礎となっておりました。
無筋基礎の場合、どんなに木部の補強を加えても、耐震補強で指標となる上部構造評点では、国の最低基準である1.0をクリアするのがやっととなります。それは、構造計算をした際に無筋基礎の場合は30パーセント程度の耐力がダウンとなってしまうからです。増改築comでは、国の基準の1.5倍を推奨しておりますので、無筋基礎の場合は基礎補強を必ずご提案させていただいております。
今回の基礎補強工事はツイン基礎を採用しました。お施主様よりベタ基礎補強をご要望される方もおられます。
ベタ基礎は建物全体と同程度の荷重となりますので、建物の重さとのバランスもかかわってきます。足元だけ固めていても屋根を含めた建物とのバランスが悪いと大地震が起きた際にせん断力が働き、ホールダウン金物が抜けるような事態になるケースもあるからです。
大規模な戸建てリノベーションをされる際には、木造を熟知し、実績が豊富な会社へ相談することをお勧めする理由でもあります。
●ベタ基礎って?
布基礎が立ち上がりとフーチングで持たせる基礎に対して、ベタ基礎は、立上りだけでなく、底板一面も耐圧盤を設け、立ち上がりと底面が一体化された鉄筋コンクリートになっている基礎をいいます。
建物の荷重を底板全体の面で受け止めるため、ベタ基礎は不同沈下を起こさない。といわれますが、それは良好な地盤での話です。
基礎の下の地盤面の地耐力が均一でない場合は、不同沈下が起こる可能性が充分あるのです。
耐震の世界では、重い瓦屋根は外して、軽いものに変えましょうと言われておりますが、それ自体は間違っていませんが、この理屈でいくと。屋根の瓦を外して、基礎はベタ基礎にしても、地盤に与える荷重は、瓦屋根以上の荷重がベタ基礎の荷重により地盤面にかかることになります。
地盤が軟弱な場合、布基礎を採用した方が有利な場合も出てきます。
そもそも正しい基礎補強方法を知らず、基礎補補修程度しか行わないリフォーム会社が多くを占めている現状ですが、
戸建て一軒家のリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。
基礎が終わり大工工事へと移行します。構造躯体の強度を担保するためのメイン工事となります。
!Iw値とは?
1981年以前の旧耐震基準で建てられた木造家屋では、2000年の品確法で定められた『耐震等級』という耐震指標保有水平力、耐震等級によって耐震力を測れないため、Iw値という指標で耐震力を測ります。「Iw値=家の保有耐力/耐震のために必要な耐力」によって数値化されます。1.0をクリアすることで震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性が低いとされており、国の耐震改修の最低基準値となっている指標であります。
O様の戸建てリノベーションでの断熱材は、セルロースファイバーを採用。
極力自然素材を使用したいとのご要望がありました為、新聞紙を原材料としたエコ素材でありながら「断熱」「防音」「防燃」「防虫」「防湿」の効果を併せ持つセルロースファイバーはまさに理想的な素材となりました。
構造部の構造補強が終わると、造作工事に入ります。
約6か月の工事を経て、いよいよ竣工です。
超都心の築49年戸建てがどのように生まれ変わったのか。
O様邸の様子をご紹介します。
== 外観==
== 玄関==
== 1F LDK・洋室 ==
既存のリビングはとても凝った造りで重厚感があるお部屋でした。只、築49年なので断熱性のは無く、夏は暑く冬は寒いお部屋でした。写真でも解る様に掃き出し窓の上にさらに欄間(らんま)窓が付いています。アルミサッシでシングルガラスの仕様なので、この窓から多くの外気の影響を受けていきます。室内の熱の半分は窓から逃げると言われています。断熱材の他に窓の断熱性能は同じ位大切です。
== 水まわり ==
== 2階 洋室 ==
ハイウィルでは中央区の戸建てリノベーション実績は多数ですが、中央区とりわけ月島・佃エリアは、戦災や震災を免れたこともあり古屋も多く東京の古き良き風景を色濃く残しているのが特徴です。長屋造りが多いのもこの町の特徴です。
今回ご依頼いただいたO様は、海外勤務の息子様が東京へ戻るために築古となった家屋を性能向上リノベーションしたいご要望でした。現地調査もO様ご夫妻と息子様3名様の要望を整理させていただき、メーリングリストを作成しすべての情報を共有できるようにさせていただきました。
出来る工事と法律的に出来ない工事を整理してお話しさせていただき、間取りを確定後の仕様決定では、かなり迷われながらも一つ一つ素材をショールームへお出かけいただきながら確定していきました。年明け早々に「おかげ様で結露がない快適な生活を過ごせています。収納も十分でとても快適です。ありがとうございます。」というお言葉を頂きお喜び頂けたんだとこちらもうれしい気持ちになりました。
O様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
■全国のフルリフォーム・リノベーション『ピックアップ事例』※プロの詳細解説付きレポート
フルリフォーム(全面リフォーム)で最も大切なのは「断熱」と「耐震」です。耐震に関する正しい知識を知り大切な資産である建物を守りましょう。
どのようなお悩みのご相談でも結構です。
あなたの大切なお住まいに関するご相談をお待ちしております。
営業マンはおりませんので、しつこい営業等も一切ございません。
※設計会社(建築家様)・同業の建築会社様のご相談につきましては、プランと共にご指定のIw値及びUa値等の性能値の目安もお願い申し上げます。
※現在大変込み合っております。ご提案までに大変お時間がかかっております。ご了承のほどお願い申し上げます。
2025年の4月1日建築基準法改正が決定、フルリフォームに確認申請が義務化されることにより、現在大変混みあっております。
お問い合わせも殺到状態のため、お問い合わせの返信、プランのご提案までに日数を頂いております。
首都圏のリノベーションにつきましては、2024年度工事枠は8月解体着工のお施主様まで埋まっております。
・直近は2024年9月中旬の解体着工スタートより空きありとなります。※2024年7月16日時点
※ご契約順に施工班の予定を組ませて頂いております。スケルトンリフォームには6ヶ月程度の期間が必要になります。余裕をもったスケジュールでご相談をお願い申し上げます。
図面や写真等を送信いただく場合、また入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、下記メールアドレスまでご連絡ください。
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