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東京都中央区O様 戸建てリノベーション施工事例
ハイウィルでは中央区の戸建てリノベーション実績は多数ですが、中央区とりわけ月島・佃エリアは、戦災や震災を免れたこともあり古屋も多く東京の古き良き風景を色濃く残しているのが特徴です。長屋造りが多いのもこの町の特徴です。
今回ご依頼いただいたO様は、海外勤務の息子様が東京へ戻るために築古となった家屋を性能向上リノベーションしたいご要望でした。
| 建物概要 | |
|---|---|
| 名前 | O様 |
| 場所 | 東京都中央区 |
| 築年数 | 築49年 |
| 構造種別 | 木造一戸建て |
| 家族構成 | 大人3人 |
| 対象面積 | 26.11坪 |
| リフォーム部位 | ベタ基礎/間取変更/断熱サッシ取替/外壁ｻｲﾃﾞｨﾝｸﾞ/断熱セルロースファイバー/耐震等級３/屋根葺き替え/外構 |
| 工期 | 6ヶ月 |
| 価格 | 2430万 |
お客様のご要望
今回のリフォームで、O様からのご要望は以下の＊点です。
- 耐震は評点1.5以上で設計して欲しい
- 地震が不安なので耐震補強はしっかりとやりたい
- 断熱材にはこだわりたい。
- 基礎は補修ではなく基礎補強したい
プランナー 北畠より ～プランニングのポイント～
既存インナーガレージが今物置の様になってしまってもったいないので洋室にしたいとご要望を頂きました。インナーガレージの上には中二階の位置で既存洋室が有りその部屋との天井高のバランスを考えプランをしました。その他の間取りは、基本あまり変更せず和室を洋室へ替える等のリフォーム内容になります。
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打ち合わせから着工、完成までの詳細施工事例紹介
●中央区の戸建て事情として、密集エリアであることが業者泣かせともいえるロケーションではありますがO様の建物は比較的恵まれたロケーションであり、ホッとしました。
▲既存外観。玄関の裏手はスペースがあります。
▲既存玄関の１側面は道路となっており、こちらも工事ロケーションは恵まれております。
▲既存玄関正面。一面は隣家と接しており足場が入らないと判断しました。
●既存１階
▲既存玄関
▲既存キッチン
▲既存リビング
●既存２階
▲既存には中２階の洋室がありました。
▲既存階段。途中に洋室があります。
▲既存２階の和室
▲既存２階の和室
間取りの変更プラン
▲１階 戸建てリノベーション前平面図
▲２階 戸建てリノベーション前平面図
▲１階 戸建てリノベーション後プラン
▲２階 戸建てリノベーション後プラン
既存和室は全て洋室に変えて、今インナーガレージとして使用している空間を洋室として使用したい。と間取りに関しましてご要望を頂きました。既存中二階の位置にあった洋室を２階からは入れる様にし、１階既存インナーガレージ箇所に新たに洋室を作成させて頂きました。
O様の戸建てフルリフォーム＆性能向上リノベーション工事はこうしてはじまりました。
●解体は手壊し作業
スケルトンリフォームでは、内部をすべて解体し間取り変更に応じて、柱を抜き梁補強などを行いますが、外壁の傷み具合によっては外壁まで剥離解体する完全なスケルトンリフォームもございます。中央区のO様の性能向上戸建てリノベーションでは、外壁の傷みはそこまで進行しておらず残す選択肢もご提案させていただきましたが、せっかくの大々的な工事ならば、外壁までしっかりやっていただきたいという強いご要望もいただきましたため。内部のみのスケルトン解体ではなく、外壁までを解体する内外部スケルトンリフォームとなります。その為、完全な躯体（スケルトン）残しとなります。
そもそも外壁までを解体する躯体残しのリフォームでは、新築のような機械壊しが出来ないことから、解体職人による手壊し作業となります。それもリノベーション後の間取りを検討し、抜く柱や抜けない柱など細心の注意を払いながらの解体となります。
▲まずは内部の壁や天井など構造体では無い部位を剥がしていきます。
▲室内側の天井・壁・床を剥離解体して内部をスケルトン状態まで解体していきｍす。
▲解体職人では抜けない柱などは大工が仮補強を入れながら解体する為、まずは既存の柱などは残したまま解体を行います。
▲主要構造体のみが残り、内部のみはスケルトン（躯体）となりました。
▲主要構造体のみを残す解体が終わりました。廃棄物をまとめておきます。
▲内部解体が終わると外壁を剥離解体していきます。徐々に骨の状態になってきました。
▲解体の廃棄物処理が終わると、大工が入り仮筋交いの設置をします。解体職人では抜けない柱などは大工が抜き仮での補強を入れます。
▲主要構造体のみが残り、完全なスケルトン（躯体）となりました。
！大事な構造部のすべてが目視可能となるスケルトンリフォーム
内部の天井・壁・床だけでなく外壁まで解体しスケルトン状態（躯体残し）にする戸建てリノベーションの最大のメリットはこのような重要な主要構造部のすべての状態が目視でわかることになります。
フルリノベーション後は、これらの構造上の弱点をすべて修正し補強することで新築と同水準、もくしくはそれ以上の建物性能をもつ構造躯体へ甦らせることが可能となります。
構造上のチェックが終わると、フルスケルトンリフォームでは、基礎工事へと移行していきます。
O様は、基礎は補修ではなく、基礎補強をして欲しいとの強うご要望がございました。O様の建物は旧耐震基準の建物となっておりました。旧耐震基準の多くは、無筋基礎であることが多くO様のお住まいも無筋基礎となっておりました。
無筋基礎の場合、どんなに木部の補強を加えても、耐震補強で指標となる上部構造評点では、国の最低基準である1.0をクリアするのがやっととなります。それは、構造計算をした際に無筋基礎の場合は30パーセント程度の耐力がダウンとなってしまうからです。増改築comでは、国の基準の1.5倍を推奨しておりますので、無筋基礎の場合は基礎補強を必ずご提案させていただいております。
▲現場にて基礎職人と綿密な打ち合わせを行っていきます。まずは掘方からスタート。転圧後にポリフィルム張りをした後は、配筋です。千鳥状に配筋をしていきます。Ｄ１３を２００ｍｍ間隔で配筋していきます。
▲O様邸はツイン基礎となります。基礎補強で最も大切なポイントが立ち上がり基礎となります。
▲鋤取り、ツイン基礎のベース部分にコンクリートを打設します。
▲ベース基礎にコンクリート打設後に立ち上がり部に型枠枠工を施工します。
▲配筋工事が完了後にベースコンクリート打設、立ち上がり部分については枠工後にコンクリート二度打ちとなります。
▲浴室部は、土間打ちです。
▲コンクリート打設後。型枠を外します。
▲基礎補強工事が完了しました。
今回の基礎補強工事はツイン基礎を採用しました。お施主様よりベタ基礎補強をご要望される方もおられます。
ベタ基礎は建物全体と同程度の荷重となりますので、建物の重さとのバランスもかかわってきます。足元だけ固めていても屋根を含めた建物とのバランスが悪いと大地震が起きた際にせん断力が働き、ホールダウン金物が抜けるような事態になるケースもあるからです。
大規模な戸建てリノベーションをされる際には、木造を熟知し、実績が豊富な会社へ相談することをお勧めする理由でもあります。
●ベタ基礎って？
布基礎が立ち上がりとフーチングで持たせる基礎に対して、ベタ基礎は、立上りだけでなく、底板一面も耐圧盤を設け、立ち上がりと底面が一体化された鉄筋コンクリートになっている基礎をいいます。
建物の荷重を底板全体の面で受け止めるため、ベタ基礎は不同沈下を起こさない。といわれますが、それは良好な地盤での話です。
基礎の下の地盤面の地耐力が均一でない場合は、不同沈下が起こる可能性が充分あるのです。
耐震の世界では、重い瓦屋根は外して、軽いものに変えましょうと言われておりますが、それ自体は間違っていませんが、この理屈でいくと。屋根の瓦を外して、基礎はベタ基礎にしても、地盤に与える荷重は、瓦屋根以上の荷重がベタ基礎の荷重により地盤面にかかることになります。
地盤が軟弱な場合、布基礎を採用した方が有利な場合も出てきます。
そもそも正しい基礎補強方法を知らず、基礎補補修程度しか行わないリフォーム会社が多くを占めている現状ですが、
戸建て一軒家のリノベーションで、基礎補強をする際は、このような知識のある会社に相談することが必要です。
基礎が終わり大工工事へと移行します。構造躯体の強度を担保するためのメイン工事となります。
▲土台はすべて入れ替えを行いました。
▲給水の配管を引き込みを行っておきます。
▲土台と大引きの接合部に金物を配置。基礎補強部は基礎が内側に出ているのがわかります。
▲一階の床組の構造躯体はほぼ新規の構造材にて組み直し施工となりました。
▲基礎補強部は内側に基礎がふけて一体化されているのがわかります。
▲２階の荷重を背負う尺梁を配置。仮支えを入れます。
▲柱と梁の仕口にはすべて金物を配置します。
▲土台と柱部分にも金物補強は必須となります。
▲梁へは受金物、梁と柱の仕口へも金物補強をしていきます。戸建てフルリフォームでの大工の技量の問われるところになってきます。
▲外壁下地には全面構造用合板張り
▲内部の躯体補強と外部の補強が完了しました。ここからは断熱工事へと移行します。
！Iw値とは？
1981年以前の旧耐震基準で建てられた木造家屋では、2000年の品確法で定められた『耐震等級』という耐震指標保有水平力、耐震等級によって耐震力を測れないため、Iw値という指標で耐震力を測ります。「Iw値＝家の保有耐力/耐震のために必要な耐力」によって数値化されます。1.0をクリアすることで震度6強の地震に対して倒壊、または崩壊する可能性が低いとされており、国の耐震改修の最低基準値となっている指標であります。
O様の戸建てリノベーションでの断熱材は、セルロースファイバーを採用。
極力自然素材を使用したいとのご要望がありました為、新聞紙を原材料としたエコ素材でありながら「断熱」「防音」「防燃」「防虫」「防湿」の効果を併せ持つセルロースファイバーはまさに理想的な素材となりました。
▲O様邸の戸建てフルリノベーションでは断熱材はセルロースファイバーを採用しました。セルロースファイバー充填後は室内の内壁は構造用合板張りとなります。
▲一階、二階の天井へのセルロースファイバー充填
▲天井へのセルロースファイバー充填が終わりました。
▲不織布を張りセルロースファイバーを充填
▲O様邸の戸建てフルリノベーションでは、外壁も解体しましたので壁下地は構造用合板張りとなります。
▲一階、二階の外周周りに防湿と薄いシートを張ります。
▲通気胴縁を施工後サイディングをしたから張り込んでいきます。
▲外壁工事が終わりました。
構造部の構造補強が終わると、造作工事に入ります。
▲内壁は12.5㎜のプラスターボードボードを張っていきます。
▲二階階段部
▲内装仕上げ工事まえにシステムキッチン・洗面化粧台・トイレなど、浴室以外の設備が搬入されます。
約6か月の工事を経て、いよいよ竣工です。
超都心の築49年戸建てがどのように生まれ変わったのか。
O様邸の様子をご紹介します。
== 外観==
▲バルコニー屋根はLIXILスピーネF型
外壁は金属サイディングはる一番/石柄グラングレー
Before
▲リフォーム前は中2階がありました。
After
外壁バルコニー箇所 はる一番クリーミーホワイト
== 玄関==
▲玄関ドア：トステムジエスタM17型防火戸
▲玄関収納：Panasonicベリティスコンポリアフロートタイプ
== 1F ＬＤＫ・洋室 ==
▲LDKのリビング側 掃出し窓に手動シャッター装備です。
▲LDKのキッチン側
▲1階洋室 床フローリングはすべてPanasonicベリティス
▲階段下の収納スペース
既存のリビングはとても凝った造りで重厚感があるお部屋でした。只、築49年なので断熱性のは無く、夏は暑く冬は寒いお部屋でした。写真でも解る様に掃き出し窓の上にさらに欄間（らんま）窓が付いています。アルミサッシでシングルガラスの仕様なので、この窓から多くの外気の影響を受けていきます。室内の熱の半分は窓から逃げると言われています。断熱材の他に窓の断熱性能は同じ位大切です。
== 水まわり ==
Before
▲既存キッチン
▲既存浴室
▲既存洗面
▲既存トイレ
▲キッチン：トクラスBb I型2550
▲浴室：TOTOサザナ1216
▲洗面化粧台：TOTOオクターブ900
▲トイレ：オリジナルトイレ
== 2階 洋室 ==
▲洋室1
▲洋室2
▲洋室3
▲階段
ハイウィルでは中央区の戸建てリノベーション実績は多数ですが、中央区とりわけ月島・佃エリアは、戦災や震災を免れたこともあり古屋も多く東京の古き良き風景を色濃く残しているのが特徴です。長屋造りが多いのもこの町の特徴です。
今回ご依頼いただいたO様は、海外勤務の息子様が東京へ戻るために築古となった家屋を性能向上リノベーションしたいご要望でした。現地調査もO様ご夫妻と息子様3名様の要望を整理させていただき、メーリングリストを作成しすべての情報を共有できるようにさせていただきました。
出来る工事と法律的に出来ない工事を整理してお話しさせていただき、間取りを確定後の仕様決定では、かなり迷われながらも一つ一つ素材をショールームへお出かけいただきながら確定していきました。年明け早々に「おかげ様で結露がない快適な生活を過ごせています。収納も十分でとても快適です。ありがとうございます。」というお言葉を頂きお喜び頂けたんだとこちらもうれしい気持ちになりました。
O様、この度はご依頼をいただき、誠にありがとうございました。
■全国のフルリフォーム・リノベーション『ピックアップ事例』※プロの詳細解説付きレポート
自然素材をつかった性能向上リノベーション＆フルリフォーム
▲東京都文京区 K様邸
築60年の古屋をジャッキアップで基礎新設フルリノベーション
▲東京都渋谷区 Ｏ様邸
これさえ読めば「耐震」は大丈夫！リフォームする前に必ず知っておく耐震の知識
フルリフォーム（全面リフォーム）で最も大切なのは「断熱」と「耐震」です。耐震に関する正しい知識を知り大切な資産である建物を守りましょう。
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改正後の新法では、4号特例措置が廃止され、一般住宅の多くの建物である2階建て以下かつ200平方メートル以下の建築物は2号となり、大規模修繕・大規模模様替えを行う場合には、建築確認申請が必要となります。
大規模修繕や大規模模様替えを行う場合、
つまり、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の50％を超える修繕工事等を行う場合は、建築確認申請が必要となることが決まりました。
今回の改正では、床の下地を含む張替え、階段の変更、間取りの変更等が含まれます。
詳細解説はこちらをお読みください。
⇒ https://www.zoukaichiku.com/application
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