戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP ＞ 施工事例 ＞ 都道府県で探す ＞ 東京都 ＞ 世田谷区 ＞ 施工事例　H様 再建築不可戸建てのフルリフォーム＆フルリノベーション

築年数が長い木造住宅の場合、まずは劣化や雨漏り、シロアリ被害といった不具合の有無を確かめることが欠かせません。とくに地震対策の観点では、基礎形状が現行基準を満たしているか、構造材に緩みや腐朽がないかを入念にチェックします。H様邸は築40年を経ており、昔の基礎工法が使われていたこと、セットバックの制約もあって再建築が難しい状況でした。耐震診断の際、壁量不足や接合金物の欠損などが確認され、耐震補強が不可避だという結論に至りました。
また、断熱性能や給排水設備の状況を調べることも大切です。築古の住宅では、昔の基準で施工された断熱材が経年劣化しており、すき間風が入るケースが見受けられます。H様邸も冬場の室温低下が著しいとご相談を受け、床下や壁の断熱材の配置や状態を丁寧に確認しました。さらに長年使われている給排水管のサビや水漏れの兆候がないかも入念にチェックし、補修の必要性や配管の更新タイミングなどを検討材料に加えました。

現地調査とあわせて、施主様のリノベーション目的やライフスタイルを具体的に把握する作業が重要です。H様からは「外階段による完全分離型の二世帯住宅にしたい」とのご要望があり、玄関や浴室、キッチンなどの水回りを世帯ごとに用意する必要があると分かりました。これらの設備をどこに配置し、どう動線を確保するかは、計画の核心となるポイントです。
また、築古の基礎を活かして改修するスケルトンリフォームを検討するとのことでしたので、「内部のみをスケルトンにするか、それとも外部も含めて全面的に解体するか」という選択肢をすり合わせました。加えて耐震補強のグレードに関しては、建築基準法が求める最低ライン（耐震等級1相当）ではなく、今後の大地震に備えて耐震等級3を目指すプランを提示し、H様ご自身も納得された経緯があります。

リノベーションにあたっては、現行の建築基準法や都市計画上の制限を満たさなければなりません。H様邸はセットバックが必要な道路に面しており、増改築によっては建ぺい率・容積率を再計算する必要が出てきます。二世帯住宅として利用する場合、玄関や階段の位置によっては、新規の確認申請や防火区画の確保を求められるケースも考えられます。
施工面では、外階段を設けるときに敷地形状や隣家との境界スペースなどが問題となるため、足場の設置方法や近隣トラブル回避策を検討する段階から着工前の打合せが欠かせません。H様邸の場合も、周囲が住宅密集地であるがゆえ、作業車両やクレーン車の搬入経路などを事前に計画し、隣家への影響を最小限に抑える工夫が求められました。

こうした現場調査や打合せ、法規の確認を経て、H様邸のリノベーションでは「外階段を用いた完全分離型の二世帯住宅化」と「古い基礎を補強しつつ耐震等級3を目指す」という二つの大きな方針が固まりました。具体的には以下のような工程が見込まれます。

• スケルトン解体を行い、柱や梁を含めて劣化部分を補修・交換する
• ベタ基礎や添え基礎など、耐震性を大きく高める工法の検討
• 1階と2階を完全に分離する間取り計画と外階段の新設
• 断熱材やサッシの交換による省エネ効果の向上
  これらの内容は、H様のご要望・予算・スケジュールに沿って進行する見通しとなりました。

築40年の建物を安心して使い続けるには、まず耐震強度と居住性（断熱・気密性）の大幅な向上が不可欠です。H様邸では、既存の基礎や土台が旧基準のままだったため、構造計算に基づいて柱・梁・耐力壁を補強する方針が取られました。具体的には、

• 耐震等級3を満たすための耐力壁や接合金物の増設
• 状況に応じた制震ダンパーの活用
• 新設基礎による建物の固定強度の底上げ
  といった複合的な補強案が考えられています。
  同時に断熱計画としては、屋根・壁・床下に高性能の断熱材を導入し、サッシを複層ガラスや樹脂窓に交換することで熱損失を最小限に抑えます。暖房効率や冷房効率が劇的に向上するため、結果的に光熱費の削減にもつながります。

H様邸における最大の特徴は、親世帯と子世帯が完全に玄関を分ける「外階段方式」である点です。1階は親世帯用のLDK・寝室・水回りをまとめ、2階を子世帯用のプライベート空間とすることで、互いの生活リズムやプライバシーを尊重できるようにしました。
外階段を設ける場合、法的には階段形状や避難通路、防火区画の基準をクリアする必要があります。設計段階で消防法や建築基準法との整合性を確認し、同時に外観デザインとしても違和感なく溶け込むよう配慮が求められます。また、郵便受けやインターホン、水道・電気メーターなども世帯ごとに分ける形を採ることで、ライフスタイルの違いによる干渉を最小限に抑えられます。

水回り・設備の更新

二世帯住宅ではキッチン・トイレ・浴室などを重複して設置するため、それぞれの給排水・給湯配管をどうレイアウトするかが設計のカギとなります。H様邸では、親世帯の年齢に配慮したバリアフリー設計を1階に導入し、段差をなくした床仕上げや手すりの取り付けを計画しました。一方、2階の子世帯エリアは若い世代が暮らすため、オープンスタイルのキッチンや家事動線の短い水回り配置など、利便性とデザイン性を重視したプランを取り入れています。
また設備更新の段階で、最新式の省エネ機器や汚れに強い内装材を導入することにより、今後のメンテナンス負担も軽減できます。

設計とコストのバランス

リノベーションを計画するうえで、施主様のご希望とコストのバランスをとることは非常に大切です。耐震補強を最優先にする場合、他の仕上げや設備予算をどのように配分するか、優先順位を明確にしておく必要があります。H様の場合、敷地やセットバックの制限から新築が不可能であるため、耐震・断熱を重視した改修は投資効果が高いと判断されました。一方で内装のデザインや設備のグレードは、プランを検討する段階で複数の候補を見比べ、費用対効果の高い組み合わせを見つけていく流れとなります。
本章で紹介したリノベーションプランは、今後の着工段階で詳細設計をさらに詰め、最適な施工方法を見極めながら実現へと近づけていく形です。

基礎コンクリートに使用する材料は、セメント・砂・砂利・水・化学混和剤などから構成され、これらを適切な配合比率で練り混ぜます。コンクリートは生ものとよく言われるように、時間経過や温度変化で性質が変化しますので、現場での待ち時間や打設速度の管理が極めて大切です。
また、打設直前に型枠や配筋の最終確認を行い、異物や水溜りがないかをチェックします。鉄筋が所定のかぶり厚を確保しているか再度確認し、念のため清掃しておくことで、コンクリート表面の仕上がりが格段に向上し、ジャンカ（コンクリートの豆板）や気泡の発生リスクも低減します。

いざ打設が始まると、現場はスピード勝負になります。コンクリートは練り混ぜ後、一定時間内に所定の型枠へ収めないと、施工性が急速に失われていきます。特に夏場や冬場など気温が極端な季節は、コンクリートの硬化速度や凍結リスクが変化するため、時間管理がより厳密に求められます。
型枠内にコンクリートを流し込む際には、バイブレーターと呼ばれる器具で振動を与えます。これにより、余分な空気が抜けて密実な仕上がりになり、強度が向上します。ただし、やり過ぎると骨材（砂利）とモルタルが分離し、コンクリートの品質を逆に落としてしまうことがあるため、適切な振動時間を守ることが肝要です。
打設が終わったら、コンクリートの表面をならし、養生と呼ばれる管理フェーズに入ります。適切な湿度や温度環境を保つことでコンクリートが計画どおりの強度を発現し、ひび割れの発生を抑制します。夏場は打設後すぐに散水やシート養生を行い、乾燥しすぎないよう注意します。冬場は保温マットを用いて凍結を防ぐこともあり、季節に応じた対策が必須です。
 

N値算定の結果、各柱脚や梁接合部にどの程度の引抜力が作用するかがわかったら、その力に耐え得る金物を選定します。金物にはさまざまな種類があり、ホールダウン金物、柱頭接合金物、筋かいプレート、羽子板ボルトなどが代表的です。いずれもメーカーごとに耐力性能が異なり、製品仕様に基づく正しい施工が求められます。

1. ホールダウン金物
   大きな引抜力がかかる柱に使用します。柱の内部を貫通する形でボルトを締め付けるタイプや、金物本体を柱へ差し込むタイプなどがあり、コンクリート基礎側にアンカーボルトで固定します。取り付ける際は、柱の断面加工（ホールダウン座掘り）が正確であることが重要です。少しでも緩みがあると、地震時にガタつきが生じ、性能が落ちます。

2. 柱頭接合金物
   梁や桁と柱を結合するための金物です。上部接合部の抜けを防止するのが主目的で、N値算定で引抜力が高いと判断された場合、プレート金物やボルトでしっかりと固定します。取り付け後は石膏ボードなどの内装材で隠れてしまうため、施工段階で検査を実施し、規定数のビスが確実に留められているか確認することが肝心です。

3. 筋かいプレート
   筋かい（斜材）と柱・梁の接合部を補強する金物です。地震時の水平力を受ける大切な役割を担うため、規定のビス打ちや釘打ちが守られているか、施工管理を徹底します。曲がった状態で施工されると、ビスの耐力が期待値よりも低下してしまいます。

4. 羽子板ボルト
   梁と梁の仕口を連結する場合などに使用します。木材同士を緊密に結びつける必要があり、ボルト穴が適切な位置・大きさで開けられているかがポイントとなります。締め付けが緩いと効力が半減しますし、逆に過度に締め付けると木材が割れる恐れがあります。

実際の工事現場では、N値算定の結果をもとに作成された金物配置図を手に、大工や施工管理者が一つひとつ取り付け部位を確認していきます。特に増改築を含むリノベーションでは、新設部分と既存部分の取り合いに力が集中しやすいため、適切な補強金物を追加する判断が大切です。また、金物のビス本数やボルトの締め付けトルクなど、細かな施工条件を守らないと想定通りの耐震性能が発揮されません。後で内装を仕上げると確認が難しくなるため、大工工事の段階で入念な検査と写真記録を行うのが基本です。

「冬場は部屋の壁に触れるとひんやりする」「エアコンを切るとすぐ室温が下がる」などの悩みをお持ちの方は多いでしょう。その大きな要因が壁の断熱不足です。外気温がマイナスになるような地域では、壁を伝って冷気が室内に侵入し、暖房の効率が極端に下がってしまいます。逆に夏場は壁を伝う熱が室内にこもるため、冷房に頼りきりの生活になりがちです。壁断熱を強化することで、こうした熱損失・熱侵入を大幅に抑え、エアコンに依存しない快適な室内環境を実現できます。

施工事例で採用したセルロースファイバー120㎜は、古紙を原料とするエコロジカルな断熱材です。繊維状の素材が空気を多く含むことで高い断熱性能を発揮し、さらに細かな隙間にも入り込むため、気密性の向上に寄与します。また、セルロースファイバーは優れた調湿性を持っており、壁内に湿気がこもりにくいのが特徴です。カビや結露の発生を抑え、木材の劣化リスクを低減する点も大きな魅力といえます。さらに、紙由来の繊維が音を吸収する効果をもたらし、防音性能の向上にも期待できます。

一般的に、セルロースファイバーは専門業者による吹き込み施工が必要となるため、DIY感覚で簡単にできる断熱材ではありません。しかしながら、住環境に及ぼす効果が大きく、長期的に見れば光熱費の削減や健康面でのメリットが非常に大きいため、多くのフルリノベーション案件で積極的に採用されています。

「夏場の2階が暑くて寝苦しい」「冬場の2階リビングが暖まりにくい」など、上下階で温度差が激しい住宅にお住まいの方は、天井断熱が不十分である可能性が高いです。屋根を伝って入る熱は想像以上に大きく、特に日当たりの良い部屋や勾配天井を持つ部屋などは放射熱による影響が顕著です。天井断熱を強化すれば、室内の温度安定性が大幅に改善され、冷暖房の使用頻度や設定温度を抑えることができます。

今回の施工事例で採用したセルロースファイバー250㎜は、壁断熱に用いた120㎜よりもさらに厚みをもたせることで、屋根裏からの熱侵入を強力に抑制しています。セルロースファイバーは吹き込み工法によって小屋裏や天井裏に隙間なく充填できるため、複雑な形状の勾配屋根や配線・配管まわりでも高い断熱性を発揮します。また、セルロースファイバーの調湿性や防音性は天井部分でも有効で、雨音や外部からの騒音を和らげる効果も期待できます。

＜HEAT20とは？＞

HEAT20とは、「2020年を見据えた住宅の高断熱化技術開発委員会」という団体名です。

その団体が設定しているのが、屋根や外壁、床、窓などの「外皮」と呼ばれる部位の断熱や遮熱などといった性能の評価基準であり、G1とG2の2段階あります。G2の方がより高性能な性能を有する外皮となっています。

「増改築.com®」によると、断熱リフォームの基準として、平成28年の建築物省エネ法基準に相当するUa値0.87が等級4（最高等級）とされています。しかし、この基準だけでは、真の省エネ住宅とは言えません。実際に、日本の断熱等級4は、2020年の建築基準法で努力義務とされているに過ぎません。しかし、2022年4月には断熱等級5が新設され、さらに2022年10月には断熱等級6・7が新設されました。断熱等級6・7は、これまでの断熱等級4と比べて、はるかに高いレベルの断熱性能が求められます。 HEAT20の計画においては、ZEH基準のUa値0.6を基準としています。これは、外壁105mm、U値2.33の樹脂アルミ複合サッシ窓で、天井の断熱材は105mmあれば実現できるとされています。さらに上位の「HEAT20 G1」グレードでは、6地域でUa値0.56となり、このレベルでは断熱環境を体感できるとされています。

最上位の「HEAT20G2」グレードでは、5地域でUa値0.46となっています。

断熱改修（温熱改修）リフォームを成功させるためには、これらの基準や計画をしっかりと理解し、適切な施工方法を選択することが重要となります。

●世田谷区H邸の工事では、国の補助金「こどもみらい住宅支援事業」活用しました。

省エネにつながるエコ住宅設備や、断熱性能の高い断熱材・ドア・窓の設置などに対して交付される補助金です。

H様邸の補助金対象工事

●H様邸工事の補助金交付額：60万円