戸建フルリフォームなら「増改築.com®」TOP ＞ 施工事例 ＞ 都道府県で探す ＞ 東京都 ＞ 新宿区 ＞ 施工事例　築70年再建築不可性能向上リノベーション事例紹介

築70年、しかも再建築不可という厳しい条件下にある木造在来工法の住宅を、いかにして現代的な間取りと安心できる性能へと再生させるか。U様ご夫婦が抱いていた不安──「本当に耐震性能を上げられるのか」「間取りを理想通りに作り変えられるのか」──に対し、どのように検証を重ねて設計・施工へ落とし込んでいくのか、そのプロセスを具体的に解説することで皆さまも自身のリノベーションに臨む際の視点を得られるはずです。

調査結果を踏まえた打合せでは、U様の要望と不安を丁寧にヒアリングします。今回の大きなテーマは「再建築不可の敷地で、築70年の家を本当に快適な住まいにできるのか？」という疑問です。施主様の声としては、次のような要望・懸念があげられました。

1. 耐震性能の確保：大地震に備え、旧耐震から現行基準以上へ補強したい。とくに子どもと3人で暮らすうえで安全は妥協したくない。
2. 断熱性能の向上：冬の底冷えや夏の暑さを軽減したい。再建築不可とはいえ、なるべく新築レベルの断熱性を目指したい。
3. 小屋裏収納やファミリークローゼットの設置：22坪という限られた床面積の中で収納力と遊び心を両立させたい。
4. 解体や外壁工事の制約：両隣が密接し足場が組めないため、どのように施工を進めるのか不安。近隣への騒音・振動なども含めトラブルを避けたい。
5. 工期と費用：8ヶ月程度の工期を想定しているが、想定外の補強や改修が出てくるのではないか。予算内で収まるかどうかも含めて心配がある。

私たちは、これらの要望と懸念をもとに、まず耐震診断と構造計算を正確に行ったうえで補強の必要量を洗い出し、その上で断熱改修や間取り変更の可能性を検討することを提案しました。また、小屋裏収納やファミリークローゼットのような収納スペースの計画は、構造補強や換気計画と密接に関わります。天井裏や壁内の断熱材・配線配管をどうレイアウトするかも含め、後述のプラン検討で具体案をお示しする運びとなります。

さらに、足場を架けられない両側面での解体作業については、「手壊し解体」や「小型機械の分割使用」など、近隣迷惑を最小限に抑える方法を検討しました。費用と工期は増える可能性がありますが、それを上回るリスク回避と安全性向上を優先すべきとの見解で、U様も納得されています。今後の打合せでは、この基本方針を軸に、最終的な設計プランと施工スケジュールを細かく詰めていくことになりました。

まずは性能向上の二大要素、「耐震」と「断熱」を柱とした基本方針を定めました。旧耐震基準下の住宅を現行耐震基準以上のレベルに引き上げるには、柱と梁の接合部補強、耐力壁の追加、基礎補強を中心に検討します。ただし、再建築不可・密集地であるため、基礎の外周を大きく掘り下げる工事が難しい場合には、ピンポイントで増し基礎を行い、土台周りを一体化させる「刺し筋」による補強を組み合わせる方式を想定しています。

断熱面では、U様の強い要望でもある「夏冬の温度差を軽減したい」「結露を防ぎたい」という目的を重視し、外壁・床・天井にわたって省エネ基準相当の断熱材を施工するプランを用意しました。とくに外壁部は隣地と非常に近接しているため、内側から高性能グラスウールやウレタンボードを補強し、壁内部の結露対策として気密シートや透湿防水シートを併用します。足場を組めない外壁面については、内側からの断熱改修をメインとしつつ、既存外壁を再利用するか、新たに軽量サイディングを取り付けるかを検討中です。床下にはミラネクストラムダなどの押出法ポリスチレンフォーム系断熱材を採用する案が有力で、合わせて気密シートを敷き込むことで床下からの冷気侵入を封じ込めます。

換気計画も大切なポイントです。小屋裏収納スペースを大きく確保すると、どうしても通気が悪くなりがちなので、24時間換気システムの配管ルートを事前に仕込んだり、適切に換気口を設ける設計を取り入れます。こうした細かい配慮が、後々のカビ・湿気トラブルを防ぐうえで欠かせません。

U様邸は22坪という限られた面積ながら、家族3人が十分に暮らせる空間をめざします。既存の間取りは部屋数が多いものの狭く、動線が不便で収納不足という課題がありました。そこで、耐力壁を残しつつ使わない壁を撤去し、LDKを一体的に広めに確保する案を提案。加えて水回りを集中配置して配管ルートをまとめることで、音の問題や漏水リスクも管理しやすくします。

U様が希望する小屋裏収納は、2階の天井を一部勾配天井とし、その上部を小屋裏収納として活用できるように計画しました。ここには簡易的なはしごや階段を設け、子どもの遊び場やゲスト用の寝室、書斎など多目的に使えるようにします。断熱や換気をしっかりと施すことで、夏場に極端に暑くなりすぎないよう配慮が必要です。

また、ファミリークローゼットに関しては1階の玄関そばに広めの空間を設け、家族全員のコートや靴をまとめて収納できるようにする案を盛り込みました。限られた床面積でも、動線を工夫しながら大容量の収納を確保することで、リビングや個室の散らかりを抑え、家事効率を向上させる狙いです。断熱改修の都合で壁厚が増す部分があるため、そのスペースを活用して造作の収納棚やカウンターをつくり、デッドスペースを極力少なくするプランとしています。

施工上の最大のハードルである「足場を架けられない両側面」については、2章以降で詳述する「手壊し解体」と「一面ずつ順番に施工する段取り」を採用。解体時には近隣協力を得ながら、狭い敷地での養生・廃材搬出・資材搬入を徹底管理する予定です。こうした特殊な環境下での工事は工期8ヶ月という長期スパンになりますが、完成後は耐震・断熱性能と居住性を同時に満たす住まいを実現する見込みです。

今回のリノベーションプランは、U様の「再建築不可・築70年という最悪の条件でも満足できる家は作れるはずだ」という思いが起点となっています。私たちがこれまで培ってきたノウハウを存分に活かし、構造補強から間取りづくり、設備計画、デザインまでを総合的に組み立てることで、「性能向上と理想の暮らし」を両立させる道筋が見えてきたのです。

ポリウレア樹脂を用いたベランダ防水は、耐久性や防水性能に優れた工法として広く利用されています。特にポリウレア樹脂は、他の樹脂と比較して強固な結合を持ち、耐摩耗性・耐薬品性・耐熱性において優れた性能を発揮します。そのため、15年以上の耐久年数が期待でき、厳しい環境下でも防水効果が長持ちします。

防水効果

ポリウレア樹脂の防水膜は、非常に高い防水性を誇り、水の侵入を完全に遮断します。伸縮性があるため、下地の変化やひび割れにも追従し、防水効果を長期間維持します。これにより、ベランダの防水層が裂けたり、劣化する心配が少なくなります。

速乾性と硬化

この防水工法の特徴の一つは、超速硬化です。ポリウレア樹脂はスプレーで塗布された後、数分で硬化し、すぐに歩行できるほどの強固な膜を形成します。この速乾性により、天候に左右されず短期間で防水工事が完了し、補修作業の効率も向上します。

従来の防水工法に比べ、ポリウレア樹脂は施工がスピーディで、耐久性も高いため、特にベランダや屋上の防水に最適な選択肢と言えます。

屋根材にはさまざまな種類があります。U様邸の場合、以下のような観点からコロニアルを選定しました。

• 遮音・断熱性
  ロフトの断熱を考慮する場合、金属屋根は雨音や日差しの熱をどう遮断するかが課題となります。遮音シートや断熱材を組み合わせることで、住まいへの影響を最小限に抑えられるかが重要なポイントです。

いよいよ完成したU様邸。再建築不可、築70年という難条件を抱えながらも、耐震性・断熱性を大幅に向上させ、現代的な間取りへと生まれ変わったその姿は、長年培われてきた木造リノベーションの技術が集結した象徴といえます。

●新宿区U様邸の工事では、国の補助金「こどもエコすまい支援事業」と「先進的窓リノベ事業」、東京都の「既存住宅における省エネ改修促進事業(高断熱窓・ドア)」を併用活用しました。

省エネにつながるエコ住宅設備や、断熱性能の高い断熱材・ドア・窓の設置などに対して交付される補助金です。

U様邸の補助金対象工事

U様邸リフォーム工事に交付された補助金：1,163,000円