戸建フルリフォームなら「増改築.com」TOP ＞ 2025年建築基準法改正によるリフォームへの影響

 

従来の4号建築物と異なり、構造計算書の提出や構造耐力に関する審査が必要となることを意味します。

また、耐震だけでなく省エネ性能についてもより高い基準が設けられることが決定しております。

この改正を受け、建築業界においては大きな影響が予想されています。

 

「大規模な修繕」とは、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、

過半（1/2超）にわたり修繕することをいいます。 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

 

「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（2分の１ 超）にわたり模様替えをすることをいいます。模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

 

 

 

従来は、新築後に道路セットバック規制がかかっている敷地や建物では、建て替えると建物が狭くなるという理由から、スケルトンリフォームを選択される方が多かった経緯があります。

しかし、今回の建築基準法改正により、木造二階建て（新2号建築物）の建物は、スケルトンリフォーム（大規模な修繕や模様替え）をする際に確認申請が必要になる可能性が極めて高いと言えるでしょう。そのため、4号建築物として対象外となっているスケルトンリフォームについても、建築確認や確認申請が必要になることが予想されます。

その際に、是正を受ける可能性は十分に考えられますので、今後の発表を注視したいところです。

 

そして、今回の改正では再建築物件のリノベーションにも大きな影響を与える事になりそうです。

改正後の新法では、前述した特例措置が廃止され、2階建て以下かつ200平方メートル以下の建築物でも、大規模修繕・大規模模様替えを行う場合には、建築確認申請が必要となることは解説しました。

そして従来よりも厳しい要件が設けられるようになります。

では確認申請ができない再建築不可物件に対してはどのようになるのか？

こちらに注目されていますが、従来、格安で仕入れ、構造計算もおこなわないままリフォームを行い転売してしまうケースなどが多発したため、かなりの規制がかかることは予想されます。

 

再建築不可でない通常の建物で、大規模修繕や大規模模様替えを行う場合は、建築確認申請が必要となることが決まりましたので、このルールをそのまま当てはめると、確認申請ができない再建築不可の建物は大規模なリノベーションはできないということになります。

今回の改正では、屋根の吹き替え、外壁の張り替え、階段の位置の変更、間取りの変更等が含まれます。

 

再建築不可物件でも、接道条件を満たすことさえできれば新築も可能となり、当然建築確認を取得することは可能でした。

しかし、接道条件を満たしていない土地は、現実的に建築確認を取得することができません。

つまり、2025年以降は、再建築不可物件でも大規模修繕を行いたい場合は、接道条件を満たすように土地を取得するか、建築確認を取得する方法を模索するしかないという事になってしまいます。

再建築不可物件のリノベーションの実績を増改築.com@では数多く施工してきました。

再建築不可の建物の多くは耐震性が低いため、従来は、確認申請はできませんが、全棟詳細な構造計算をすることで対応して参りました。これらについての詳細の規定はまだ決まっておりませんので今後の国の発表を待ちたいと思います。

 

違法建築の定義とは 違法建築とは、建築基準法に基づいて建設されていない建物や建築物のことを指します。

例えば、規制範囲外に建築することや建築物の規模が規制値を超えることなどが原因で違法建築になることがあります。

違法建築は、地震などの災害時に建物の倒壊や火災のリスクが高まることが懸念される問題です。

現在、違法建築の大規模修繕や大規模模様替えに関する規定は、建築基準法には存在しません。

そのため、違法建築をリフォームする際には、そのままリフォームするか、建築基準法に基づいて再建築するか、といった選択肢があります。

違法建築の大規模修繕・大規模模様替えは建築確認ができない 再建築不可物件と同様に、違法建築についても建築確認申請が不可能な場合があります。つまり、違法建築の大規模修繕や大規模模様替えには、建築基準法に適合するよう再建築するか、あるいはそのまま放置するかの二択しかありません。

2025年の建築基準法改正による影響 2025年の建築基準法改正により、建築確認申請が義務付けられるようになります。

違法建築に関しても、再建築不可物件と同様に建築確認申請が不可能な場合は、大規模修繕や大規模模様替えができなくなることが予想されます。また、違法建築をそのままリフォームすることができなくなるため、建築基準法に適合するよう再建築する必要があるでしょう。

 

増改築.com＠では違法建築物を法適合基準に合わせ確認申請を行って工事をしてきた実績も多数あります。現状は基準法に規定がないため、判断は各自治体に委ねられているため、自治体によって考え方が異なります。このような大規模なリフォームを今後行う際は、大規模なリフォームでの確認申請の実績がある会社に相談しなければならないでしょう。

2025年の建築基準法改正により、「新２号建築物」として分類される木造２階建てと木造平屋建て２００ｍ２超えは、大規模な修繕や模様替えについても確認申請が必要となることを解説しました。

再建築不可物件については、接道条件を満たしていないため、現状でも建築確認ができない。2025年の改正によって、確認申請が必要になってしまうことで、再建築不可物件の大規模修繕は事実上できなくなる。今後の動向に注視が必要です。

2025年の建築基準法改正により、建築確認の対象が広がることで、悪質な施工業者の排除や安全な住宅環境の確保につながると期待されております。ただし、確認申請の手続きが増えることでコストや時間がかかることが予想されるため、リフォームにおいて確認申請のした経験や実績がどの程度あるのか？を聞いて安心できる会社を探すことが必要です。

 

『増改築.com®』の運営会社であるハイウィルは昔ながらの工務店でございますが、家をリフォームしたいという問い合わせやご依頼もたくさんございます。しかし、弊社の場合、性能向上リノベーションと水周りのリフォームや内装主体のリフォームといった営繕工事と呼ばれる改装リフォームとは、スタッフを完全にわけて対応しております。

 

設計についても同様です。一級建築士であれば良いのか？答えはNoです。一級建築士の多くが鉄筋コンクリート住宅の設計を生業にしているケースが大半であること、木造であっても新築の住宅設計者では、木造の耐震改修における構造計算はできません。

木造の大規模改修に精通した設計者が設計しなければならないのです。

戸建ての性能向上リノベーションには木造改修専門のスタッフ・職人が担当をします。

その理由は、改装リフォームは、見た目をきれいにする化粧工事です。壁紙を張り替えたり、フローリングを張り替えたりといった表面的な表層工事となります。もちろんそこでの技量は問われます。しかし、性能向上リノベーションでは、建物を”ハコ”として見た時の性能を向上させる工事となり、構造部を補強したり、建物全体の断熱性能を向上させるような工事となり全く内容が異なるからです。

つまり建物の軸組を触る工事となり、人間でいう心臓の手術をするような難易度の高い工事となるからです。

性能向上リノベーションでは、築４０年を超えるようなお客様が多くなる為、軸組工法で建てられた建物がほとんどになります。築６０年を超えてくれば、外壁は泥と竹で編んだ木舞壁となっているような建物もあります。これらは当時の棟梁が木を刻み、仕口と継手により木組みとなり、木構造が構成されています。

基礎は、現在のように鉄筋コンクリート基礎ではない、無筋基礎であったり、さらに昔の建物では、コンクリート基礎ではなく大谷石基礎のケースもあります。

性能向上リノベーションの現場では、このような建物の構造を手で壊し、利用できる構造体をみつつ、新たな間取りを可能にするため、再度木組みを構成し、全体のバランスを考えながらひとつの構造体を作らなければなりません。

そして、その建物が現在よりも性能向上を図り安全な構造体にしなければなりません。これらの工事は、現在のマンション・ビルなどをメインとする内装大工や一戸建て住宅であってもツーバイフォー住宅などを手掛けるハウスメーカーの下請として施工している大工ではできない工事だからです。

わかりやすく言えば、一人で材木を手刻みし、腕一つで家を建てられる大工、つまり棟梁でなければ、増改築はできませんし、その増改築の出来栄えは、良くも悪くもその棟梁の腕次第だからです。

お施主様に一番わかりにくいのが、この大切な技術に最も差が出るのは、構造であって、壁や床を塞いでしまってからでは見えない箇所だということです。安全な構造体を作る骨の部分、ここをどれだけしっかり見れるかにかかっているといっても過言ではありません。

それはどの会社に頼んでも同じことが言えます。

あなたの建物を担当するスタッフ・設計者・現場管理者・職人すべてが、木造を熟知していなければいけないのです。

大手ハウスメーカーに頼むなら、その下請けの工務店が抱える職人の能力がどうなのか？

リフォーム会社の下請けの工務店が抱える職人能力はどうなのか？

木造を熟知した棟梁しかできないのがこの性能向上リノベーションになります。

内装大工の日当以上に、このような棟梁は日当が高いのが普通です。

弊社は大手の下請けを頼まれることもありますが、それでも棟梁の日当を下げることはしません。

それは技術に見合った対価であると考えているからです。

新築ではなく改修であるということ。技術的には新築の数倍難しいのが、この一戸建ての性能向上リノベーションになります。

 

もし、木造の性能向上リノベーションをするということをお考えの際には、

以下のような点に留意して業者を採用されることをお勧めします。

お施主様にかかわるスタッフもこれらの知識を有している必要があります。

 

担当する営業が木構造を理解しているのか？

担当するプランナーが木構造を理解しているのか？

担当する現場監理者が木構造を理解しているのか？

担当する職人が木構造を理解しているのか？

 

『増改築.com®』運営会社ハイウィル株式会社では女性プランナーであっても木造に少なくとも２０年以上の現場経験がある人間のみ性能向上リノベーション（増改築）の担当をさせております。現場監督も木組みを熟知した棟梁経験者のみです。弊社の場合は、一般住宅に限らず茶室、数寄屋造り、社寺仏閣等も施工できる技術力を有する元棟梁が現場管理をします。

 

また、現在加盟している全国の建築会社もすべて木造戸建ての性能向上リノベーションの知識・技術・実績を兼ね備えた会社のみとなっております。

安心してご相談をしていただけます。

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