戸建フルリフォームなら「増改築.com」TOP ＞ 2025年建築基準法改正によるリフォームへの影響（4号特例縮小）

更新日：2025/04/1

 

従来の4号建築物と異なり、構造計算書の提出や構造耐力に関する審査が必要となることを意味します。

また、耐震だけでなく省エネ性能についてもより高い基準が設けられることが決定しております。

この改正を受け、建築業界においては大きな影響が予想されています。

 

「大規模な修繕」とは、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、

過半（1/2超）にわたり修繕することをいいます。 修繕とは、経年劣化した建築物の部分を、既存のものと概ね同じ位置に概ね同じ材料、形状、寸法のものを用いて原状回復を図ることをいいます。

 

「大規模な模様替え」とは、模様替えをする建築物の部分のうち、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を、過半（2分の１ 超）にわたり模様替えをすることをいいます。模様替えとは、建築物の構造、規模、機能の同一性を損なわない範囲で改造することをいいます。一般的に改修工事などで原状回復を目的とせずに性能の向上を図ることをいいます。

 

 

 

追記　2024/2/8最新情報

国土交通省住宅局は2月8日、住宅生産関係団体の長宛てに「屋根及び外壁の改修に係る設計・施工上の留意事項について」（国住指第356号）と題した通達を行いました。

この通達（国住指第356号）は、簡易な屋根や外壁の改修に対して確認申請の必要性を明確にし、建築物の安全性に関する基準を設けています。

以下に、この通達の要点をまとめます。

〇確認申請の不要性

通達では、建築基準法に基づき、大規模な修繕や模様替えに該当しない簡易な屋根や外壁の改修については、確認申請が不要であるとされています。

これにより、手続きの簡素化と迅速な改修作業が可能になります。

〇安全性の確保

しかし、改修作業においても、建築物の構造耐力や防火性に関して安全性が確保されているか不明な場合は、壁量計算や耐震診断を含む構造安全性の確認、および外装材の防耐火性能の確保が必要とされます。これは、改修後の建築物が安全基準を満たしていることを保証するためです。

〇屋根改修の取扱い

国土交通省は、屋根改修に関する建築基準法上の取扱いについても通達を行いました。

この通達では、屋根ふき材のみの改修、カバー工法による改修、外壁の外装材のみの改修、外壁の内側からの断熱改修が、大規模な修繕や模様替えには含まれないため、これらの作業に確認申請は不要であるとしています。

確認申請が必要なケース

一方で、外装材の改修時に外壁全体を改修する場合は、その規模によっては確認申請が必要となります。これは、外壁全体の改修が建築物の安全性に大きく影響を及ぼす可能性があるためです。

結論

国土交通省住宅局によるこの通達は、屋根及び外壁の改修作業に関する手続きを明確にし、建築物の安全性を確保することを目的としています。簡易な改修作業では確認申請が不要である一方で、建築物の安全性に影響を及ぼす可能性のある改修作業には、適切な確認と申請が求められます。これにより、建築物の安全と品質の向上が図られることが期待されます。

追記　2024/7/29最新情報

2025年の建築基準法改正に関して、2024年7月29日に国土交通省で確認された内容を、旧4号建築物から新2号建築物に変更するリノベーション（無筋基礎・石場建て）の相談について、以下の通りわかりやすくまとめました。

1. 屋根・外壁の張替:

   • 屋根や外壁の張替は確認申請が不要です。
   • 下地が腐っている場合でも、取替が半分以下であれば確認申請は不要です。

2. 内壁解体後の断熱工事:

   • 内壁を解体して行う断熱工事には確認申請は不要です。

3. 床・階段:

   • 床や階段に関する規定は検討中です。

4. 石場建ての設計:

   • 石場建てには一級建築士が必要です。
   • 石場建てに適した建築士の配置については検討中です。

5. 主要構造部の改修:

   • 主要構造部の半分以上を改修する場合、既存の現況よりも状況がよくなるものは確認申請が必要ですが、耐震基準は免除されます。
   • 例: 屋根瓦を板金屋根に変更、モルタル外壁を窯業系サイディングに変更。

6. リノベ確認申請後の変更:

   • リノベーションの確認申請提出後に現場調査を行い、軽微な変更は認められます。

7. 基礎補強工事:

   • 引き抜き強度がゼロの基礎については補強の必要性が検討中です。

8. 道路隣接のない建物:

   • 道路に隣接していない建物でも、リノベーションには確認申請が可能です（新築は不可）。再建築不可などに新たな情報が出ています。本来申請ができないですが、既存建物の改修では申請ができるという判断です。しかしながら、申請時に建蔽率や斜線などを守る必要がございます。

9. 増築の既存訴求:

   • 既存建物の増築については検討中です。

追記　2024/８/2８最新情報

「床及び階段の改修に関する設計・施工上の留意事項について（令和６年８月28 日付け国住指第209号）」国土交通省より周知依頼がありましたのでご案内させていただきます。

2025年建築基準法改正における確認申請が必要な床および階段の改修工事の詳細解説

2025年の建築基準法改正により、大規模改修の際には確認申請が必要とされるようになりましたが、特定の床および階段の改修においては確認申請が不要となる例が示されています。国土交通省住宅局が発出した通達に基づき、具体的にどのような改修が確認申請の対象となるのか、またどのような場合に安全性の確認が求められるのかについて詳しく解説します。

 

床の改修における確認申請の必要性

1. 床構造に関わる改修が必要な場合

   • 通達では、床の仕上げ材のみの改修や既存の床材の上に新しい仕上げ材をかぶせる改修は確認申請不要とされています。ただし、床の下地材や構造用合板を触る場合は、建物の構造耐力に直接影響するため確認申請が必要です。たとえば、剛床工法の構造用合板を改修する場合、これは床全体の剛性や耐震性能に関わるため、安全性確認の観点から申請が必須となります。

2. 荷重や床のレベル変更を伴う改修

   • 床の荷重が変更されるような改修（例えば、重いタイルへの交換や構造補強を含む工事）は建物の全体的な耐力に影響を及ぼすため、確認申請が必要です。また、床のレベルや傾斜を変更する場合も、使用者の安全性に直結するため、改修内容の確認が求められます。特に段差の解消やバリアフリー化を行う際には、設計の見直しが必要となる場合があります。

3. 老朽化した合板や構造材の交換

   • 改修時に床の下地材や構造用合板が劣化していることが判明した場合、そのまま仕上げ材のみを改修することは推奨されません。劣化した構造材をそのまま放置せず、適切な交換・補強を行う場合には確認申請が必要です。築年数が経過している建物では特に、これらの点を見落とすことなく改修することが重要です。

 

階段の改修における確認申請の必要性

1. 階段の主要部分の改修

   • 階段の「過半に至らない範囲」の改修や、既存の踏面の上に新しい仕上げ材をかぶせる場合は確認申請が不要とされています。しかし、階段の構造そのものを変更するような改修、例えば踏面の交換や段数の変更、位置変更などが含まれる場合は申請が必要です。階段は避難経路としての役割も担っているため、安全性が確保されているかどうかの確認が求められます。

2. 階段の強度に影響を与える改修

   • 階段の手すりや踏板の補強、あるいは交換が行われる場合で、現状の安全基準を満たさない改修となる場合には確認申請が必要です。特に古い建物では階段の耐久性が低下していることが多く、改修によってその耐久性や安全性が向上することを確認する必要があります。

 

改修に際しての安全性確保の重要性

2025年の改正により、改修に際して確認申請が不要とされる場合であっても、改修後の建物が構造的に安全であることが明らかでない場合は、設計段階での構造安全性の確認や必要な補強が求められます。これは、建物の耐震性能や使用者の安全を確保するために極めて重要です。建物の改修は単に見た目や使い勝手を改善するだけでなく、根本的な安全性の確保が最優先されるべきです。

• 改修の影響評価: 床や階段の改修が建物全体の安全性にどのような影響を与えるかを事前に評価し、必要に応じて専門家の意見を取り入れることが求められます。
• 施工の適正管理: 改修工事が適切に行われていない場合、構造的な問題を引き起こす可能性があるため、施工の管理や監督を徹底することが重要です。

 

まとめ

今回の建築基準法改正と国土交通省の通達により、床や階段の改修時の確認申請の要否がより明確になりました。しかし、確認申請が不要とされる改修であっても、構造の安全性を損なうような工事は適切な対策が必要です。特に築古の建物においては、劣化した部材の交換や補強が不可欠なケースも多く、確認申請が前提とされることを念頭に、計画的な改修を進めることが求められます。改修の際は、法律の遵守と安全性の確保を両立させることが最も重要です。

従来は、新築後に道路セットバック規制がかかっている敷地や建物では、建て替えると建物が狭くなるという理由から、スケルトンリフォームを選択される方が多かった経緯があります。

しかし、今回の建築基準法改正により、木造二階建て（新2号建築物）の建物は、スケルトンリフォーム（大規模な修繕や模様替え）をする際に確認申請が必要になる可能性が極めて高いと言えるでしょう。そのため、4号建築物として対象外となっているスケルトンリフォームについても、建築確認や確認申請が必要になることが予想されます。

その際に、是正を受ける可能性は十分に考えられますので、今後の発表を注視したいところです。

 

そして、今回の改正では再建築物件のリノベーションにも大きな影響を与える事になりそうです。

改正後の新法では、前述した特例措置が廃止され、2階建て以下かつ200平方メートル以下の建築物でも、大規模修繕・大規模模様替えを行う場合には、建築確認申請が必要となることは解説しました。

そして従来よりも厳しい要件が設けられるようになります。

では確認申請ができない再建築不可物件に対してはどのようになるのか？

こちらに注目されていますが、従来、格安で仕入れ、構造計算もおこなわないままリフォームを行い転売してしまうケースなどが多発したため、かなりの規制がかかることは予想されます。

 

再建築不可でない通常の建物で、大規模修繕や大規模模様替えを行う場合は、建築確認申請が必要となることが決まりましたので、このルールをそのまま当てはめると、確認申請ができない再建築不可の建物は大規模なリノベーションはできないということになります。

今回の改正では、屋根の吹き替え、外壁の張り替え、階段の位置の変更、間取りの変更等が含まれます。

 

再建築不可物件でも、接道条件を満たすことさえできれば新築も可能となり、当然建築確認を取得することは可能でした。

しかし、接道条件を満たしていない土地は、現実的に建築確認を取得することができません。

つまり、2025年以降は、再建築不可物件でも大規模修繕を行いたい場合は、接道条件を満たすように土地を取得するか、建築確認を取得する方法を模索するしかないという事になってしまいます。

再建築不可物件のリノベーションの実績を増改築.com@では数多く施工してきました。

再建築不可の建物の多くは耐震性が低いため、従来は、確認申請はできませんが、全棟詳細な構造計算をすることで対応して参りました。これらについての詳細の規定はまだ決まっておりませんので今後の国の発表を待ちたいと思います。

 

追記　2024/7/29最新情報

1. 道路隣接のない建物:

   • 道路に隣接していない建物でも、リノベーションには確認申請が可能です（新築は不可）。再建築不可などに新たな情報が出ています。本来申請ができないですが、既存建物の改修では申請ができるという判断です。しかしながら、申請時に建蔽率や斜線などを守る必要がございます。

違法建築の定義とは 違法建築とは、建築基準法に基づいて建設されていない建物や建築物のことを指します。

例えば、規制範囲外に建築することや建築物の規模が規制値を超えることなどが原因で違法建築になることがあります。

違法建築は、地震などの災害時に建物の倒壊や火災のリスクが高まることが懸念される問題です。

現在、違法建築の大規模修繕や大規模模様替えに関する規定は、建築基準法には存在しません。

そのため、違法建築をリフォームする際には、そのままリフォームするか、建築基準法に基づいて再建築するか、といった選択肢があります。

違法建築の大規模修繕・大規模模様替えは建築確認ができない 再建築不可物件と同様に、違法建築についても建築確認申請が不可能な場合があります。つまり、違法建築の大規模修繕や大規模模様替えには、建築基準法に適合するよう再建築するか、あるいはそのまま放置するかの二択しかありません。

建築基準法に適合するようにするためには、既存の不適格事項をすべて是正が必要となります。

物入れやサンルーム、カーポートなども床面積に算出され、撤去が求められる可能性があります。

同時に北側斜線、道路斜線やセットバックの影響も受ける事になり是正が必要になるのです。

 

2025年の建築基準法改正による影響

2025年の建築基準法改正により、建築確認申請が義務付けられるようになります。

違法建築に関しても、再建築不可物件と同様に建築確認申請が不可能な場合は、大規模修繕や大規模模様替えができなくなることが予想されます。また、違法建築をそのままリフォームすることができなくなるため、建築基準法に適合するよう再建築する必要があるでしょう。

 

増改築.com＠では違法建築物を法適合基準に合わせ確認申請を行って工事をしてきた実績も多数あります。現状は基準法に規定がないため、判断は各自治体に委ねられているため、自治体によって考え方が異なります。このような大規模なリフォームを今後行う際は、大規模なリフォームでの確認申請の実績がある会社に相談しなければならないでしょう。

今回の改正内容をまとめます。

 

【2025年の建築基準法改正（4号特例の縮小）の背景と意義】

4号特例とは、特定の建築物に対して、大規模なリフォームや改修に際して確認申請が不要だった制度。

2025年の建築基準法改正により、従来問題視されていた違法な増築や建築基準の無視などの問題を是正し、安全性を高めることが目的。建築確認の対象が広がることで、悪質な施工業者の排除や安全な住宅環境の確保につながると期待されております。

2025年の建築基準法改正により、木造の平屋建てや2階建ての住宅が主に対象だった4号特例が、200平方メートル以下の平屋に限定される。これにより、多くの木造2階建て住宅（正確には「新２号建築物」として分類される木造２階建てと木造平屋建て２００ｍ２超え建物）が特例の対象外となり、大規模な修繕や模様替えについても確認申請が必要になるということ。

【2025年の建築基準法改正（4号特例の縮小）によるリフォームへの影響】

リフォーム業界において、これまで特例で行われていた多くの工事が確認申請を必要になる。

違法に増築された建物や既存不適格の建物は、確認申請の際に是正措置が必要になる。（築年数の経過した建物の多くが、建蔽率オーバーや斜線制限、道路斜線に抵触する現状）主要構造部の半分以上を修繕する場合、大規模修繕や模様替え（いわゆるスケルトンリフォーム）が確認申請の対象となる。屋根の塗装や外壁の塗装など、一部の工事は引き続き特例の対象となるが、その範囲が大幅に狭まる。

 

【NG工事（確認申請が必要になる工事）】

:

外壁の張り替え:外壁の全面的な張り替え（下地の解体を含む）は大規模工事に該当し、確認申請が必要。

階段の掛け替え:階段の過半を超える掛け替えは大規模な工事に該当し、確認申請が必要。

床の全面的な張り替え:下地から解体し、床面積の半分以上を張り替える場合は大規模工事に該当し、確認申請が必要。

増築工事:家の部屋を増やす工事、カーポートやサイクルポートの新設、物置やサンルームの設置など、増築に該当する工事は確認申請が必要。

 

【セーフ工事（確認申請が不要な工事）】

:屋根の塗装:屋根の塗装は、特例の対象。

屋根ふき材のみ（防水層よりも外側）の改修

外壁の塗り替え:外壁の塗装は、特例の対象。

外壁材のみ（防水紙よりも外側）を改修する場合

外壁の内側からの改修を行う場合

階段の重ね貼り:既存の階段に新しい建材を重ねて貼るタイプのリフォーム階段工事は、特例の対象。

間取りの変更:間取りの変更は、主要構造部に大きな変更を加えない限り、特例の対象。

水回りの改修:浴室、キッチン、トイレなどの水回りの改修は、特例の対象。

フローリング：仕上げ材のみ（下地や合板よりも上側）の改修のケース。上張りも特例の対象

クロスの張り替え:壁の表面材の張り替えは、特例の対象。

電気設備の交換:電気設備の交換や更新は、特例の対象。

 

これらの例は、改正後の4号特例の縮小によって影響を受ける工事の一部です

 

確認申請の手続きが増えることでコストや時間がかかることが予想されるため、リフォームにおいて確認申請のした経験や実績がどの程度あるのか？を聞いて安心できる会社を探すことが必要です。

 

 

『増改築.com®』の運営会社であるハイウィルは昔ながらの工務店でございますが、家をリフォームしたいという問い合わせやご依頼もたくさんございます。しかし、弊社の場合、性能向上リノベーションと水周りのリフォームや内装主体のリフォームといった営繕工事と呼ばれる改装リフォームとは、スタッフを完全にわけて対応しております。

 

設計についても同様です。一級建築士であれば良いのか？答えはNoです。一級建築士の多くが鉄筋コンクリート住宅の設計を生業にしているケースが大半であること、木造であっても新築の住宅設計者では、木造の耐震改修における構造計算はできません。

木造の大規模改修に精通した設計者が設計しなければならないのです。

戸建ての性能向上リノベーションには木造改修専門のスタッフ・職人が担当をします。

その理由は、改装リフォームは、見た目をきれいにする化粧工事です。壁紙を張り替えたり、フローリングを張り替えたりといった表面的な表層工事となります。もちろんそこでの技量は問われます。しかし、性能向上リノベーションでは、建物を”ハコ”として見た時の性能を向上させる工事となり、構造部を補強したり、建物全体の断熱性能を向上させるような工事となり全く内容が異なるからです。

つまり建物の軸組を触る工事となり、人間でいう心臓の手術をするような難易度の高い工事となるからです。

性能向上リノベーションでは、築４０年を超えるようなお客様が多くなる為、軸組工法で建てられた建物がほとんどになります。築６０年を超えてくれば、外壁は泥と竹で編んだ木舞壁となっているような建物もあります。これらは当時の棟梁が木を刻み、仕口と継手により木組みとなり、木構造が構成されています。

基礎は、現在のように鉄筋コンクリート基礎ではない、無筋基礎であったり、さらに昔の建物では、コンクリート基礎ではなく大谷石基礎のケースもあります。

性能向上リノベーションの現場では、このような建物の構造を手で壊し、利用できる構造体をみつつ、新たな間取りを可能にするため、再度木組みを構成し、全体のバランスを考えながらひとつの構造体を作らなければなりません。

そして、その建物が現在よりも性能向上を図り安全な構造体にしなければなりません。これらの工事は、現在のマンション・ビルなどをメインとする内装大工や一戸建て住宅であってもツーバイフォー住宅などを手掛けるハウスメーカーの下請として施工している大工ではできない工事だからです。

わかりやすく言えば、一人で材木を手刻みし、腕一つで家を建てられる大工、つまり棟梁でなければ、増改築はできませんし、その増改築の出来栄えは、良くも悪くもその棟梁の腕次第だからです。

お施主様に一番わかりにくいのが、この大切な技術に最も差が出るのは、構造であって、壁や床を塞いでしまってからでは見えない箇所だということです。安全な構造体を作る骨の部分、ここをどれだけしっかり見れるかにかかっているといっても過言ではありません。

それはどの会社に頼んでも同じことが言えます。

あなたの建物を担当するスタッフ・設計者・現場管理者・職人すべてが、木造を熟知していなければいけないのです。

大手ハウスメーカーに頼むなら、その下請けの工務店が抱える職人の能力がどうなのか？

リフォーム会社の下請けの工務店が抱える職人能力はどうなのか？

木造を熟知した棟梁しかできないのがこの性能向上リノベーションになります。

内装大工の日当以上に、このような棟梁は日当が高いのが普通です。

弊社は大手の下請けを頼まれることもありますが、それでも棟梁の日当を下げることはしません。

それは技術に見合った対価であると考えているからです。

新築ではなく改修であるということ。技術的には新築の数倍難しいのが、この一戸建ての性能向上リノベーションになります。

 

もし、木造の性能向上リノベーションをするということをお考えの際には、

以下のような点に留意して業者を採用されることをお勧めします。

お施主様にかかわるスタッフもこれらの知識を有している必要があります。

 

担当する営業が木構造を理解しているのか？

担当するプランナーが木構造を理解しているのか？

担当する現場監理者が木構造を理解しているのか？

担当する職人が木構造を理解しているのか？

 

『増改築.com®』運営会社ハイウィル株式会社では女性プランナーであっても木造に少なくとも２０年以上の現場経験がある人間のみ性能向上リノベーション（増改築）の担当をさせております。現場監督も木組みを熟知した棟梁経験者のみです。弊社の場合は、一般住宅に限らず茶室、数寄屋造り、社寺仏閣等も施工できる技術力を有する元棟梁が現場管理をします。

 

また、現在加盟している全国の建築会社もすべて木造戸建ての性能向上リノベーションの知識・技術・実績を兼ね備えた会社のみとなっております。

安心してご相談をしていただけます。